Всего новостей: 2463183, выбрано 13 за 0.004 с.

Новости. Обзор СМИ  Рубрикатор поиска + личные списки

?
?
?  
главное   даты  № 

Добавлено за Сортировать по дате публикации  | источнику  | номеру 

отмечено 0 новостей:
Избранное
Списков нет

Абакумова Мария в отраслях: Приватизация, инвестицииТранспортНедвижимость, строительствоМедицинавсе
Россия > Медицина. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 2 июня 2016 > № 1793662 Мария Абакумова

Больница как отель: как изменился подход к строительству медцентров

Мария Абакумова

редактор Forbes

Десять лет назад премьер-министр Дмитрий Медведев пообещал построить в рамках нацпроекта «Здоровье» 15 высокотехнологичных модульных медицинских центров в регионах. Поучаствовать в программе успели владелец группы ЛСР Андрей Молчанов, питерский бизнесмен и друг Владимира Путина Николай Шамалов, которого СМИ называли совладельцем компании-производителя модульных конструкций, и многие другие. В 2009 году куратором программы стал Сергей Чемезов, глава «Ростеха». Центры были построены и обошлись бюджету, по разным оценкам, в 30–50 млрд рублей. Правда, некоторые из них потом долго простаивали — для кардиоцентра в Челябинске, например, больше года не могли найти квалифицированных специалистов.

На Западе подход к девелопменту медцентров уже изменился. «Пациент — это клиент и постоялец», — говорил на выставке MIPIM–2016 топ-менеджер компании, которая занимается строительством больниц. Вот несколько примеров того, как строят новые центры.

Снести и построить

Queen Elizabeth University Hospital & Royal Hospital for Children

Глазго, Великобритания

Идея: закрыть отдельно стоящие роддом и несколько больниц, продать участки и профинансировать строительство медицинского центра, крупнейшего в Шотландии

Стоимость: $1,2 млрд

Летом 2015 года в пригороде Глазго состоялась церемония открытия Больницы Королевы Елизаветы и Королевской больницы для детей. Медицинский центр общей площадью свыше 170 000 кв. м обошелся бюджету Шотландии примерно в $1,2 млрд. Для сравнения: вся программа строительства и реконструкции 75 поликлиник Москвы в 2014–2017 годах укладывается в 41 млрд рублей, то есть почти в два раза дешевле.

Основная идея проекта в Глазго — медицинский центр, где пациент может за один визит решить максимум своих проблем. Университет Глазго решил построить рядом с новой мегабольницей свой исследовательский центр. Старые больницы находились далеко друг от друга в исторических зданиях, и лепнина на потолке не отвечала потребностям больных и врачей.

Специалисты департамента здравоохранения Глазго долго выбирали способ финансирования проекта и пришли к выводу, что частные деньги привлечь не удастся. И £270 млн из £847 млн нашел сам департамент — из своих фондов плюс деньги от распродажи освободившихся участков земли, £20 млн дал университет. Остальные £557 млн выделил бюджет Шотландии.

Медцентр решили строить на месте старинной больницы на западе Глазго. Корпуса XIX века безжалостно снесли. Местных жителей утешали тем, что сохранится самая старая Часовая башня, однако впоследствии на ее месте оказался паркинг.

Главное здание нового центра по форме напоминает букву Х, благодаря чему в нем много естественного света. В центре — огромный атриум. Для удобства ориентирования пол и стены каждого отделения, как и ведущие в него двери, выкрашены в свой цвет: фиолетовый, голубой и т. д., оттенки яркие, но не кричащие. Когда человек планирует поездку в больницу (если случай не экстренный), он получает на электронную почту письмо с подробным описанием маршрута.

В больнице 1109 палат для взрослых и 244 для детей, все одноместные. В каждой — бесплатный wi-fi, телевизор и радио, в детских предусмотрены спальные места для родственников. На первом этаже есть фуд-корт с горячей едой на 500 мест, в Королевской больнице для детей — кинотеатр и игровые площадки.

Медицинский центр Университета Макгилла имеет 2859 парковочных мест для автомобилей и 333 — для велосипедов

Панама в Канаде

McGill University Health Сenter

Монреаль, Канада

Идея: построить крупнейший медицинский комплекс в стране с использованием частно-государственного партнерства

Стоимость: $1,86 млрд

Консолидацией медицинских учреждений в Канаде занялись раньше, чем в Шотландии: в 1997 году пять крупных больниц вошли в состав Медицинского центра Университета Макгилла. Формально объединившись, лечебные заведения оставались каждое на своем месте. Чтобы собрать их под одной крышей, требовалось много денег, депутаты правящих партий не могли решиться потратить миллиард из средств налогоплательщиков.

Ситуация изменилась после того, как в 2004 году главой медцентра был назначен энергичный уроженец Сьерра-Леоне, врач-онколог Артур Портер. До переезда в Канаду он руководил медцентром в Детройте и был известен не столько фундаментальными научными исследованиями, сколько умелым фандрайзингом (даже в депрессивном Детройте Портер ухитрялся собирать деньги для Республиканской партии).

В Канаде Артур Портер начал жертвовать деньги в кассу Либеральной партии Квебека и познакомился с министром здравоохранения и будущим премьер-министром Квебека Филиппом Куйяром. После чего стал ездить по стране, уговаривая директоров больниц согласиться на переезд в новое здание, строительство которого только должно было начаться в Монреале.

Портер предложил использовать разные источники финансирования: выпуск облигаций, банковские займы, прямые трансферы из бюджета и средства частных инвесторов. Концессионером решил стать консорциум крупной инжиниринговой компании SNC-Lavaline Group, одной из старейших в стране, и английской Innisfree Ltd, которая вкладывает в объекты социальной инфраструктуры средства пенсионных фондов. В обмен на привлечение средств консорциум получал право управлять медицинским центром до 2044 года, чтобы отбить вложения. SNC-Lavaline получила генподряд на строительство стоимостью $1 млрд.

Техника вышла на площадку летом 2010 года. На крупнейшей в Северной Америке медицинской стройке было занято 12 000 рабочих, ее обслуживали 14 подъемных кранов. Летом 2015 года три больницы переехали на новое место. Общая площадь построенного комплекса — 137 000 кв. м, в нем 12 500 кабинетов и 58 лифтов. Медицинский центр может принять 40 000 пациентов в год и обработать 750 000 обращений. Одних только операционных тут два десятка. На постоянной основе работают 13 600 врачей и медсестер, 3000 ученых. Перед центральным входом — площадь с объектами современной архитектуры. Правда, Артур Портер ее не увидел.

Летом 2015 года он умер от рака легких в Панаме. За два года до этого канадская полиция обвинила его в коррупции: оказывается, еще в 2009 году фирма Портера получила от генподрядчика SNC-Lavaline Group 22,5 млн канадских долларов за «консультационные услуги», после чего Медицинский центр Макгилла, возглавляемый им, заключил с SNC миллиардный контракт на строительство. Портер уехал из страны, его разыскивал Интерпол, и только болезнь и смерть предотвратили его экстрадицию в Канаду.

Пациентов новой психиатрической больницы в датском Обенро не изолируют от окружающего мира

Экстравертные корпуса

Новая психиатрическая больница

Обенро, Дания

Идея: расположить здания психиатрической больницы так, чтобы у каждого больного был красивый вид из окна

Стоимость: н/д

Новая психиатрическая больница в Обенро на юге Дании меньше всего напоминает российские «желтые дома». Построенная в 2013 году рядом с Центром соматических расстройств, сверху она похожа на нагромождение букв А, сложенных вверх ногами, или на скопище жуков. Такая форма позволяет создать максимальный комфорт для обитателей лечебницы — попасть из одного корпуса в другой легче легкого.

«Вместо того чтобы проектировать закрытые интровертные здания, основанные на устаревших представлениях об умственных заболеваниях, мы придумали экстравертную лечащую архитектуру», — объяснял журналистам Мортен Ведесбол, креативный директор разработавшей проект мастерской White Architects. Общая площадь зданий 20 000 кв. м. Лечебница состоит из центрального здания и семи секций, рассчитанных на 115 больных. Каждый пациент имеет доступ к террасам и садикам. Клиника находится далеко от жилых домов и окружена лесами. Здесь есть кафетерий, аудитории для групповой и уединенной работы, спортзал на крыше с видом на окрестности и зимний сад.

Россия > Медицина. Недвижимость, строительство > forbes.ru, 2 июня 2016 > № 1793662 Мария Абакумова


Россия. СНГ > Приватизация, инвестиции > forbes.ru, 22 мая 2014 > № 1082995 Мария Абакумова

Восточный тупик: почему делать бизнес удобнее в европейских городах

Мария Абакумова, редактор Forbes

Каким получился рейтинг городов бывших советских республик

Мы много лет измеряли комфортность ведения бизнеса в разных городах России. Самое время посмотреть на близких соседей, когда-то соотечественников, — может, там уже интереснее?

Перед вами первый рейтинг крупных городов стран — республик бывшего СССР.

На какие вопросы мы старались ответить, составляя его? После распада Союза крупные города бывших республик оказались в совершенно разных экономических, социальных, политических условиях. Кто и что успел за 20 лет? Научились ли заниматься бизнесом жители больших городов? Научилась ли государственно-административная верхушка не мешать предпринимателям?

Как мы считали

Мы взяли для анализа столицы и города с населением около 1 млн человек. Данные разбиты на категории, в каждой собрана информация по ряду параметров.

«Богатство» — ВРП на душу населения; средняя зарплата по городу; количество ресторанов McDonald’s; проникновение мобильной связи и интернета.

«Связи с Россией» — официальный статус русского языка; доля русских в населении города; наличие посольств и консульств России, торговых палат.

«Бизнес-среда для россиян» — визовый режим; легкость приобретения недвижимости; условия регистрации компании россиянином; таможенное регулирование.

«Инфраструктура» — оценка сложности получения пакета документов на строительство и подключение к сетям от Doing Busines; количество рейсов, ежедневно обслуживаемых аэропортами города, всего и в/из России; ставки аренды в бизнес-центрах класса А.

«Трудовые ресурсы» — уровень безработицы в городе; производительность труда (в проценте от среднеевропейского уровня по стране).

«Финансовая система» — отношение выданных кредитов к ВВП страны.

«Налоги» — совокупная налоговая нагрузка на предприятие.

«Безопасность» — индекс миролюбия граждан страны; количество преступлений на 1000 жителей; индекс восприятия коррупции от Transparency International; риск вооруженных столкновений.

Показатели приводились к единой шкале, каждый из городов получал баллы по принципу: чем лучше показатель, тем меньше балл.

Так что мы, с одной стороны, оценивали бизнес-климат, а с другой — то, насколько легко может в него вписаться бизнесмен из России. Комфортная языковая среда, безвизовый режим, отсутствие таможенных барьеров — все это не менее важные для нас показатели, чем развитая инфраструктура или низкие налоги. Москва не участвовала в рейтинге, ее показатели представлены индикативно.

В первую очередь мы смотрели на то, насколько богат тот или иной город. Трудно открыть свое дело в стране с бедным населением, еще труднее рассчитывать на большие прибыли. Следующий важный критерий — та самая условная «русскость». Возможность вести документооборот на русском языке и не визировать у нотариуса перевод любой бумажки тоже большой плюс. Конечно, важны и квалификация рабочей силы, и доступность финансовых ресурсов, и развитость инфраструктуры.

Наконец, мы учитывали возможные и не гипотетические, к сожалению, риски — боевые столкновения, дестабилизацию, войны. Именно поэтому четыре украинских города-миллионника заняли невысокие места. В Днепропетровске, например, из-за обострения ситуации на момент подготовки номера не работала привычная схема регистрации россиянами юрлица через посредника, притом что этот город неофициально считается бизнес-столицей Украины.

Интересные детали. В Казахстане иностранцу нельзя просто так купить жилую или коммерческую недвижимость — нужно получить вид на жительство или зарегистрировать юридическое лицо. У Дома юстиции (регистрирующий юрлица административный орган в Тбилиси, столицы страны, с которой Россия воевала шесть лет назад) есть русскоязычный сайт, а консультанты дают советы на русском языке в онлайн-мессенджере Mibew. Из аэропорта Душанбе можно улететь не только в Москву и Питер, но и в пять других крупных российских городов; две трети рейсов, отправляющихся отсюда, летят в Россию.

Результаты нас удивили: на первое место вышел Минск, который немного опередил Таллин. Минск — столица союзного государства, где русский язык уравнен в правах с белорусским и отсутствуют границы с Россией. Кроме того, в рейтинге Всемирного банка Doing Business Белоруссия занимает 63-е место, а Россия, например, 92-е (для сравнения: Украина — 112-е). Страны Прибалтики, казалось бы, отгородились от бывшей метрополии самыми высокими визовыми и пограничными заборами — однако развитая инфраструктура, финансовый сектор, прозрачность процедур и другие завоевания западной модели развития привели Таллин, Вильнюс и Ригу на почетные позиции в рейтинге. Совершенно не удивили высокие места Алма-Аты и Астаны — богатый Казахстан пытается проводить современную экономическую политику, несмотря на множество институциональных проблем.

Замыкают список города Средней Азии. Здесь дешевая аренда и многие понимают по-русски, кое-где есть нефть, газ, другие полезные ископаемые. Но перевешивают такие показатели, как бедность населения, низкая производительность труда, перекосы в налоговом администрировании, неразвитая банковская система и, главное, низкое качество управления.

«У меня долгосрочные визы в США, Великобританию, страны Шенгенского соглашения, — рассказывает миллиардер из первой сотни рейтинга Forbes. — За всю жизнь одна-единственная страна отказала мне в визе. Это Туркменистан».

Россия. СНГ > Приватизация, инвестиции > forbes.ru, 22 мая 2014 > № 1082995 Мария Абакумова


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 15 мая 2014 > № 1082965 Мария Абакумова

Под снос: почему миллиардеры-строители растеряли свое богатство

Мария Абакумова, редактор Forbes

В годы кризиса бурно росший когда-то рынок московской недвижимости рухнул. Что стало с его бывшими королями?

Весной 2008 года Forbes опубликовал очередной список богатейших бизнесменов, состоявший тогда из 100 человек. Впервые все участники «Золотой сотни» были миллиардерами, а 10 мест досталось девелоперам. Имена совладельца группы компаний ПИК Кирилла Писарева, владельца Mirax Group Сергея Полонского или акционера «Дон-строя» Максима Блажко в то время были известны не меньше, чем имена Геннадия Тимченко 6 или Аркадия Ротенберга 27 сейчас. Бум на рынке московской недвижимости сформировал когорту стремительно разбогатевших людей, которые успели осознать себя как класс и обзавестись собственной «ярмаркой тщеславия» — вечеринками на выставке MIPIM в Каннах. А потом все рассыпалось как карточный домик. Почему рухнул рынок столичной недвижимости и что стало с его бывшими королями?

Московский междусобойчик

Стоимость квадратного метра жилья в Москве с 2000 по 2004 год удвоилась и достигла $2000, но даже это не привлекло в столичную строительную отрасль крупных инвесторов со стороны. Строительство и девелопмент годами оставались «междусобойчиком». Больше всего строили те, кто обладал собственными домостроительными комбинатами: супруга мэра Москвы Елена Батурина 106 (ДСК-3), заместитель главы стройкомплекса Владимира Ресина Михаил Балакин 52 (СУ-155), Кирилл Писарев и Юрий Жуков, которые в 2001 году из риелторов стали строителями, скупив акции ДСК-2.  

Более дорогие монолитные дома — жилые комплексы «Воробьевы горы», «Алые паруса» и др. — строили «Дон-строй» Максима Блажко и Дмитрия Зеленова или «Крост» Алексея Добашина, но объемы такого строительства были несопоставимы с конвейерной продукцией комбинатов. «Это был бизнес с обычной, не поражающей воображение доходностью», — вспоминает Владимир Воронин, владелец компании ФСК «Лидер», крупного на сегодня девелопера. В 2004 году он работал в «Главмосстрое», которым владела семья его отца, чиновника московского стройкомплекса Александра Воронина. «На рынке были крупные компании и множество мелких объектов, когда кто-то просто сумел получить участок, что-то запроектировать и начать продавать по договорам соинвестирования», — поясняет Воронин.

В 2005 году правила игры на рынке резко изменились: вступил в силу знаменитый закон о «дольщиках» — 214-ФЗ. Он сильно ограничивал возможности застройщиков привлекать средства в проекты без полного комплекта документации, а полного комплекта на этапе строительства не было практически ни у кого. Многие мелкие компании не справились с новшествами и разорились. Крупные, которые успели перестроиться, обнаружили, что из-за сокращения предложения цены на квартиры стали расти еще быстрее.

Миллиарды в Лондоне

За следующие три с половиной года — с начала 2005-го по лето 2008 года — стоимость квадратного метра в московских квартирах выросла еще втрое: по данным Irn.ru, с $2000 до $6000. Сказался рост цен на нефть и общий рост экономики, но, как говорят девелоперы, пресловутый закон 214-ФЗ тоже сыграл важную роль. Если раньше на участке, удаленном от центра Москвы, девелопер мог рассчитывать в среднем на доходность $150–250 с метра площади, то из-за роста цен этот показатель стал достигать $1000-1200: себестоимость строительства росла гораздо медленнее, чем отпускные цены.

Именно в 2005 году начала формироваться система оценки площадок, «бумажных» квадратных метров, которые в будущем способны принести баснословную выгоду. Куски земли с «привязанными» к ним проектами новых домов становились активом, который можно было продать или заложить в банке. Из крупных инвесторов первым почуял выгоду Сулейман Керимов 19, который в 2005 году сумел «отжать» у семьи Ворониных «Главмосстрой», продав его «Базэлу» Олега Дерипаски 20. 

Понятие «девелопер» вошло в широкий обиход, представители этого вида бизнеса стали появляться в рейтингах Forbes. В 2005 году владельцы группы компаний ПИК Кирилл Писарев и Юрий Жуков пригласили трех независимых оценщиков оценить свои активы (ДСК, другие заводы, строительные подразделения) и внесли их в уставный капитал ОАО «Группа компаний ПИК». Получилась сумма $1,014 млрд, близкая к годовому объему продаж квартир компании. Писарев и Жуков, которые еще с середины 1990-х годов строили планы привлечения западных инвесторов, начали готовить ПИК к выходу на IPO.

«Система-Галс» Владимира Евтушенкова 15, заметно уступающая ПИК по объемам строительства, в 2006 году привлекла в ходе IPO на Лондонской бирже $408 млн.

Рыночные коэффициенты были гигантскими: компанию с годовой выручкой $93 млн оценили в $2,1 млрд.

Конечно, инвесторы покупали своеобразный «фьючерс», оценивая не текущие финансовые показатели компании, а портфель ее проектов. Компания Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko оценивала его в $1,3 млрд, притом что только один объект коммерческой недвижимости был сдан в аренду. Остальное — проекты строительства жилых, торговых и офисных комплексов. ПИК со своим портфелем недвижимости на 8,8 млн кв. м и оценкой от CBRE в $8,8 млрд надеялся на головокружительные результаты.

Все получилось: в ноябре 2007 года компания разместила GDR на Лондонской бирже, в результате ее капитализация составила $12,3 млрд. В рейтинге Forbes 2008 года крупнейший акционер ПИК Юрий Жуков с оценкой состояния $6,1 млрд занял 25-е место — ни до, ни после ни один девелопер не поднимался выше этого уровня.

«Сделать красиво»

«Они сами не ожидали, что окажутся долларовыми миллиардерами. Все дело именно в переоценке активов», — говорит знакомый Писарева и Жукова. Блестящее IPO ПИК вскружило головы другим девелоперам, а спрос на квартиры продолжал оставаться ажиотажным. Выручка Mirax Group выросла с 14 млрд рублей в 2006-м до 32 млрд в 2007 году, «Дон-строй» отчитался о двукратном росте выручки — до $580 млн в 2006-м — и продолжил наращивать обороты.

Так называемые площадки под строительство (что это такое, никто толком не мог сформулировать) манили инвесторов. Инвестиционный контракт с правительством Москвы, имущественный комплекс старого завода, даже земли сельскохозяйственного назначения — все это были «площадки», и оценивались они по высшей планке. В 2008 году сингапурская GIC Real Estate купила у ПИК четверть в проекте «Ярославский» за $233 млн — всего через год примерно столько же будет стоить вся группа ПИК со всеми проектами.

Основатель Mirax Group Сергей Полонский любил принимать журналистов на крыше офисного здания, с которого открывался вид на огромный котлован будущего небоскреба «Федерация». Излучавший уверенность Полонский говорил, что не считает денег на новейшие инженерные системы и отделочные материалы.

«Люди покупают у нас квартиры на 20% дороже рынка, — объяснял Полонский. — Должны же мы сделать так, чтобы при покупке человек ощутил радость».

Экономить не нужно — Полонский хвастался, что когда строил новое здание ОВД, в качестве обременения от города по одному из проектов, то потратил $13,5 млн вместо требовавшихся по проекту $7 млн — просто чтобы «сделать красиво». 

Быстро заработанные деньги порождали гигантоманию, что отлично иллюстрирует история Шалвы Чигиринского, одного из первых московских девелоперов. В 2007 году он одновременно занимался сносом гостиницы «Россия» (на ее месте недавно решили построить парк), проектированием 600-метровой башни «Россия» в Москва-Сити (небоскребов такой высоты в России так и не появилось), планировал накрыть гигантским куполом Нагатинскую пойму и собирался реконструировать «Новую Голландию» в Санкт-Петербурге. У Чигиринского были хорошие отношения с Юрием Лужковым и Еленой Батуриной, и вопрос, где взять деньги, его не беспокоил. Соинвесторами проекта согласны стать 44 компании, рассказывал в то время Чигиринский Forbes, добавляя, что его офис в среднем посещает четыре инвестора в день. 

Жилые комплексы уходили влет, и московские строители соревновались в скорости роста. Стандартная схема работы выглядела так: компания начинает строительство на одной площадке, очень быстро распродает все квартиры, полученные деньги тратит на покупку двух других площадок, там тоже начинаются продажи, денежный поток направляется частично на достройку первого дома, частично — на дальнейшую экспансию. Все это позволяло наращивать оборот и портфель проектов для будущих IPO, но вовлекало девелоперов в опасную пирамиду. Когда весной 2008-го на одной из вечеринок в Каннах владелец Mirax Group Сергей Полонский выкрикнул знаменитое «У кого нет миллиарда, могут идти в ж***», до коллапса оставалось около полугода.

Звездопад

Осень 2008-го и весь 2009 год игроки рынка недвижимости вспоминают как непрерывный кошмар. Квартиры перестали продаваться, банки перестали давать кредиты, спешно снижая оценку залогов по уже выданным: в качестве этих залогов часто выступали те самые «площадки». «Строительство стало ругательным словом», — вспоминает один из девелоперов, переживших кризис. 

Рыночная капитализация ПИК, «Системы-Галс», AFI Development обрушилась в десятки раз. Из строителей, входивших в список миллиардеров Forbes в 2008 году, в рейтинге 2014 года остались только уехавшая из России Елена Батурина, владелец СУ-155 Михаил Балакин и экс-сенатор, глава группы ЛСР Андрей Молчанов 80 — впрочем, по сравнению с пиковыми годами их состояние снизилось в несколько раз.

Остальным повезло еще меньше.

Триумфаторы Лондона Кирилл Писарев и Юрий Жуков больше не владеют группой ПИК. В кризис они уступили свои доли Сулейману Керимову в обмен на то, что тот взялся помочь с реструктуризацией кредитов — у компании было слишком много коротких долгов. Писарев сумел сохранить часть средств: у него есть компания Storm Properties, которая строит коммерческую недвижимость, и инвестиции в фонд под управлением лондонской Wainbrige Limited, развивающей девелоперские проекты в столице Великобритании. К московскому рынку Писарев охладел. Юрий Жуков сумел в ходе раздела активов группы выкупить «ПИК-Неруд» и развивает сейчас на ее базе «Национальную нерудную компанию», владеющую сетью гранитных карьеров вокруг Москвы.

Максим Блажко и Дмитрий Зеленов тоже лишились своего «Дон-строя» — компания перешла под контроль структур банка ВТБ и сейчас под новым брендом «Донстрой» продолжает застраивать столицу жилыми комплексами бизнес-класса. Из бизнеса Блажко и Зеленов вроде не ушли: в феврале газета «Ведомости» со ссылкой на свои источники писала, что Блажко планирует построить на Западе Москвы многофункциональный комплекс площадью 300 000 кв. м.

За судьбой самого яркого когда-то миллиардера Сергея Полонского следила вся страна. Во время кризиса выяснилось, что по многим площадкам у Полонского были соинвесторы, компания не смогла расплатиться с держателями CLN и другими кредиторами. Проекты компании разошлись по новым владельцам. В отношении Полонского возбуждено уголовное дело, его обвиняют в мошенничестве со средствами дольщиков жилого комплекса «Кутузовская Ривьера». Сам Полонский находится в Камбодже: то в тюрьме, то за ее стенами.

Покинул Россию и бывший совладелец Sibir Energy и девелоперской компании Russian Land Шалва Чигиринский. В декабре 2008 года он пытался продать девелоперские активы Sibir Energy за $340 млн, чтобы частично рассчитаться с долгами, но другие акционеры, правительство Москвы и миллиардер Игорь Кесаев 29, оспорили сделку. Чтобы расплатиться с кредиторами, Чигиринскому пришлось продавать личное имущество. 

После отставки Юрия Лужкова город остановил работы по строительству башни «Россия» и вернул контроль над реконструкцией гостиницы «Россия» в Зарядье. Чигиринский лишился и доли в Sibir Energy — после ряда дорогостоящих судов в Лондоне с Русланом Байсаровым. Как рассказал недавно Чигиринский в интервью телеканалу «Дождь», он не имеет сейчас бизнес-интересов в России, проводит большую часть времени в США, где участвует в проектах как инвестор. Соинвестором Чигиринского по проекту башни «Россия» был владелец Магнитогорского металлургического комбината Виктор Рашников 37. В компенсацию за расторжение контракта он получил от Москвы отель Renaissance Olympic на Олимпийском проспекте, который в 2013-м продал новичку нашего рейтинга владельцу KR Properties Александру Клячину 138.

«А» упало, «Б» пропало

«В России у меня интересов в бизнесе практически не осталось, — говорила в декабре 2011 года в интервью Forbes Елена Батурина. — Я все продала». После ухода Юрия Лужкова с поста мэра Москвы компания Батуриной проработала под ее началом на новом рынке столицы чуть больше года. В декабре 2011-го она продала бизнес Микаилу Шишханову и уехала из страны, сейчас живет то в Вене, то в Лондоне. Место в списке Forbes Батурина пока сохраняет, но недавно проиграла суд за свою последнюю крупную площадку на юго-западе Москвы, изъятую Росимуществом. С партнером по проектам в Марокко Батурина тоже судится, обвиняя его в выводе средств. 

Владелец СУ-155 Михаил Балакин в кризис сумел договориться с Министерством обороны и другими бюджетными организациями и продавал квартиры по самым низким ценам, лишь бы загрузить мощности. Объем бюджетного заказа в обороте СУ-155 достигал 80%. Чтобы сохранить за собой компанию, Балакин оттягивал выплаты поставщикам и подрядчикам. Головная структура всей группы не раз была на грани банкротства, против срыва сроков громко выступали дольщики построенных жилых комплексов, но ставка на государство сыграла, и Балакин сумел расплатиться с крупными кредиторами, в первую очередь со Сбербанком.

Рыночная капитализация группы ЛСР Андрея Молчанова в кризис упала не так сильно, как у других торгуемых компаний. С компанией Балакина ЛСР роднит большое количество производственных активов: и у СУ-155, и у ЛСР есть комбинаты по производству железобетонных изделий, стеновых материалов и т. д. Все это не «площадки», а реальные заводы.

Но в списке Forbes остались другие девелоперы — не те, кто сиял ярче звезд перед кризисом 2008 года, а те, кто тихо и кропотливо вкладывал в коммерческую недвижимость.

Сейчас высокие позиции занимают владельцы торговых и офисных центров Самвел Карапетян 26 (группа компаний «Ташир), Зарах Илиев 30, Год Нисанов 31, Саит-Салам Гуцериев 148. Фасад Дворца фестивалей в Каннах, где все еще проходит несколько побледневшая «ярмарка тщеславия» российских девелоперов, в этом году украшал гигантский баннер «Ташира». 

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 15 мая 2014 > № 1082965 Мария Абакумова


Россия. ЦФО > Транспорт > forbes.ru, 28 октября 2013 > № 935844 Мария Абакумова

ЗАКАТАТЬ В АСФАЛЬТ МИЛЛИАРДЫ: КТО ЗАРАБАТЫВАЕТ НА ПОДМОСКОВНЫХ ДОРОГАХ

Мария Абакумова редактор Forbes

В ближайшие годы в Подмосковье будет потрачено на дороги почти 2 трлн рублей. Кому достанутся эти деньги?

На Петербургском международном экономическом форуме в июне президент Владимир Путин неожиданно сделал царский подарок небольшому сообществу крупнейших российских бизнесменов, занимающихся дорожным строительством. Закончились работы по проекту АТЭС, почти завершилось строительство в олимпийском Сочи, и, казалось, иссяк огромный поток бюджетных денег, благодаря которому многие серьезно увеличили состояния. "Фонд национального благосостояния нельзя растрачивать, эти деньги должны работать на будущие поколения, на проекты, меняющие облик страны", - заявил президент и разрешил направить 450 млрд рублей из этого фонда на дорожные проекты. Эти деньги будут потрачены на развитие Транссиба, строительство скоростной магистрали Москва - Казань, а также на проект Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД) в Московской области.

Подмосковье стоит первым в очереди на получение денег. В августе, еще до выборов губернатора, власти Московской области посчитали, что в ближайшие пять лет потратят на развитие дорожной инфраструктуры 1,8 трлн рублей. Из этой суммы

на возведение дорог, мостов, развязок и путепроводов будет выделяться более 300 млрд рублей в год. Кто занимается дорожным строительством в Подмосковье и на кого прольется этот многократно увеличившийся денежный поток?

Денежный поток

Подмосковье - более обширный и значительно более бедный регион, чем Москва. Инфраструктурное строительство здесь развивалось иначе, чем в столице, и участникам рынка приходилось проявлять изобретательность. Большая часть проходящих по территории Московской области 14 федеральных трасс находится в ведении государственного агентства "Росавтодор". Трассами "Беларусь", "Украина" и "Дон", а также тремя строящимися (обход Одинцово, ЦКАД и платная магистраль Москва - Санкт-Петербург) управляет госкомпания "Автодор". Остальные дороги находятся в подчинении самой области и муниципалитетов.

В 2012 году на строительство, реконструкцию, ремонт и содержание региональных и межмуниципальных дорог Московская область должна была потратить 46,8 млрд рублей, но по факту было освоено только 20,5 млрд рублей. Основная причина - нехватка обещанного финансирования из федерального бюджета. Расходы ГК "Автодор" по планам должны были составить 136 млрд рублей, по факту получилось 81,1 млрд, из них около 13 млрд рублей пошло на два концессионных областных объекта и проектирование ЦКАД. Какой объем средств прошел через "Росавтодор", непонятно, но в планах на 2013 год на строительство и реконструкцию подмосковных трасс агентство планирует выделить 24,6 млрд рублей - вряд ли в 2012 году эта сумма была больше.

Получается, что на развитие примерно 15 000 подмосковных дорог в прошлом году было потрачено около 60 млрд рублей. Объем финансирования вырастет сразу впятеро. "Мы ожидаем, что в 2014 году, после выборов в Московской области, развернутся масштабные строительные работы", - предвкушает гендиректор "Мостотреста" Владимир Власов. Эта компания, один из крупнейших строительных подрядчиков в стране, принадлежит Аркадию Ротенбергу и менеджерам "Н-Транс" Никите Мишину, Константину Николаеву и Андрею Филатову. Кроме них, в Подмосковье уже работают компании Геннадия Тимченко, Зияудина Магомедова и Зияда Манасира (см. инфографику).

В Химки через Елисейские поля

В 2006 году в Елисейском дворце в Париже состоялось торжественное мероприятие, одним из последствий которого стал всплеск политических протестов в России несколько лет спустя. 22 сентября в присутствии Владимира Путина министр транспорта Игорь Левитин и президент крупной французской компании Vinci Ив-Тибо де Сильги подписали соглашение о сотрудничестве. Французы обязались помочь правительству России реализовать на практике принятый годом ранее закон о концессиях. Знаменитая дорога через Химкинский лес начиналась на Елисейских полях.

По закону о концессиях (форме государственно-частного партнерства) концессионер-частник принимает участие в финансировании строительства инфраструктуры, в обмен получая право на дальнейшее ее использование. Например, право собирать деньги за проезд по платной дороге. Vinci тогда обозначила свой особый интерес к проекту строительства новой скоростной трассы между Москвой и Петербургом.

Игорь Левитин к тому моменту второй год работал министром транспорта, а до этого он много лет занимал разные посты в компании "Северстальтранс" (позже была переименована в "Н-Транс"). Интересно, что именно в июне 2006 года, накануне подписания соглашения в Елисейском дворце, еще один выходец из структур "Северстальтранса" Владимир Власов возглавил крупную строительную компанию "Мостотрест", а его бывший коллега Олег Танана вошел в совет директоров этой компании. Вместе с ними места в совете директоров "Мостотреста" получили Георгий Коряшкин и Ирина Богачева, сотрудники фирмы "ЭнПиВи-Инжиниринг" (в ее совет директоров последние семь лет входит сын Аркадия Ротенберга Игорь).

Ротенберг в интервью Forbes говорил, что стал владельцем доли в "Мостотресте", купив ее у структур Михаила Абызова, а Абызов появился в компании после 2007 года. Однако в том же интервью спарринг-партнер Владимира Путина в дзюдо уверял, что вместе с совладельцем "Северстальтранса" Филатовым уговаривал французов из Vinci войти в его концессионную компанию: "Для нас было важно, чтобы был такой партнер, как они [Vinci]. Потому что они знают, как это делать, как обслуживать".

Две концессии

В сентябре 2007 года "Росавтодор" объявил открытый конкурс на строительство первого участка трассы Москва - Санкт-Петербург (15-58 км). Тогда предполагалось, что концессионер вложит 7,7 млрд рублей собственных средств и привлечет 28,9 млрд заемных, а государство выделит 29,5 млрд рублей. Чтобы окупить вложения, концессионер получал право собирать плату за проезд в течение почти 30 лет.

Ротенберг и французская Vinci участвовали в конкурсе через "Северо-Западную концессионную компанию" (СЗКК). Вызов ей бросил "Столичный тракт", среди владельцев которого тоже не было случайных людей. Хозяевами этой компании были ЗАО "Лидер" владельца банка "Россия" Юрия Ковальчука, "Стройгазконсалтинг" Зияда Манасира и иностранные подрядчики. "Росавтодор" присудил победу СЗКК. "Обидно не было, - говорит источник, близкий к проигравшему консорциуму, - хоть мы и потратили только на проектную документацию больше 100 млн рублей".

Владельцы "Столичного тракта", впрочем, тоже не остались без денег. В 2009 году те же учредители, но уже через другого концессионера, компанию "Главная дорога", получили право построить 18,5 км "обхода Одинцово", нового выхода на МКАД с трассы М-1 "Беларусь". Проект платной дороги в окрестностях престижной Рублевки оценили в 32,4 млрд рублей, 11 млрд из которых выделит Инвестиционный фонд России. Кроме того, государство должно было за свой счет построить несколько развязок и, как в случае с трассой Москва - Петербург, предоставить земельные участки.

Госгарантии, пенсионные деньги и заполярные трубоукладчики

Два первых в новейшей истории России концессионных проекта - Ротенберга с партнерами и Ковальчука - Манасира с партнерами - развивались очень похоже. В состав обоих консорциумов входили крупные строительные компании: "Мостотрест" и "Канон" (на 90% - дочерняя компания "Стройгазконсалтинга"). То есть участники зарабатывали и на самой концессии, и на строительном подряде. В качестве генподрядчика "Мостотрест" получил контракт на 48,4 млрд рублей, "Канон" - на 25,2 млрд. Долгосрочные средства концессионеры привлекали, размещая облигационные займы на 10 млрд (на 20 лет) и 16 млрд рублей (на 18 лет). Облигации СЗКК покупал ВЭБ, а "Главной дороги" - сама УК "Лидер".

Поручителем по первому выпуску облигаций "Главной дороги" стала компания Манасира "Стройгазконсалтинг-Север", и в проспекте эмиссии добросовестно перечислены 618 принадлежащих ей единиц техники - экскаваторы, сварочные комплексы, трубоукладчики, самосвалы, работающие в Заполярье и на Ямале. А под следующий выпуск и бумаги СЗКК Минфин выдал госгарантию, что позволяет вкладывать в такие облигации средства пенсионных фондов. Когда в 2010 году из числа участников проекта вышли ЕБРР и Европейский индустриальный банк, Сбербанк и ВЭБ через три месяца открыли "Северо-Западной концессионной компании" кредитную линию на 29 млрд рублей.

Оба концессионера не укладываются в сроки с вводом проектов. "Обход Одинцово" должен был "поехать" еще в 2012 году - сейчас речь идет уже о начале 2014-го. Открытие первого участка новой трассы М-11 тоже переносилось на год (отчасти из-за скандала вокруг Химкинского леса). "На сегодняшний день строители сталкиваются с трудностями, проблема в выполнении заказчиком (государством. - Forbes) своих обязательств по освобождению территории", - осторожно говорит Владимир Власов из "Мостотреста". Представители "Главной дороги" и "Стройгазконсалтинга" от комментариев отказались, но в неофициальных беседах говорят о том же: госзаказчик не успевает освобождать участки, отсюда простой техники, лишние траты и срыв сроков.

В ближайшие годы в Подмосковье будет потрачено на дороги почти 2 трлн рублей. Кому достанутся эти деньги?

Земельные тяжбы

Заказчиком в обеих подмосковных концессиях выступает созданная в 2010 году госкомпания "Автодор". В базе данных арбитражных судов сейчас зарегистрировано 1080 дел с ее участием. Большинство связано со спорами вокруг земельных участков под строительство дорог. "Автодор" должен выкупать их у частных владельцев или договариваться с разными ветвями власти.

Формально закон на стороне госзаказчика, но на практике бывает всякое. Например, ООО "Предприятия Сэсма", получив уведомление об изъятии принадлежащего ему участка для нужд платной дороги, обратилось в Росреестр и добилось ликвидации записи о том, что участок с такими границами существует. С кадастровой карты он исчез, и "Автодору" нечего взыскивать.

КСХП "Химки" передало часть своей территории государству под строительство скоростной магистрали, но сейчас требует, чтобы "Автодор" построил съезд на оставшуюся часть земель. Строить такие съезды на скоростной трассе нельзя, но "Химки" доказали в суде, что иначе до их земель не добраться никак.

Наконец, самый распространенный вариант - несовпадение оценок. ООО "Биотех", владелец участка 7,7 га, отказалось передавать его государству за предложенные 139 млн рублей. Суд назначил свою экспертизу, через несколько месяцев эксперт назвал новую цену - 380 млн рублей. Помимо прочего, "Автодору" теперь придется заплатить эксперту за работу 145 000 рублей.

По данным "Автодора", по суду изымается около 10% участков, с владельцами остальных удается договориться.

Внезапные миллиарды

До последнего времени крупный бизнес не интересовался эксплуатацией дорог. Дороги и обслуживающие их предприятия имели статус стратегических объектов, и государство не спешило с их приватизацией. Много ли заработаешь на уборке, разметке, вывозе снега и латании дыр? Поэтому в каждом регионе подряды на эти работы - часто 2-3 млн рублей в год - госзаказчики распределяли между некрупными государственными же дорожно-эксплуатационными предприятиями.

Все начало меняться в прошлом году. 21 сентября 2012 года компания со странным названием "Национальная индустриально-торговая палата" (НИТП) выиграла сразу семь конкурсов на эксплуатацию дорог. Все конкурсы проводило федеральное казенное учреждение "Центравтомагистраль", подразделения "Росавтодора" по Центральному региону. Общий объем контрактов превысил 17 млрд рублей - беспрецедентная сумма для подобных подрядов и гигантские деньги для НИТП, выручка которой в 2010 году составила всего 217 млн рублей.

К двум конкурсам из семи конкуренты "Палаты" не были допущены вообще, а в двух она стала единственным претендентом. Примечательно, что с начала 2012 года гендиректором, а с середины года и совладельцем НИТП был Валерий Дорган, который до этого на протяжении 12 лет возглавлял заказчика, "Центравтомагистраль".

Энергичный профессионал

"Валерий Викторович - один из самых уважаемых людей в отрасли, он профессионал, очень порядочный и чрезвычайно энергичный человек", - рассказывает гендиректор "Мостотреста" Владимир Власов. "Мостотрест" стал партнером этого уважаемого человека, накануне конкурсов на 17 млрд рублей выкупив 60% НИТП у ее бывших владельцев за 510 млн рублей.

Дорган начинал карьеру в 1978 году с должности старшего инженера в Центральном управлении автомобильных дорог, в 1985 году ушел в ДРСУ-13 Одинцово, которое обслуживало Рублево-Успенское шоссе. В 1998 году Доргана позвали возглавить "Центравтомагистраль". Сейчас дорогами на "Рублевке" заведует его сын Виктор. В 2005 году Валерий Дорган защитил диссертацию на тему "Оптимальное планирование работ по ликвидации зимней скользкости внегородских автомобильных дорог".

"После того как у Валерия Доргана закончился контракт на госслужбе, мы сделали ему предложение, и он согласился", - рассказывает Владимир Власов. Для чего "Мостотресту" понадобилось приглашать его и покупать НИТП? Компания решила создать сервисное подразделение, чтобы учиться содержать дороги, которые находятся у нее под управлением, объясняет Власов. В начале 2010 года Дорган пришел в "Мостотрест" на должность заместителя директора по маркетингу. В "Мостотресте" не смогли организовать встречу с Дорганом, сказав, что тот "живет" на объектах. Дорган до сих пор остается акционером "Национальной индустриально-торговой палаты", которая теперь называется "Мостотрест-сервис".

Власов не видит конфликта интересов в переходе бывшего чиновника в частную компанию и мгновенном росте заказов (бэклога) этой компании на порядок, хотя признает взаимосвязь этих событий. В компании не отрицают, что одной из причин, почему они так мощно стартовали в сегменте сервиса, был приход Доргана.

Старт действительно впечатляет. В I полугодии 2013 года доля сервисных контрактов в бэклоге "Мостотреста" выросла с 1% до 9%, а в выручке - с 1% до 8%. Выручка "Мостотреста" от сервисных контрактов на трассах М-1 "Беларусь", М-3 "Украина" и М-4 "Дон" составила 3,4 млрд. Компания вложила в покупку техники 400 млн рублей, штат сейчас превышает 1000 человек. Власов утверждает, что маржа в этом сегменте бизнеса сейчас не ниже, чем в строительно-монтажных работах.

Новое московское кольцо

Крупнейший дорожный проект в Подмосковье - Центральная кольцевая автодорога (ЦКАД). До 2018 года должны быть построены 319 км из общих 512 км. Стоимость этого первого этапа - 300 млрд рублей, и именно ради него Путин разрешил распечатать кубышку Фонда национального благосостояния. ФНБ выделит 150 млрд рублей, 74 млрд рублей даст федеральный бюджет, остальные средства должны привлечь инвесторы.

В 2008 году подряд на проектирование ЦКАД стоимостью 8,8 млрд рублей выиграл институт "Союздорпроект". Раньше он участвовал в проектировании МКАД, сотрудничая с близким к АФК "Система" Владимира Евтушенкова ООО "Организатор". Судя по спискам аффилированных лиц института, в 2009 году 50% акций "Союздорпроекта" принадлежали "Мостотресту" и его дочерней структуре, ООО "Корпорация "Инжтрансстрой".

Власов утверждает, что сделка по покупке половины акций не была завершена и сейчас его компания акционером института не является. Сейчас эти 50% акций "Союздорпроекта" принадлежат двум кипрским офшорам. При этом в совет директоров института входят два представителя уже упоминавшейся "ЭнПиВи-Инжиниринг" Аркадия Ротенберга.

Из трех гигантских инфраструктурных проектов, о которых говорил Путин на питерском форуме, ЦКАД - самый старый и самый подготовленный: по нему уже утверждена вся проектная документация. Одновременно он и самый скандальный.

"Лавочка накрылась"

В один из декабрьских дней 2011 года в особняке "Союздорпроекта" в Токмаковом переулке появились неразговорчивые люди из ФСБ. "Пришли в 8 утра, сказали, что возбуждено уголовное дело по мошенничеству. Я спросил: "Где похитили-то?", а мне ответили, что ничего объяснять не будут", - вспоминает в интервью Forbes гендиректор института Андрей Еремин. Между тем еще тремя днями ранее у "Союздорпроекта" и его подрядчиков были арестованы банковские счета. Что стало причиной ареста? ФСБ интересовал один из подрядчиков, ООО "Спецметропроект".

Только крупных подрядчиков у "Союздорпроекта" было около двух десятков. Например, археологические изыскания проводило ООО "РАУ-Университет", ОАО "ЦКАД" - вело земельно-кадастровые работы. "Спецметропроект" отвечал за геоэкологические изыскания - изучал влияние строительства на окружающую среду. Бывший сотрудник этой компании рассказал Forbes, что специально под проект ЦКАД в декабре 2008 года "Спецметропроект" арендовал офис в районе метро "Университет", купил оборудование, нанял людей.

Главой отдела геоэкологических изысканий стал Сергей Волков, который ранее занимался аналогичными работами на месте строительства "дачи Путина" под Прасковеевкой, участвовал в проектировании олимпийских объектов в Сочи. "Он пригласил к себе в отдел Петра Хомякова, профессора Института системного анализа РАН. Мы поработали два месяца, и "лавочка" накрылась", - говорит сотрудник компании.

ЦКАД и "Северное братство"

В 2009 году ФСБ задержала двух сотрудников "Спецметропроекта", Олега Трошкина и Антона Мухачева. Их обвиняли в создании экстремистской организации "Северное братство", финансирование которой осуществлялось на деньги, выделенные на работы по ЦКАД. Волков успел уехать в США, а Петр Хомяков, один из идеологов "братства", ударился в бега - оба были объявлены в розыск. Хомяков некоторое время жил на Украине, в Грузии, а потом нелегально вернулся в Россию, чтобы оформить пенсию. В августе 2011 года профессор приехал в Переславль-Залесский на встречу со спонсором и был задержан контрразведчиками.

Четыре месяца спустя Следственное управление ФСБ возбудило уголовное дело о мошенничестве в особо крупном размере. Показания Трошкина и Хомякова легли в основу расследования, рассказал Forbes источник, знакомый с материалами дела. "Хомяков в глазах следователей, может быть, и жуткий экстремист, но ученый он добросовестный и не стал скрывать, как пилили на ЦКАД". Хомяков заявлял на допросе, что на совещаниях по ЦКАД в "Метрогипротрансе" и "Союздорпроекте" его отделу поставили задачу "сымитировать" результаты изыскательных работ, которые велись якобы с лета 2008 года, хотя контракт был заключен в ноябре 2008-го.

"Мы должны были заниматься гидрологией - а какая гидрология, когда все под снегом и льдом? Все основные полевые работы проводятся с весны по осень. Поэтому решили оформить все изыскания задним числом", - объясняет сотрудник компании. Вместо реальных полевых изысканий проектировщики использовали архивные материалы 40-60-летней давности, считает следствие, а под видом маршрутных изысканий Хомякову, по его словам, предложили поснимать местность из окна автомобиля.

Хомяков утверждал, что завышались сметы затрат: расходы объемом 24 млн рублей на бумаге превращались в 1 млрд рублей. "На 2009 год поставлена задача на списание по смете на 2,5 млрд рублей, притом что реально ООО "Спецметропроект" получит 170 млн рублей", - заявил следователю Хомяков.

Представитель "Метрогипротранса" адвокат Александр Васильев заявил Forbes, что к показаниям Хомякова очень низкая степень доверия: "Им двигала обида - ведь руководство "Спецметропроекта" его самого обвинило в хищении 3 млн рублей". В конце 2012 года Хомяков получил 4 года колонии за экстремизм и мошенничество. Еремин из "Союздорпроекта" называет показания Хомякова "странными". По его словам, съемка из автомашины не проводилась: нанимали самолет, проводили аэрофотосъемку и лазерное сканирование. Технические претензии к отчетам подрядчиков были, но они незначительные и их исправили, говорит он. "Главное, что вся проектная документация прошла Главгосэкспертизу. Насколько мне известно, ФСБ ее итоги не оспаривает. У следствия есть вопросы к отдельным изысканиям, но нет претензий к проектным работам", - добавляет глава "Союздорпроекта".

Развязка, похоже, уже скоро. Недавно профессора Хомякова из колонии перевели в следственный изолятор ФСБ "Лефортово" - он, видимо, дает новые показания. 26 октября у чекистов выходят сроки основного дела о хищении 8-9 млрд рублей, отведенные судом для расследования, - надо предъявлять обвинения или закрывать дело.

Все впереди

Если история завершится благополучно для "Союздорпроекта", институт получит свои деньги с арестованного счета и дополнительные средства за авторский надзор. А также, вероятно, контракты на разработку рабочей документации для строителей.

Сейчас на ЦКАД, по сути, ведутся только подготовительные работы: контракты на них получили подмосковный "Центродорстрой" и "Стройновация" Зияудина Магомедова. Сумма контракта последней - 6,2 млрд рублей, приличные деньги. Но дележ основных кусков пирога по ЦКАД еще впереди.

До конца года будет проведен конкурс на заключение очередного инвестпроекта стоимостью 57,8 млрд рублей - это пятая часть всех средств, выделяемых на ЦКАД. Более крупных контрактов в Подмосковье не было со времен первой концессии. После этого в подмосковные леса нагрянут очередные батальоны тяжелой строительной техники, которые будут рубить деревья, взрывать грунт, заливать тысячи кубометров бетона. Получателем прибыли от их работы вряд ли станет какой-нибудь неизвестный на этом рынке человек

Россия. ЦФО > Транспорт > forbes.ru, 28 октября 2013 > № 935844 Мария Абакумова


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 22 августа 2013 > № 878755 Мария Абакумова

СТРАСТИ НА АРЕНЕ

МАРИЯ АБАКУМОВА

Чьи интересы сошлись на крупнейшем российском стадионе.

ВЕСНОЙ 2006 ГОДА В СТОЛИЦЕ ЮАР произошла примечательная встреча.

Представители семи крупнейших строительных компаний страны, отбросив вражду, мирно делили между собой многомиллионные подряды на строительство стадионов к чемпионату мира по футболу, который должен был пройти В ЮАР в 2010 году. Стороны договорились не снижать цены и закладывать в смету гигантскую для строительной отрасли рентабельность 17,5%. Все это выяснилось недавно в ходе расследования южноафриканского Комитета по конкуренции. Все участники сговора заплатят огромные штрафы. Например, компания Grinaker-LTA, которая реконструировала стадион Soccer City на 94 700 мест в Йоханнесбурге, принимавший матчи открытия и закрытия чемпионата, освоила $440 млн, а заплатить ей придется около $90 млн.

У Москвы, которая примет чемпионат мира в 2018 году, все впереди. В момент объявления о победе заявки России единственным действующим стадионом из всей заявочной книги был московский "Лужники". Матч открытия чемпионата мира, один из полуфинальных матчей и финал пройдут здесь. Сейчас, незадолго до выборов мэра, в Москве много спорят о необходимости продолжения крупных строек. Но мало кто из жителей столицы догадывается, какая гигантская стройка развернется вот-вот в "Лужниках", которые станут московским Soccer City. Чем москвичам придется заплатить за чемпионат и за завязавшиеся в тугой узел в "Лужниках" интересы чиновников и бизнесменов? И кто те действующие лица, от которых зависит судьба крупнейшего московского спортивного комплекса на берегу Москвы-реки?

Рынок и дома Мы идем по скверу с Владимиром Алешиным, который почти 30 лет управлял "Лужниками" - был директором в советские времена и владельцем крупнейшего пакета акций после рыночных реформ. "Теперь я пенсионер", - улыбается 68-летний бизнесмен, но чувствуется, что с этой ролью ему мириться нелегко.

Алешин 20 лет был советником Юрия Лужкова, водил дружбу с Павлом Бородиным, Сергеем Ястржембским, Александром Музыкантскими считался человеком весьма состоятельным. Когда в 1990-е годы по инициативе мэрии на территории "Лужников" появилась крупнейшая в стране вещевая ярмарка, Алешин, по его словам, сначала был против и только позже осознал выгоду.

Вал денег от аренды (доходы от рынка составляли 85% выручки "Лужников") помогал поддерживать в рабочем состоянии Большую и Малую спортивные арены, бассейн, Дворец спорта и прочее хозяйство.

В 2000-х появился новый источник дохода - девелопмент. "Лужники" построили на Хамовническом Валу жилой дом и несколько представительских зданий для сдачи в аренду. В 2011 году продажи квартир обеспечили уже треть выручки комплекса. Алешин был воодушевлен: собирался сносить рынок и строить торговый центр, гостиницу, аквапарк, а на деньги от аренды сделать Большую спортивную арену стадионом-трансформером, способным принимать и соревнования в разных видах спорта, и концерты. Узнав, что Россия готовит заявку на чемпионат мира, Алешин составил бизнес-план реконструкции "Лужников" за счет компании, без бюджетных денег. Объем инвестиций, по его расчетам, не должен был превысить $550 млн. "Мы собственники, нам не было резона завышать стоимость", - говорит Алешин.

Планам не суждено было сбыться. Осенью 2010 года президент Дмитрий Медведев отправил Лужкова, покровителя Алешина, в отставку и назначил мэром Москвы Сергея Собянина, и у Алешина начались неприятности. В "Лужниках", в самом спорткомплексе и на рынке, прошли 62 проверки. 14 апреля 2011 года "Лужники" принимали четвертьфинал Лиги Европы, "Спартак" готовился встретиться с "Порту", а в это время в дирекцию стадиона пришли 50 сотрудников УБЭП с автоматами и в масках. Проверка прокуратуры выявила вывод активов. Общаясь с журналистами, Собянин заявил, что "Лужники" со всеми стадионами и парком должны принадлежать правительству Москвы, а не частному лицу. Заместитель мэра Андрей Шаронов потом объяснял, что больше всего властям Москвы не нравится, что такое красивое место, как "Лужники", стало торговой точкой.

Алешин предпочел уволиться. "Хотели одного: чтобы я отдал акции, - рассказывает Алешин. - Я решил отдать". СМИ сообщали, что за свой пакет 22,5% акций Алешин получил € ю млн и долю в фитнес-центре "Мультиспорт", который находится на территории "Лужников". Сам он настаивает, что за 400 млн рублей город выкупил акции у всех акционеров - сотрудников комплекса, которых было около 300, а "Мультиспорт" ему не отдавали.

Первого июля 2011 года рынок в "Лужниках" закрылся, торговые павильоны снесли.

Новые хозяева Новым генеральным директором "Лужников" стал советник главы "Ростехнологий" Сергея Чемезова Александр Пронин. До этого он успел поработать вице-президентом АвтоВАЗа, занимался обширной дилерской сетью автозавода, разбираясь в том числе с миноритарными акционерами дилерских салонов в разных городах России. Да и сам Пронин вместе с партнером Игорем Лисютиным владели одним из крупных дилеров, компанией "Элекс Полюс". "Ростех" любит "Лужники" - часто проводит корпоративные мероприятия, например спартакиады на площадках спорткомплекса.

Каковы успехи новой команды? По данным отчетности "Лужников", в 2006-2010 годах при выручке 1,5-2 млрд рублей чистая прибыль компании колебалась в диапазоне 200-400 млн рублей, из прибыли каждый год выплачивались дивиденды.

Смена руководства произошла весной 2011 года, и в том же году при сохранившейся выручке 2,1 млрд рублей компания показала 200 млн рублей убытка, в 2012 году прибыль была 133 млн рублей. "Они проедают деньги!" - решительно говорит Роман Карманов, генеральный директор компании "АПС-Центр", миноритарного акционера "Лужников".

По его словам, компания получила миллиард рублей от допэмиссии, но продолжает брать большие кредиты. Два крупных объекта, Малую спортивную арену и бассейн, заложили Сбербанку - под кредитную линию на финансирование текущей деятельности, рассказал заместитель гендиректора "Лужников" Эдуард Зернин. Кредитную линию на миллиард рублей открыл Банк Москвы. Впрочем, из отчетности компании видно, что миллиард рублей, которого раньше в балансе не было, лежит на депозитах в банке.

У Карманова есть повод обижаться на новых хозяев "Лужников". В ходе проведенной в 2012 году в пользу города допэмиссии доля "АПС-Центра" была размыта с 24% до 11,9%, Карманов пытался оспорить ее в суде, но проиграл. Он предлагал городу выкупить акции у компании сначала по 64 000, потом уже по 37 000 рублей за штуку, но Департамент имущества отказался. Не удалось Карманову и оспорить маневр, при помощи которого город избежал обязательного выкупа акций у миноритариев: суд счел, что Департамент имущества и принадлежащие городу юрлица "Усадьба центр", "Центральная топливная компания" и "ОЭК-Финанс" не аффилированы между собой, поскольку орган власти не может быть аффилированным. Значит, выкуп производить необязательно.

Кто стоит за "АПС-Центром"? Компания принадлежит кипрской Salter Ventures Limited, среди ее учредителей два киприота. "Коммерсантъ" со ссылкой на чиновников правительства Москвы писал, что за компанией стоит семья бывшего владельца "Лужников" Владимира Алешина, но и Карманов, и Алешин это отрицают. Однако Роман Карманов был генеральным директором в нескольких компаниях, принадлежащих сыну Владимира Алешина Дмитрию. "Я не скрываю, мы с Дмитрием учились в одной группе на экономфаке, - говорит он. - Алешина-старшего я знаю лет двадцать.

У нас с Дмитрием до сих пор есть ряд совместных проектов, но с "Лужниками" они не связаны".

Дмитрий Алешин находится в отпуске, сообщил его знакомый, связаться с ним нельзя. А источник, близкий к ОАО "Лужники", утверждает, что семья прежних владельцев и "АПС-Центр" "действуют скоординированно".

Сейчас Карманов готовит новый судебный иск.

На этот раз он хочет оспорить решение совета директоров подарить Москве Большую спортивную арену.

Большой спорт

Все лето 2013 года Большая спортивная арена "Лужников" была в центре внимания. По требованиям FIFA вместимость главного стадиона чемпионата должна составлять 89 000 мест, сейчас их 78 000, и увеличить вместимость можно только при полном сносе и строительстве заново. Сносить или не сносить? Для Сергея Собянина в предвыборную пору этот вопрос был чрезвычайно болезненным.

Марат Хуснуллин летал в Бразилию, чтобы вести переговоры с футбольными чиновниками, российские спортивные функционеры, московские власти и FIFA создали специальную рабочую группу по "Лужникам".

Наконец, в начале августа Собянин объявил, что сошлись на 81 000 мест. Нужно будет полностью разобрать трибуны, поскольку угол обзора с них не соответствует нормативам, но внешние стены БСА решено оставить нетронутыми. "Переговоры продолжаются", - сообщили Forbes в медиацентре FIFA, сейчас разбираются несколько вариантов новой конструкции трибун. VIP-ложа "Лужников" рассчитана на 1500 мест, на стадионе есть 350 мест для прессы, а по требованиям FIFA должно быть 4500 и 5500 соответственно. Стадион еще даже не перешел на баланс города, а Хуснуллин уже распорядился начинать проектирование. По его словам, стоимость реконструкции арены - примерно 20 млрд рублей (всего в Адресной инвестиционной программе на подготовку "Лужников" к чемпионату заложено 46 млрд рублей, из них 8 млрд - на инженерные сети, остальное - на БСА и 29 более мелких объектов). Конкурс по выбору генподрядчика состоится не раньше конца года. Кто станет этим подрядчиком?

На первой странице обновленного в апреле сайта группы компаний АРКС - вид на "Лужники" с высотки МГУ на Воробьевых горах. "Сказать, что для компании "Лужники" не знаковый объект, значит сказать неправду, - рассуждает генеральный директор компании Дмитрий Симарев. - Такой объект дает референции на долгий срок". Группа АРКС, основанная Александром Лавленцевым, всегда была крупным подрядчиком города на инженерных стройках, однако, после того как 25% акций купил друг Путина Геннадий Тимченко, портфель ее заказов на строительство инфраструктуры в городе достиг 100 млрд рублей, выручка выросла в прошлом году на 30%, до 29 млрд рублей.

Почему АРКС поставила "Лужники" на заставку сайта до проведения формальных процедур? "Мы осознаем, что есть и другие крупные компании, которым под силу этот проект, - говорит Симарев. - Другое дело, насколько они продвинулись". На Петербургском экономическом форуме в июне АРКС подписала меморандум о сотрудничестве с итальянской Codest, которая строит, в частности, коммерческую часть стадиона "Динамо". Кроме АРКС и Codest в консорциум, который будет претендовать на реконструкцию БСА, входят производитель металлоконструкций компания Cimolai, архитектурное бюро ARUP и американская инжиниринговая компания АЕСОМ, построившая больше десятка стадионов. Консультантом проекта станет компания Turner, генподрядчик строительства стадиона Yankee в Нью-Йорке.

"Продвинуться" - не только создать консорциум. Forbes поговорил с руководителями нескольких крупных строительных компаний, которыетеоретически могли бы претендовать на генподряд. "Там пока тихо", "ничего не ясно", "нет концепции" - примерно такие ответы приходилось слышать. "Мы были очень заинтересованы в проекте и при прежней администрации даже прошли предквалификацию, - говорит Александра Булгакова, директор по развитию турецкой "Ренейссанс Констракшн", которая построила в России несколько промышленных предприятий, а сейчас возводит небоскреб в Сити. - Вместе с прежними владельцами ездили в ЮАР, изучали опыт. Но потом все стихло. Как только о проекте объявят, мы обязательно будем участвовать".

А вот компания Тимченко действует иначе. "АРКС - наш технический консультант по самому широкому кругу вопросов, - рассказывает Эдуард Зернин. - Консорциум АРКС и Codest, на наш взгляд, может стать одной из сильнейших команд на рынке строительства спортивной инфраструктуры". Дмитрий Симарев говорит, что специалисты его компании "совершенно бесплатно" помогали "Лужникам" готовить техзадание на демонтаж внутренних конструкций БСА.

Один из подрядчиков строительства московского метро рассказывал Forbes, как компании часто облегчают себе выигрыш в конкурсе. Без всяких формальных процедур будущий участник может помочь заказчику провести изыскательские работы, разработать проектную документацию, на основе которой заказчик выставит техническое задание.

Понятно, что в этом случае у автора проекта есть огромная фора перед другими, менее информированными игроками. Дмитрий Симарев говорит, что с переходом БСА в собственность города ему стало легче прогнозировать процесс, потому что он хорошо знает городские конкурсные процедуры.

Кстати, сама сделка дарения Большой спортивной арены между ОАО "Лужники" и городом еще может быть оспорена в суде. Роман Карманов из "АПС-Центра" уверен, что она наносит существенный ущерб акционерному обществу. Федеральное агентство по управлению госимуществом, по его данным, отказалось регистрировать сделку, ссылаясь на то, что стороны не произвели рыночную оценку актива. В протоколе заседания совета директоров сказано, что балансовая стоимость Большой спортивной арены составляет з,86 млрд рублей.

Эдуард Зернин говорит, что рыночная стоимость близка к балансовой. Получается, что стадион площадью 134 000 кв. м стоит $900 за кв. м - дешевле, чем склад в отдаленном районе Подмосковья. Зернин объсняет,что оценку делал профессиональный оценщик, а относительно низкая рыночная цена обусловлена солидным возрастом и необходимостью реконструкции объекта.

Вокруг арены

В любом случае арена - это только часть проекта реконструкции, хотя и важная. А что будет со всем остальным? ОАО "Лужники" в прошлом году сделало то, что долгие годы не получалось у Владимира Алешина: добилось оформления участка земли, на котором расположен комплекс, в долгосрочную аренду. Концепцию развития территории заказали международному консорциуму во главе с компанией Colliers International. По расчетам консорциума консультантов, реконструкция Большой спортивной арены, которую в итоге взял на себя город, должна была стоить около $750-800 млн, а весь проект в целом требовал $2-3 млрд инвестиций. По словам генерального директора Colliers International Николая Казанского, концепцию оплатили и приняли. Весной Градостроительно-земельная комиссия согласовала ГПЗУ,а Моспроект-2 разработал новый проект планировки территории. Когда он был обнародован, то стал сенсацией.

Основной задачей нового проекта, писали в начале представленного документа проектировщики, стало строительство и реконструкция объектов для проведения чемпионата мира по футболу. Для этого предлагалось увеличить максимальную площадь строений на территории с 272 000 кв. м до 780 000 кв. м - почти втрое. Старый проект планировки, разработанный в 2007 году, в разгар бума на рынке недвижимости и еще до всякого чемпионата, предполагал увеличение максимальных площадей до 570 000 кв. м. Существующие строения пранируется реконструировать с увеличением площади:

Дворец спорта, например, вырастет с 28 000 кв. м до 88 000 кв. м, бассейн с 19 700 кв. м - до 42 000 кв. м.

Крупнейшие из запланированных зданий, которые построят с нуля, - некий "спортивно-коммерческий центр" площадью 76 000 кв. м, который появится на месте снесенного рынка, семиэтажная гостиница на 55 боо кв. м, офисный комплекс класса Аи В площадью 48 000 кв.м и два здания международного вещательного центра - 44 000 и 16 000 кв. м.

Нет разве что жилья. Только эти крупные объекты, назначение которых после чемпионата, скорее всего, будет иметь опосредованное отношение к спорту, вместе дадут 240 000 кв. м коммерческой недвижимости - размер среднего небоскреба в Москва Сити. Спортивные сооружения тоже будут строиться: появятся крытые теннисные корты и футбольные поля.

"Это уничтожение не только культурного, но и социального слоя здешнего района", - считает депутат муниципального собрания старого московского района Хамовники Александра Парушина.

Она считает, что масштабная застройка "выдавит" из "Лужников" простых жителей тихих и престижных Хамовников, которые приезжают сюда поплавать в бассейне или покататься на велосипедах, а будет обслуживать только богатую публику.

К публичным слушаниям, на которых должен был быть утвержден проект планировки, Парушина собрала 3500 подписей жителей, которые были категорически против планов застройки. Основные претензии такие. Во-первых, трудно поверить, что реконструкция исторических зданий с увеличением площади в два-три раза никак не скажется на их внешнем виде. Во-вторых, проект планировки резко увеличивает нагрузку на транспортную инфраструктуру, а никаких вариантов решения проблемы не предлагается. Тревожит жителей и такое понятие, как роза ветров: "Лужники" расположены в низине, и плотная застройка будет мешать циркуляции воздуха. Наконец, проект предполагает масштабное освоение подземного пространства. Сейчас в "Лужниках" под землей 10 000 кв. м, а будет 160 000 кв. м: 96 000 кв. м займут только подземные парковки на 2100 машино-мест. Этопрактически новые "Лужники", только под землей, возмущаются активисты. Как это масштабное освоение подземного пространства скажется на участке насыпного грунта, окруженном водой?

Следов проведенных экспертиз в проекте нет.

На слушания собралось около 700 человек. Некоторые из них сидели в тесном зале с плакатами "Москве - стадион мирового уровня", Парушина считает их подсадными, а результаты слушаний - фальсифицированными. На ее 3500 подписей "против" неожиданно нашлось 3700 подписей "за", отданных в основном людьми, которые не живут, а работают на территории Хамовников, причем в подозрительных компаниях вроде ООО "Организация". Тем не менее проект утвержден.

Затишье перед бурей

Возле здания администрации "Лужников" припарковано много Lexus, BMW и других дорогих иномарок. Заместитель гендиректора Эдуард Зернин усталым тоном объясняет корреспонденту Forbes, что тревоги жителей напрасны, так как проект планировки только задает лимиты и описывает возможное функциональное назначение зданий, а вовсе не утверждает, что все описанное непременно будет построено, тем более к 2018 году. Правда, первый девелоперский проект, над которым ведет работу новая команда "Лужников", - реконструированный плавательный бассейн - скорее всего, полностью выберет разрешенные площади в 42 000 кв. м. Месяц назад компания объявила конкурс по выбору проектировщика для реконструкции бассейна. "Лужники" - территория спорта? Площадь бассейна увеличится вдвое, до тех самых 42 000 кв. м. При этом "ванны" для тренировок и соревнований займут только 6000 кв.м,а 18 000 кв. м придется на аквапарк с горками и аттракционами. Кроме того, проектировщик должен предусмотреть VIP-парковку, просторную lounge-зону с кафе и банным комплексом, а также гипермаркет спортивных товаров. А как же спорт, болельщики? Вместимость зрительских трибун сократится с 8000 до 250 мест.

Пока администрация "Лужников" финансирует проект самостоятельно, однако появление сторонних инвесторов тоже весьма вероятно. Соблазн велик. Ставки аренды офисов в Хамовниках составляют $600-900 за кв. м в год, то есть если сдать в аренду хотя бы половину из 240 000 кв.м новостроек, можно рассчитывать на годовой доход $72 млн. Участок находится у воды, окружен зеленью, так что прибыльность может быть даже больше.

Заинтересованные лица, конечно, находились.

Группа "Сумма" Зияудина Магомедова предлагала городу вложить $2,6 млрд и взять всю реконструкцию "Лужников", включая Большую спортивную арену, на себя. Взамен Магомедов хотел получить акции ОАО "Лужники", а окупать вложения планировал в том числе за счет строительства жилья. Жилья на участке, скорее всего, не будет (хотя этот запрет девелоперы иногда обходят, называя квартиры апартаментами, которые жилыми помещениямиюридически не являются). Но стоимость бизнес-центров и гостиниц заявленного объема может превысить $1 млрд, а "Лужники",московская достопримечательность, привлекут арендаторов. "Окупить частные инвестиции в стадион за счет коммерческих объектов невозможно", - уверен Николай Казанский из Colliers International. Он ссылается на зарубежный опыт, ведь государственное финансирование крупнейших стадионов страны - обычное явление в мире.

Никто не скрывает, что по дорожкам "Лужников" скоро пойдет тяжелая строительная техника, но пока спорткомплекс работает в штатном режиме, никаких следов лихорадочной подготовки к чемпионату не заметно. И дело не только в том, что перед закрытием на реконструкцию "Лужники" должны еще принять чемпионат мира по легкой атлетике и регби. Масштаб строительных работ в районе, который многие считают парком, фигура генподрядчика - громкие раздражители для москвичей. Тут дело может дойти не только до тихого возмущения, но и до настоящих демонстраций, а у столичного мэра Сергея Собянина на носу выборы, причем не "карманные". Злить горожан перед выборами чиновникам не хочется. Однако уже в 2017 году в России должен пройти Кубок конфедераций, так что после завершения выборов строителям в "Лужниках" придется ускориться, а жителям тихих Хамовников - столкнуться с дивизиями строительной техники.

Новые "Лужники"

Площадь построек на территории спорткомплекса после реконструкции по планам вырастет почти втрое, кв. м.

1. Спортивный городок (футбольный стадион)

2 600 -16 000

2. Дворец спорта 28 000 - 88 000

3. Каток "Кристалл" (академия фигурного натания)

5 400 - 16 500

Заброшенное здание бывшего катка, часть здания принадлежит ООО "Бета-строй"

4. Малая спортивная арена 27 000 - 36 000

5. Большая спортивная арена 134 000 - 221 000

Будущий центральный стадион Чемпионата мира - 2018

6. Бассейн 19 700 42 000

Вероятно, превратится в крупный аквапарк

7. Международный центр развития самбо 45 000

Планируется подземный паркинг площадью 10 000

8.Гостиница 55 600

По плану в ней должны останавливаться спортсмены, а не туристы

9. Административно коммуникационный центр (офисы класса А и В) 48 000

10. Спортивно-коммерческий центр 76 000

Планируется на месте торговых объектов, принадлежавших компании "Моэссо"

11. Закрытый торговый центр "Гермес" (принадлежит компании "Луверест")

12. Фитнес-центр "Мультиспорт"

13. Электроподстанция "Золотаревская"

14. Здание администрации ОАО "Лужники"

Источник: проект постановления об утверждении проекта планировки

Трудно поверить, что реконструкция исторических зданий с увеличением площади в два-три раза не скажется на их внешнем виде

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 22 августа 2013 > № 878755 Мария Абакумова


Россия > Приватизация, инвестиции > forbes.ru, 3 июня 2013 > № 851797 Мария Абакумова

ГДЕ ДЕЛАТЬ БИЗНЕС В РОССИИ. РЕЙТИНГ ГОРОДОВ. ТРУДНОСТИ НА МЕСТАХ

МАРИЯ АБАКУМОВА

Forbes сравнивает города по уровню препятствий для предпринимателей.

Какие российские города, кроме Санкт-Петербурга и Москвы, известны иностранцам?

Самара, Нижний Новгород, Екатеринбург - миллионники, именно их названиями пестрят презентации для иностранных инвесторов уже 10 лет. Однако в новом рейтинге журнала Forbes эти очевидные лидеры занимают не самые высокие места. Все дело в том, что там, как и в двух столицах, уже слишком высока конкуренция за ресурсы, начиная от человеческих и заканчивая финансовыми.

Предпринимателю из Москвы и Воронежа трудно поверить, что в Кемерово сравнительно легко получить новые мощности для подсоединения к энергетическим сетям, но это так. И дело не только в личных связях и воле первого лица города. За последние 20 лет в каждом региональном центре нашей страны сложилась своя особая система хозяйственных связей, принятия решений.

В формальных и неформальных правилах в разных регионах сложно разобраться, еще труднее соотнести их друг с другом и измерить. Forbes уже в пятый раз составляет рейтинг российских городов, в которых удобнее, чем в других, вести бизнес. Мы изучаем города с точки зрения того, насколько в каждом из них легко преодолеть главные препятствия для бизнеса - налоговый произвол, недостаток квалифицированной рабочей силы, проблемы с финансированием (подробнее см. "Как мы считали"). Высокая или низкая позиция города в рейтинге не всегда оценка работы властей - удачный или неудачный расклад могут формировать и сторонние факторы: география, миграционные потоки. К тем трудностям, о которых сообщают предприниматели, мы добавили еще один параметр - доступность господрядов. Не будет преувеличением сказать, что государственные контракты, государственные инвестиции в целом превратились в стимул для экономики страны. Мы решили выяснить, охотно ли руководители городов пускают к себе пришлый бизнес, или госзаказы распределяются между "своими". Результаты очень разные: лидер рейтинга Калининград и, например, Тула отдают "на сторону" 40% контрактов (в денежном выражении), Казань - 7%, Ярославль - всего 4%.

Информацию по всем параметрам мы собирали по 40 самым крупным городам с самым богатым населением, а в таблице вы видите только 30. Из-за большого количества препон для бизнеса из рейтинга выпали Новосибирск, Сочи, Челябинск, Волгоград, Пермь, Оренбург, Сургут, Барнаул, Чита. Например, в олимпийском Сочи, чья экономика, казалось бы, должна взлететь на топливе господрядов, заниматься бизнесом стало трудно: не хватает людей, подключиться к сетям дорого, получить участок почти невозможно. Из-за этого лидер прошлогоднего рейтинга вообще вылетел из тридцатки.

И, наконец, еще одно новшество. В каждом городе мы постарались разыскать крупнейшего местного бизнесмена или владельца крупнейшей частной компании, человека, который сделал в городе первые серьезные шаги в бизнесе - в общем, самого заметного местного коммерсанта. Это было непросто. В большинстве городов крупнейшие предприятия принадлежат государству или входят в холдинги со штаб-квартирой в Москве. Перекос в российской экономике на примере нашего проекта виден очень отчетливо: в Красноярске, например, где расположен второй в мире по величине алюминиевый завод КрАЗ, крупнейшей частной местной компанией оказалась продуктовая сеть "Континент" с оборотом около 6 млрд рублей. Но есть и другие примеры: Виктору Рашникову удалось сохранить контроль над родным для него Магнитогорским металлургическим комбинатом, Николай Буйнов создал в Иркутске с нуля независимую нефтяную компанию, а уроженец Краснодара Сергей Галицкий построил в родном городе сеть "Магнит", которая сейчас выросла в крупнейшего ритейлера России.

Тридцатка лучших

 

 

Население, тыс. человек

Средняя зарплата, руб.

Крупнейший частный предприниматель города (место в рейтинге Forbes, если есть)

Компания крупнейшего бизнесмена

Выручка, млрд руб. состояние, $млрд

1

Калининград

440

24 200

Владимир Щербаков (№106)

Автотор

1,1

2

Уфа

1100

25 100

Рустем Абдулманов

Уфаойл-Оптан

26

3

Краснодар

760

25 300

Сергей Галицкий(№17)

Сеть-Магнит"

8,2

4

Томск

510

26 800

Денис Штенгелов

Кондитерсний дом "Восток"

34*

5

Омск

1130

21 900

Олег Шишов

НПО-Мостовик"

32,7

6

Тольятти

720

20 700

Виктор Герасименко

КуйбышевАзот

32,9

7

Иркутск

610

29 100

Николай Буйнов

Иркутская нефтяная компания

3,7*

8

Кемерово

540

24 700

Владимир Гридин (№66)

Сибирсний деловой союз

1,5

9

Казань

1170

21 900

Рустем Сультеев (№96), Альберт Шигабутдинов (№97), Радик Шаймиев (№105), Айрат Шаймиев (№104)

Группа "Таиф"

1,151,151,11,1

10

Саратов

840

20 000

Владислав Буров

Группа "Букет"

24,5

11

Нижний Новгород

1300

24 600

Альберт Гусев

Сладкая жизнь

19,7

12

Мурманск

310

37 000

Николай Куликов

Мурманское морское пароходство

5,2*

13

Новокузнецк

550

22 700

Михаил Васильев, Александр Ивасенко

Кузбасский пищекомбинат

3,8

14

Москва

11 900

44 900

Алишер Усманов (№1)

Мегафон

17,6

15

Череповец

310

29 300

Владимир Ламтев

Череповецкий мясокомбинат

1,6

16

Ярославль

600

22 800

Вадим Орлов

Ярославский технический углерод

9,6

17

Самара

1200

23 000

Владимир Аветисян

Волгопромгаз

46 *, **

18

Тула

550

21 000

Борис Сокол

Щекиноазот

10,9

19

Красноярск

1000

28 800

Николай Матузко

Сеть "Континент"

6

20

Воронеж

1000

20 600

Аркадий Пономарев

Молвест (бренд "Вкуснотеево")

9,6

21

Санкт-Петербург

5000

29 500

Андрей Молчанов (№65)

Група ЛСР

1,65

22

Липецк

510

22 200

Николай Борцов (№158)

Прогресс (бренд "ФрутоНяня")

0,6

23

Тюмень

610

33 000

Дмитрий Мазуров

Антипинский НПЗ

58

24

Рязань

530

21 200

Игорь Коськин

ФПК "Инвест-

7,5 **

25

Хабаровск

580

33 800

Юрий Егоров

Холдинг-Невада-

12

26

Екатеринбург

1400

29 600

Дмитрий Пумпянский (№47)

Трубная металлургическая номпания

2,2

27

Ростов-на-Дону

1100

23 900

Сергей Кислов (№84)

Юг Руси

1,25

28

Магнитогорск

410

25 600

Виктор Рашников (№27)

Магнитогорский металлургический комбинат

4,2

29

Ижевск

630

19 500

Андрей Осколков

Группа "Комос"

36

30

Владивосток

620

31 100

Сергей Почеп

Грасп

8,5

* Выручка в 2011 году

** Выручка трех крупнейших компаний группы

Как мы считали

Из всех российских городов мы выбрали 40 самых больших по численности населения и уровню средней зарплаты. После этого, опираясь на несколько исследований, в ходе которых были опрошены несколько тысяч предпринимателей (Strategy Partners для "Опоры России", РЭШ и Ernst & Young, исследования Всемирного банка), мы выявили четыре основных препятствия, которые тормозят развитие бизнеса в России независимо от города. Это нехватка квалифицированной и неквалицифи-рованной рабочей силы, недоступность финансовых ресурсов, слабая инфраструктура, проблемы с налоговым администрированием. Пятый, добавочный критерий - это закрытость городов, недопущение бизнесменов со стороны к госзаказам.

1. Нехватка кадров

Если молодой человек до конца доучился в вузе или колледже, не уехав в Москву, то шанс, что он выйдет на рынок труда в своем городе, достаточно велик. Поэтому мы собрали информацию о количестве выпускников на тысячу человек населения - чем больше, тем лучше. Кроме того, крупнейшие в Рунете службы поиска работы и персонала HeadHunter.ru и Superjob.ru посчитали для Forbes, сколько резюме приходится на одну вакансию в том или другом городе. Чем больше откликов, тем больше у бизнесмена-работодателя возможности решить кадровую проблему.

2. Доступность финансов

Этот показатель мы измеряли по трем параметрам. Первый и самый весомый - доля кредитных средств в ВРП региона в целом. Кроме того, мы высчитали, какой процент в общем объеме инвестиций в основной капитал приходится на кредитные деньги (это показывает, активно ли привлекает долгосрочные кредиты средний и крупный бизнес) и среднюю задолженность по кредиту индивидуального предпринимателя.

3. Неадекватная инфраструктура

Мы выяснили у администраций городов и у работающих в городах бизнесменов, сколько в среднем приходится ждать оформления участка под строительство. Разброс впечатляет - от трех месяцев до двух лет, а то и до бесконечности. Кроме того, мы узнали тарифы на электроэнергию и стоимость технологического присоединения к электрическим сетям (стоимость подключения условного объекта с одинаковыми параметрами во всех городах предоставила ФСК ЕЭС).

4. Плохая работа налоговых инспекций

Бизнесмены жалуются на склонность налоговых инспекций по любым пустяковым вопросам обращаться в суд, до недавнего времени проигрыш ничего не стоил налоговикам, с инспекций даже не взимали пошлины. С другой стороны, сами бизнесмены очень часто пытаются оспорить решение ИФНС. Мы посчитали, какой процент судебных споров выигрывают налоговики в разных городах. Например, в Калининграде ИФНС победила в 65% случаев, а в Тюмени, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде - только в 10%.

5. "Закрытость" бюджетов

Мы просмотрели все крупные городские контракты (размером больше 1/1000 доли бюджета города) и выяснили, какая доля из них (в штуках и в миллионах рублей)достается компаниям, пришедшим из других регионов. Чем больше, тем выше вероятность того, что процедуры бюджетного распределения сравнительно открыты.

Таблицу с полными результатами расчетов смотрите на сайте Forbes.ru

Калининград 440 тыс.

Калининград - родина "первой леди" Людмилы Путиной. Но особое отношение Кремля к региону объясняется, конечно, не этим. Калининград - европейский "анклав", и протестные настроения там довольно сильны (на президентских выборах за Путина свои голоса отдали лишь 52,55% избирателей, меньше было только в Москве - 46,6%). Центр пытается привязать к себе регион деньгами - в 2012 году Калининградская область стала единственным субъектом в РФ, который будет развиваться по отдельной государственной программе: до 2020 года регион должен получить из федеральной казны 446 млрд рублей. Бизнес в Калининграде во многом зависит от таможенных льгот Особой экономической зоны и зарабатывает на том, что превращает беспошлинные западные компоненты в российские товары (к 2016 году из-за вступления России в ВТО этот режим будет ликвидирован).

Предприниматель

Бывший первый вице-премьер советского правительства Владимир Щербаков мог бы быть сейчас пенсионером союзного значения, но стал участником списка Forbes. Его компания "Автотор" воспользовалась всеми преимуществами Особой экономической зоны Калининграда. Наладив сборку иномарок, "Автотор" с выручкой 196,6 млрд рублей (2012 год) стал вторым после АвтоВАЗа производителем автомобилей в стране. Штаб-квартира "Автотора" находится в Калини-граде (в Москве - представительство), а сам Щербаков проводит на берегу Калиниградского залива не меньше времени, чем в Москве.

Уфа 1,1 млн

Уфа известна памятником Салавату Юлаеву и своими нефтеперерабатывающими и химическими промышленными гигантами, но здесь неплохие условия для ведения малого и среднего бизнеса. В недавнем рейтинге "Опоры России", которая проанализировала го-рода-миллионники с точки зрения удобства для этой категории предпринимателей, Уфа заняла первое место по доступности энергетических мощностей и второе - в общем зачете. Высокое положение города в нашем рейтинге объясняется большим предложением квалифицированной рабочей силы (в Уфе много выпускников колледжей и техникумов), сравнительно простыми процедурами получения участков и подключения к сетям. Оборот розничной торговли в городе вырос с 200 млрд рублей в докризисном 2007 году до 367 млрд в 2012-м. Однако Уфе мешает традиционная для поволжских республик закрытость - в прошлом году только 14% крупных бюджетных контрактов в городе досталось компаниям из других регионов.

Предприниматель

Рустем Абдулманов создал в Уфе компанию, торгующую нефтепродуктами, когда ему было 22 года. Сейчас "Уфаойл-Оптан" поставляет нефтепродукты в 69 регионов России, выстроила сеть из 70 АЗС в 11 регионах и с выручкой 26 млрд рублей занимает 110-е место в рейтинге частных компаний Forbes.

Краснодар 760 тыс.

Краснодар уже несколько лет входит в число лидеров рейтинга: независимые предприниматели и "чужаки" чувствуют себя здесь вполне комфортно. В 2012 году почти 40% госзаказов в денежном выражении получили неместные компании. Главное - не пытаться заниматься здесь девелопментом: строители жалуются, что новостройки стоят нераспроданными, а горожане покупают более дешевое жилье в Адыгее, буквально граничащей с городом. Краснодар не будет принимать футбольный ЧМ-2018 и не получит сопутствующих государственных инвестиций в спортивную инфраструктуру, так что приходится стараться местному бизнесу: миллиардер и владелец ФК "Краснодар" Сергей Галицкий строит для своих подопечных стадион на 36 000 зрителей стоимостью около €200 млн.

Предприниматель

Собственник крупнейшей в стране продуктовой сети "Магнит" Сергей Галицкий ("№"17 в рейтинге Forbes с состоянием $8,2 млрд) предпочитает жить, работать и платить налоги на родине своего бизнеса. В этом году его компания заплатит в бюджеты всех уровней около $1 млрд.

Томск 510 тыс.

Университетский город Томск отличает изобилие подготовленной рабочей силы, неплохой доступ к кредитам и неагрессивные налоговики. Полтора года назад на территории местной Особой экономической зоны открылся первый в России завод по производству базовых станций 4G. Промышленность города держится на переработке нефти и газа. В 2012 году, после завершения более чем го-летнего правления Виктора Кресса, во главе региона встал газпромовец Сергей Жвачкин. Власти занялись газификацией газодобывающего региона, где этот показатель был одним из самых низких в Сибири - около 8%. Летом 2012 года город оказался на грани банкротства - объем долга превысил 50% от уровня доходов. Чиновники попытались выровнять ситуацию за счет взыскания со строительных компаний образовавшихся во время кризиса долгов за аренду участков.

Предприниматель

Денис Штенгелов владеет кондитерским домом "Восток" вместе с бывшими однокурсниками по экономфаку Томского университета. В начале 1990-х они занимались мелкооптовой торговлей семечками, потом купили несколько кондитерских фабрик, а позже - производителей снэков "Бриджтаун фудс", "Сибирский берег" и "Золотой терем". Сейчас "Восток" - крупнейший в России производитель снэков с выручкой 34 млрд рублей (2011 год).

Омск 1,13 млн

Высокую позицию в рейтинге Омск получил благодаря большому количеству квалифицированных работников и доступной инфраструктуре. Здесь производят ракеты-носители "Протон", танки Т-80 и ремонтируют вертолеты Ми-8. Город лоялен к зарубежным инвесторам: торговые центры собираются построить французская Decathlon и чешский PPF Real Estate Holding. С приходом нового мэра Вячеслава Двораковского поддержка местного бизнеса слабеет - в 2013 году малый бизнес получит из бюджета вдвое меньше, чем годом раньше. По отношению к застройщикам власти строги: в августе 2012 года чиновники оштрафовали фирму "Сибирский дом", принадлежащую двоюродной сестре Романа Абрамовича Наталье Дерновой за то, что она на арендованном участке вместо двух жилых домов построила три.

Предприниматель

Олег Шишов - основной владелец компании "Мостовик", крупнейшего строительного холдинга Омской области. Бизнес начался с конструкторского бюро, которое организовал Шишов после окончания Сибирского автомобильно-дорожного института. В 2012 году выручка компании - 32,7 млрд рублей. "Мостовик" участвовал в проектировании и строительстве моста на остров Русский и возводил спортивные объекты в Сочи. Статью о бизнесе Олега Шишова читайте на стр. 82.

Тольятти 720 тыс.

В апреле московская фирма "Наномет", выпускающая металлы в виде наноча-стиц для использования в машиностроении, медицине и лакокрасочной промышленности, переехала в Тольятти. В городе, известном в основном АвтоВАЗом, с 20Ю года строят крупный технопарк "Жигулевская долина", и владельцы "Наномета" решили, что в Поволжье им обеспечат лучшую инфраструктуру и более дешевых, чем в столице, специалистов и рабочих. Технопарк мыслился как средство от вечной болезни моногородов - недостаточной диверсификации экономики. Теперь в городе помимо автогиганта и химических предприятий стали появляться высокотехнологичные компании.

Предприниматель

Уроженец Ставрополя Виктор Герасименко в начале 1970-х после окончания института по распределению оказался в Тольятти, на крупном Куйбышевском азотнотуковом комбинате. В 1992 году он был уже гендиректором комбината. Сейчас комбинат "Куйбы-шевАзот", крупнейшим совладельцем которого является Герасименко, - самый большой в СНГ производитель ка-пролактама, сырья для производства пластмасс и синтетического волокна (выручка в 2012 году - 32,9 млрд рублей).

Иркутск 610 тыс.

Практически вся крупная промышленность региона контролируется федеральными финансово-промышленными группами. Мэр города Виктор Кондратов и губернатор Сергей Ерощенко - выходцы из бизнеса. Однако, как заявил Forbes руководитель иркутского регионального отделения "Деловой России" Олег Яценко, местный бизнес развивается пока не благодаря, а вопреки действиям властей. В опубликованном ВШЭ в конце 2012 года рейтинге качества инновационного развития регионов Иркутская область находится в предпоследней группе. Хуже нее такие регионы, как Дагестан, Хакасия и Чукотка.

Предприниматель

45-летний иркутянин Николай Буйное контролирует 68,2% "Иркутской нефтяной компании" (ИНК), которую сам и создал в 2000 году, заработав капитал на торговле нефтепродуктами. Выручка компании в 2011 году составила 3,7 млрд рублей, добыча - 1,24 млн т нефти и конденсата; в Иркутской области больше - 5 млн т - добыл только "Верхнечонскнефтегаз" (входит в "Роснефть").

Кемерово 540 тыс.

Кемерово взлетело в рейтинге Forbes на 8-е место с прошлогоднего 19-го во многом благодаря развитию инфраструктуры - по этому показателю город входит в пятерку лучших в рейтинге. В частности, только что введена в строй четырехполосная трасса до города Ленинск-Кузнецкий, первая в Сибири высокоскоростная магистраль с разрешенной скоростью 110 км/ч. Весь бизнес в городе старается дружить с губернатором Аманом Тулеевым. У местного самоуправления нет полномочий, популярна поговорка "Путин сегодня - это Тулеев вчера", рассказывает журналист местного новостного портала. В городе растет объем инвестиций: за последние 10 лет вложения в основной капитал выросли почти в 10 раз, до 43 млрд рублей.

Предприниматель

Основной владелец многопрофильного холдинга "Сибирский деловой союз" (выручка в 2012 году - 195 млрд рублей) Владимир Гридин - едино-росс, депутат Госдумы с 2007-го. С 2009 года входит в список богатейших людей России по версии Forbes, в этом году занял 66-е место с состоянием $1,5 млрд.

Казань 1,17 млн

Столица Республики Татарстан напичкана строящимися объектами недвижимости самого разного профиля. Еще в середине 2000-х специалисты по ри-тейлу отмечали избыток в городе торговых центров, однако и сейчас получить участок в Казани сравнительно несложно. Весь прошлый год, готовясь к Всемирной универсиаде, Казань раздавала строительные подряды. Правда, иногородним компаниям досталось только 7% из бюджетных заказов Казани и Республики Татарстан. Если бы не это обстоятельство, Казань заняла бы более заметную позицию в нашем рейтинге.

Предприниматель

Бизнесмены Рустем Сультеев и Альберт Шигабутдинов (на фото) вместе с сыновьями экс-президента республики Минтимера Шаймиева Радиком и Айратом владеют крупными долями в многопрофильной группе "Таиф". Ее выручка в прошлом году превысила 452 млрд рублей, в группу входят "Нижнекамскнефте-хим", "Казаньоргсин-тез" и много производственных, строительных и телекоммуникационных компаний.

Саратов 840 тыс.

У региона высокий уровень долга - почти 80% доходной части годового бюджета на 2013 год. "Долг не дает возможности развивать экономику, решать проблемы жителей", признает губернатор Валерий Радаев, который добивается списания части задолженности. Из-за этого инвесторы сталкиваются, в частности, с дефицитом обеспеченных инфраструктурой земельных участков. Несмотря на значительную долговую нагрузку, власти пытаются создать благоприятные условия для крупных инвесторов с вложениями более 50 млн рублей во всех секторах кроме строительства, где порог достигает 650 млн рублей. Они получают льготную ставку налога на прибыль (13,5% вместо 17,5%) и имущество (0,1%).

Предприниматель

Основной владелец саратовской группы "Букет" Владислав Буров начинал с торговли продовольствием, инструментами и жалюзи. Сейчас в "Букет" (годовая выручка превышает 24,5 млрд рублей) входят макаронная, жировая и кондитерская фабрики, один из крупнейших в стране производителей майонеза "Солнечные продукты", кондитерское объединение, девелоперская компания и завод троллейбусов "Тролза". До 2009-го блокирующими пакетами нескольких предприятий "Букета" владел нынешний первый замглавы администрации президента России Вячеслав Володин.

Нижний Новгород 1,3 млн

О торговом прошлом Нижнего Новгорода сейчас напоминает не только выставочный центр "Нижегородская ярмарка", но и быстрый рост оборота розничной торговли - на 11% за прошлый год. В 2012 году в городе появилось 145 000 кв. м торговых площадей, почти втрое больше, чем в прошлом, - например, открылись торговые центры "Рио" и "Седьмое небо". Инвестируют в экономику города и иностранцы: французская компания Onduline в 2012 году достроила завод, ставший крупнейшим производителем кровельных материалов в Европе. Потребность в рабочей силе обеспечивают местные вузы: в 2012 году выпускниками стали 39 000 человек, еще 18 000 нижегородцев окончили ПТУ.

Предприниматель

Самый крупный частный бизнес Нижнего Новгорода компания "Сладкая жизнь" (один из крупнейших производителей продовольствия в Поволжье) принадлежит предпринимателю Альберту Гусеву.

Бизнес он начал в 1992 году: будучи курсантом Пензенского высшего военного училища, организовал торговлю печеньем. Сейчас компания занимает 148-е место в рейтинге крупнейших непубличных компаний Forbes с выручкой 19,7 млрд рублей.

Мурманск 310 тыс.

Мурманск - рыбная столица Заполярья, здесь рыбные магазины оборудуют даже в списанных троллейбусах. И крупный, и мелкий бизнес строится здесь на возможностях и дарах Баренцева моря. Мурманск - крупнейший незамерзающий порт за полярным кругом, в 20Ю году он получил статус "особой портовой зоны", что должно было привести к облегчению таможенных и налоговых правил. Траулеры, приписанные к Мурманскому порту, могут базироваться дома, а не как раньше - в свободной портово-экономической зоне норвежского Киркенеса.

Предприниматель

Крупнейший местный судовладелец - мурманчанин Николай Куликов. Через фирму "Арктические технологии" он контролирует 57% "Мурманского морского пароходства" (выручка в 2011 году - 5,2 млрд рублей), флот которого включает ледокол, коммерческие и пассажирские суда.

Новокузнецк 550 тыс.

"Южная столица" Кемеровской области город Новокузнецк обгоняет региональный центр по численности населения, а с учетом Новокузнецкой агломерации население превышает 1,2 млн. Большое население - большие возможности для торговли: современные торгово-развлекательные центры начали появляться здесь раньше, чем в Кемерово. Большая часть промышленности области сосредоточена тоже здесь; Новокузнецк - один из крупнейших металлургических и угледобывающих центров России. Высокие позиции в рейтинге не в последнюю очередь объясняются хорошими инфраструктурными показателями: здесь проще, чем во многих городах, получить участок и подключиться к электросетям.

Предприниматели

Металлургические и добывающие гиганты Новокузнецка принадлежат бизнес-группам федерального уровня. А вот крупнейшие местные предприниматели, владельцы "Кузбасского пищекомбината" Михаил Васильев и Александр Ивасенко заработали первые деньги на торговле одеждой, сигаретами и кофе и в 1997 году открыли цех по формовке колбасы. Сейчас в их холдинг (выручка - 3,8 млрд рублей) входит мясокомбинат, свинокомплекс и построенный в прошлом году завод комбикормов, а продукция продается по всей Сибири.

Москва 11,9 млн

Москва - город миллиардеров, но как в столице живется среднему бизнесу, легко ли здесь начать свое дело?

По оценке экспертов "Опоры России", в стоимости столичных продуктов и услуг цена аренды достигает 20-30%, вчетверо превышая аналогичный показатель крупных европейских городов. Новый мэр Москвы Сергей Собянин уже успел прославиться тем, что замостил весь центр плиткой, разогнал ларечников, а на дорогах ввел полосы для общественного транспорта. В своем отчете мэр утверждал, что по сравнению с временами Юрия Лужкова в пять раз (до 1,2 млн рублей) снизил стоимость подключения к электросетям объектов средней мощности и в два раза - число необходимых при этом административных процедур. Власти обещают распространить этот упрощенный порядок и на объекты большей мощности (до 750 кВт).

Предприниматель

Самый богатый бизнесмен-москвич (уроженец Ташкента) одновременно является и самым богатым россиянином. Это Алишер Усманов (Forbes оценивает его состояние в $17,6 млрд). Принадлежащие ему и его партнерам Андрею Ско-чу и Фархаду Мошири активы в конце прошлого года были консолидированы в USM Holding, в их числе "Металлоинвест", холдинг Garsdale ("Мегафон" и Yota), интернет-активы (Mail.ru Group, DST Global и DST Global II) и половина телевизионного холдинга UTH Russia (каналы "Ю" и Disney Russia). Усманов - рекордсмен среди отечественных бизнесменов по расходам на благотворительность: в 2011 году он потратил на филантропию $146 млн, в 2012 году - $151 млн.

Череповец 310 тыс.

Череповец - город крупного сталелитейного и химического бизнеса. Многие местные средние предприятия принадлежат производителю минеральных удобрений "Фосагро" и металлургическому гиганту "Северсталь". Но сталелитейщики заботятся еще и о малом и среднем бизнесе. Созданное ими совместно с мэрией Череповца "Агентство городского развития" выдает мелким бизнесам гранты и помогает с помещениями. С 2008 года число работников малого бизнеса выросло с 55 ооо до 8з ооо человек, и в мэрии рассчитывают, что к 2020 году они составят половину работающего населения. А еще Череповец - единственный районный центр в России, имеющий классический университет.

Предприниматель

Владимир Ламтев, гендиректор и владелец 71% Череповецкого мясокомбината (выручка в 2011 году - 1,6 млрд рублей), не только сохранил бизнес под натиском федеральных продовольственных сетей, но и развивает собственную розничную сеть.

Ярославль 600 тыс.

Ярославль богат крупными предприятиями - индекс промышленного производства в области за прошлый год превысил среднероссийские показатели, составив 109,2%. В городе создается фармацевтический кластер - в 2012 году здесь открылся завод японской компании Takeda, резидентом собирается стать и израильская Teva.

В апреле 2012 года выборы мэра выиграл беспартийный Евгений Урлашов, сменив на этом посту Виктора Волончунаса, который управлял городом с 1989 по 2012 год. Новый мэр города уволил всю предыдущую администрацию и поднял арендные ставки для бизнеса. На претензии предпринимателей он отвечает, что лишь выравнял цену аренды до среднерыночной.

Предприниматель

Крупнейшее частное предприятие города "Ярославский технический углерод" было приватизировано в 1992 году и сейчас полностью принадлежит председателю совета директоров Вадиму Орлову и его сыну Сергею, директору завода. Вадим Орлов работал на предприятии со времен его основания в 1962 году, из простого сотрудника став гендиректором, а потом и владельцем ЯРУ. Выручка компании за прошлый год - 9,6 млрд рублей, она входит в пятерку крупнейших производителей технического углерода в мире.

Самара 1,2 млн

"Огромное количество пивных ларьков, дороги разбиты. Такое ощущение, что в городе нет хозяина. Такого неблагоустроенного города я давно не видела", - делилась в прошлом году впечатлениями о Самаре глава Совета Федерации Валентина Матвиенко. Тем не менее в 2012 году Самара стала одним из городов, которым будет доверено принимать матчи Чемпионата мира по футболу 2018 года. Мэр Самары Дмитрий Азаров - ярый болельщик, спортивные матчи он комментирует в своем твиттере, а на жалобы горожан реагирует в блоге так: "Проверим, поможем, накажем". Плохие дороги и ларьки не помешали буму строительства в Самаре торговых центров, правда, согласования с властями у бизнесменов не всегда проходили гладко - шведская IKEA, открывшая в городе свой ТЦ в 2011 году, четыре года дожидалась всех разрешений.

Предприниматель

Совладелец крупного самарского холдинга "Волгопромгаз" Владимир Аветисян - уроженец соседнего Новокуйбышевска. Бенефициары "Волгопромгаза" контролируют более 80 предприятий, включая "Самараэнерго" (выручка - 35,9 млрд рублей), "Средневолжскую газовую компанию" и "Самарские городские электрические сети", ряд медиаактивов. В прошлом году одна из газет холдинга напечатала "разгромную" статью о только назначенном губернаторе Самарской области Николае Меркушкине. После этого "наши отношения [с губернатором] могут только улучшаться, потому что хуже, чем было, уже быть не могло", - признавался в интервью "Коммерсанту" Аветисян.

Тула 550 тыс.

Став губернатором Тульской области, миллиардер, основатель "Седьмого континента" Владимир Груздев так описал свою задачу: "быть эффективным региональным менеджером". В прошлом году в Тульской области появилось около 17 ооо новых рабочих мест (главным образом в малом и среднем бизнесе) и региональная Корпорация развития государственно-частного партнерства для создания индустриальных парков.

Строительство парков началось в этом году и завершится через три года. В результате появится 18 000 новых рабочих мест, а площадь обеспеченных инфраструктурой земель достигнет 3000 га. По замыслу властей индустриальные парки будут специализироваться на производстве стройматериалов и конструкций, машиностроении и логистике.

Предприниматель

Уроженец Тулы Борис Сокол окончил местный Политехнический институт, заработал здесь первые деньги на бартере с крупным производителем шин "Химволокно", а затем купил его контрольный пакет.

В 2001 году предприниматель при поддержке тогдашнего губернатора Василия Стародубцева присоединил к "Химволокну" крупного поставщика сырья предприятие "Щекиноазот", выручка которого в 2012 году составила 10,9 млрд рублей.

Красноярск 1 млн

Красноярск сотрясают скандалы: местное правительство покинули пятеро министров, в том числе министр промышленности и энергетики Денис Пашков, обвиненный в хищении 29 млн рублей, выделенных как господдержка заводу "Сибтяжмаш". Одновременно идет волна банкротств: Дивногорского завода низковольтных автоматов, "Сибтяжмаша", Красноярского завода комбайнов. Владелец последнего - концерн "Тракторные заводы" - переносит производство в Чебоксары, где бизнес вести дешевле. Отношения малого бизнеса и власти партнерскими не назовешь, говорит местный предприниматель. Зато Красноярск входит в десятку лучших городов в стране по инфраструктурным показателям; местные энергетики, активно инвестировавшие в последние годы в ремонт электросетей, не устают рапортовать о растущем количестве подключенных предприятий.

Предприниматель

Николай Матузко контролирует крупнейшую торговую сеть региона "Континент". Матузко и партнеры начинали с "торговли шоколадками", говорят местные бизнесмены. Выручка "Континента" в 2012-м перевалила за 6 млрд рублей.

Воронеж 1 млн

В марте стоявший пять лет "у руля" мэр Воронежа Сергей Колиух подал в отставку, решив не ждать полгода, пока истекут его полномочия. Колиух оставил город с огромными долгами. Только кредит на празднование Дня города и долг "Воронежтеплосети" составляют около 2 млрд рублей. Дефицит городского бюджета в 2012 году составил 1,13 млрд рублей, или 12,1% от налоговых и неналоговых доходов. Несмотря на усилия губернатора Воронежской области Алексея Гордеева, инвестиционный климат в городе пока еще далек от комфортного.

Предприниматель

Продовольственную компанию "Мол-вест", известную брендом "Вкусноте-ево", создал на базе воронежского Городского молочного завода "№"1 в 1992 году его директор Аркадий Пономарев. Сейчас Пономарев заседает в Госдуме, а "Молвест" с выручкой 9,6 млрд рублей объединяет 12 молочных заводов в России и на Украине.

Санкт-Петербург 5 млн

Петербург - лидер среди всех российских городов по числу малых предприятий на сотню тысяч жителей. И одновременно это единственный крупный город в стране, где есть практика продажи и сдачи в аренду принадлежащих городу помещений вообще без электричества: предпринимателям предлагается не просто оплатить мощности, как в остальных регионах, а самим тянуть провода и договариваться с "Ленэнерго", причем эта организация не успевает подключать клиентов, оплативших услугу: очередь растянулась до 2016 года.

Предприниматель

Крупнейший петербургский строитель, основатель группы ЛСР Андрей Молчанов (65-е место среди богатейших бизнесменов России, состояние $1,65 млрд) имеет хорошие связи "наверху". Его отчим Юрий Молчанов в начале 1990-х работал вместе с Владимиром Путиным в руководстве СПбГУ, с 2003 по 2012 годы был вице-губернатором Петербурга.

Липецк 510 тыс.

С одной стороны, Липецк - город крупных предприятий; помимо градообразующего Новолипецкого металлургического комбината (на 85,5% принадлежит Владимиру Лисину, "№"8 в рейтинге богатейших бизнесменов Forbes) здесь работают производитель бытовой техники Indesit и продовольственная компания "Юнимилк" (ей принадлежит молочный комбинат "Липецкий"). С другой - предпринимательством в Липецкой области занимается треть трудоспособного населения, оборот малого бизнеса за прошлый год составил 26% от общего оборота всех предприятий - 225 млрд рублей. Помогает начинающим бизнесменам региональный Фонд поддержки малого и среднего предпринимательства, дающий микрозаймы под 1-7% годовых.

Предприниматель

Самый крупный липецкий бизнес с "местными" корнями - производитель детского питания "Прогресс" (бренд "ФрутоНяня") - часть бывшего холдинга "Лебедянский", оставшаяся в руках основателей после его продажи PepsiCo. 53,5% компании принадлежат

Николаю Борцову и его дочери. Выручка "Прогресса" в 2012 году приблизилась к 12 млрд рублей.

Тюмень 610 тыс.

В нашем рейтинге в этом году Тюмеень занимает не самое высокое место: плохо обстоят дела с кредитными ресурсами, а налоговые чиновники не слишком дружественны по отношению к бизнесу (в прошлом году налоговики Тюмени проиграли в арбитражном суде 857 из 956 дел). Но на фоне соседних регионов Тюмень выглядит привлекательной. Удивительное для России явление: активисты-предприниматели из двух районов Свердловской области - Тав-динского и Таборинского - создали движение за переход под юрисдикцию Тюменской области, где, как они считают, бизнесу легче. Тюменские власти этот имидж старательно поддерживают: в прошлом году главу местного Департамента инвестиционной политики и поддержки предпринимательства повысили до заместителя губернатора, сохранив прежнюю сферу ответственности, так что у инвесторов в Тюмени теперь есть "свой" вице-губернатор.

Предприниматель

Тюменский предприниматель Дмитрий Мазуров считается основным владельцем крупного независимого НПЗ - Антипинского (выручка в 2012 году - 58 млрд рублей). Предприятие пользуется серьезной поддержкой со стороны местных властей, а один из его миноритарных совладельцев Николай Егоров - однокурсник президента Владимира Путина и соучредитель известного адвокатского бюро "Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры".

Рязань 528 тыс.

В прошлом году администрация Рязанской области объявила, что государственная поддержка малого бизнеса в регионе за последние пять лет выросла почти в ю раз, область заняла второе место в России по числу малых предприятий на юо ооо жителей. Большинство из них приходится на розничную и оптовую торговлю (24,7%) и обрабатывающее производство (21,8%). Крупные промышленные предприятия производят в Рязани радиоэлектронику, световые и теплоприборы. Рядом с городом планируется создать технопарк; на привлекательность региона обратила внимание крупнейшая интернет-компания России "Яндекс" - она построила здесь самый большой в стране дата-центр.

Предприниматель

Крупнейший частный холдинг Рязани ФПК "Инвест" включает промышленные предприятия, торговые дома и СМИ. Суммарная выручка двух крупнейших заводов "Инвеста" - "Русской кожи" и "Точинвеста" - в 2011 году составила 4,2 млрд рублей. Чуть меньше принесла входящая в холдинг группа компаний "Барс" - 3,3 млрд рублей. Владеет ими рязанский предприниматель Игорь Коськин, по совместительству президент Федерации практической стрельбы Рязанской области.

Хабаровск 580 тыс.

Расположенный по соседству Владивосток отнимает у Хабаровска пальму первенства в плане развития рыболовецкого бизнеса. Основу экономики города составляет строительство и ремонт судов (среди крупнейших предприятий - Хабаровский завод судового машиностроения им. Горького с выручкой более $1,5 млрд). В декабре прошлого года был приватизирован порт Ванино - госпакет приобрела транспортная дочерняя структура группы "Мечел". В процессе торгов 55% акций подорожали в 10 раз, до 15,5 млрд рублей. В Ванино "Мечел" планирует построить новый терминал, а порт будет объединен с Особой экономической зоной Советской Гавани. Недавно стало известно, что акции порта могут быть снова проданы.

Предприниматель

Юрий Егоров является основным совладельцем и генеральным директором торгового холдинга "Невада", крупнейшего оптового поставщика продуктов питания на Дальнем Востоке. Компания создана в 1994 году. С 2007 года развивает в Хабаровском крае сеть гипермаркетов "Самбери" (сейчас их 14) с выручкой 12 млрд рублей (за 2012 год). Кроме того, владеет сетью мини-марке-тов "Раз два".

Екатеринбург 1,4 млн

Самый большой из уральских промышленных городов Екатеринбург всегда занимал высокие строчки в нашем рейтинге. Однако именно столичный статус начинает оказывать отрицательное влияние на Екатеринбург: слишком высока конкуренция девелоперов за участки, не на всех хватает ресурсов, технических и людских. Несмотря на то что вузы города ежегодно выпускают много специалистов, в городе, по данным Headhunter.ru, на одну вакансию приходится всего 1,59 резюме - это самый низкий показатель в рейтинге. Другой фактор, определивший снижение места города в рейтинге, - налоговое администрирование. По информации из базы данных арбитражных судов, налоговики Екатеринбурга выступали истцами или ответчиками в 167 судебных разбирательствах, а согласился с их доводами суд лишь в 16 случаях.

Предприниматель

Прежде чем стать основным владельцем Трубной металлургической компании, Дмитрий Пумпянский (47-е место в рейтинге Forbes, состояние - $2,2 млрд) учился на металлурга в Уральском политехническом институте и работал на уральских заводах - Верх-Исетском, Челябинском металлургическом и Синарском трубном. Сейчас кроме ТНК у него есть группа "Синара", объединяющая разные активы в Екатеринбурге.

Ростов-на-Дону 1,1 млн

Агентство инвестиционного развития Ростовской области (АИР) обещало в 2012-2015 годах привлечь в экономику региона не менее $1,5 млрд. Но инвесторы сматывают удочки. PepsiCo отказалась от планов строительства нового завода. Стройка Hyatt Regency Rostov, который обещали открыть к концу 2011 года, замерла где-то на средних этажах. Даже ростовский предприниматель Иван Саввиди, собственник крупнейшего на юге производителя колбас "Тавр" и фабрики "Донской табак", теперь инвестирует в Греции: там он приобрел футбольный клуб ПАОК, табачную фабрику и гостиницу. Причина - произошедшая три года назад смена власти в регионе и не устоявшиеся с тех пор правила игры, считают опрошенные Forbes местные предприниматели.

Предприниматель

Ростовский миллиардер Сергей Кис-лов ("№"84 в рейтинге Forbes, состояние - $1,25 млрд) - владелец одного из крупнейших российских агрохолдингов и производителей растительного масла "Юг Руси". Причем почти единоличный: об этом стало известно в 2011 году, когда компания засобиралась на биржу.

Магнитогорск 410 тыс.

Второй по величине город Челябинс области Магнитогорск обходит иные областные центры и по численности населения, и по средней зарплате. Из почти 130 000 горожан, работающих на крупных и средних предприятиях города, около половины - сотрудники Магнитогорского металлургического комбината (ММК) и принадлежащих ему предприятий. В кризис металлурги перестали наращивать персонал и даже пошли на сокращения. По данным администрации города, число людей, занятых на крупных и средних предприятиях, снизилось с 147 000 в 2007 году до 129 000 в 2012-м. Неудивительно, что, по данным Superjob.ru, на одну вакансию в городе приходится в среднем пять размещенных резюме. Персонал освободился - работодателю в городе есть из чего выбирать. А еще в Магнитогорске сравнительно легко получить участок под строительство.

Предприниматель

Основной владелец Магнитогорского металлургического комбината Виктор Рашников ("№"27 в списке богатейших бизнесменов Forbes с состоянием $4,2 млрд) - уроженец Магнитогорска. Он начал работать на "Магнитке" слесарем, сделал карьеру, в 1990-х стал гендиректором завода, а затем постепенно скупил его акции.

Ижевск 630 тыс.

Столица Удмуртии - промышленный город. АвтоВАЗ потратил здесь на модернизацию почти остановившегося завода ИжАвто 1,2 млрд рублей, и за прошлый год возрожденное предприятие выпустило 24 000 Lada Granta. А вот федеральные сети торговли и общепита пробивают себе дорогу в Ижевск с трудом: лишь в прошлом году здесь появился первый "Макдоналдс" и Metro Cash & Carry. В прошлом году вузы и ПТУ города окончили более 21 000 специалистов, при этом официальный уровень безработицы в Ижевске всего лишь 0,97%. Желающим начать свое дело обещают помочь республиканский бизнес-инкубатор и Центр развития предпринимательства, в проектах которого за четыре года участвовало более 2300 человек.

Предприниматель

Ижевского предпринимателя Андрея Осколкова СМИ называют бенефициаром группы "Ко-мос" - одного из крупнейших производителей питания региона, включающего три птицефабрики, четыре молочных завода, два хладокомбината, два свинокомплекса и комбикормовый завод (выручка в 2012 году - 36 млрд рублей).

Владивосток 620 тыс.

После саммита АТЭС Владивосток остался с двумя гигантскими мостами, полностью изменившими облик города, и многими километрами реконструированных дорог. В 2012 году после завершения всех строек объем инвестиций в основной капитал упал с ш млрд до 61 млрд рублей, зато сняли негласный мораторий на частную застройку - городу пора возвращаться к нормальной жизни. Девелоперы жалуются, что те участки, которые власти выставляют на торги, им неинтересны, а скорость согласований зависит от наличия административного ресурса. Зато стоимость присоединения к сетям здесь в среднем вдвое, а то и втрое ниже, чем в Поволжье и на Урале.

Предприниматель

Сергей Почеп начинал строить свою оптовую компанию в 1995 году, к тому времени отслужив во флоте, поработав в банке и попробовав себя в других сферах бизнеса. Почеп решил заняться оптовыми поставками бакалейных товаров, потому что они долго хранятся и востребованы людьми с любым достатком. Сегодня компания "Грасп" имеет оборот 8,5 млрд рублей, поставляет крупы, сахар, чай во все крупные города востока страны, возит товары из Азии, управляет владивостокским супермаркетом "Парус" и сахарным заводом.

Над проектом работали:

Иван Васильев, Ксения Докукина, Анастасия Жохова, Галина Зинченко, Елена Зубова, Валерий Игуменов, Александр Левинский, Ирина Малкова, Ирина Скрынник

Редакторы:

Кирилл Горский, Мария Абакумова

Россия > Приватизация, инвестиции > forbes.ru, 3 июня 2013 > № 851797 Мария Абакумова


Россия. ЦФО > Транспорт > forbes.ru, 1 апреля 2013 > № 854108 Мария Абакумова

ПРЕДВЫБОРНАЯ СТРОЙКА

МАРИЯ АБАКУМОВА

Власти Москвы собираются потратить на новые линии и станции метро больше 1 трлн рублей. Среди допущенных к освоению этих денег случайных нет.

Строительную площадку новой станции "Петровско-Разумовская" Лю-блинско-Дмитровской линии окружает стихийный рынок. Начальник участка встречает нас в резиновых сапогах, спецовке "Мос-метростроя" и белой каске, он пробирается по узким коридорчикам между прилавками с кожаными куртками, ботинками и другим ширпотребом. "Уже давно обещают это безобразие закрыть", - ругается Валерий Иванович. Старая "Петровско-Разумовская" заработала в 1991 году. Она проектировалась как пересадочная, рядом была запланирована еще одна станция, но распался Советский Союз, финансирование резко сократилось, и строительство второй станции было законсервировано. Площади вокруг станции и саму стройплощадку сдали в аренду под рынок, торговцы складировали свои товары даже в помещении, именуемом "душкомбинат" (строители там могут переодеться, пообедать и т. д.). Но прошло 20 лет, и на территории снова появились работники "Мосметростроя", душкомбинат избавился от залежей тряпья, и снова загрохотала по старинке устроенная шахтерская клеть, в которой строители спускаются в тоннель на глубину 65 м. Стройка ожила.

Сразу после прихода к власти в городе Сергея Со-бянина объемы ежегодного финансирования строительства метро из бюджета выросли как минимум в два, а в 2013 году и в три раза. В 2012-м город выделил 100 млрд рублей, в планах на ближайшие три года финансирование - 140-170 млрд рублей в год. Юрию Лужкову такое и не снилось - при нем тратили по 20-40 млрд. На сотнях стройплощадок уже работают 21 000 человек. Под землей круглосуточно врезаются в грунт 13 тоннелепроходческих механизированных комплексов (ТПМК). Сергей Собянин обещал построить 75 км метро за пять лет, то есть среднегодовой объем ввода должен составить 15 км. В 2011 году ввели 4,5 км, в 2012-м - 8,5 км, ускоряться приходится вдвое каждый год.

Бурная активность строителей нравится далеко не всем. Сопротивляются собственники участков и владельцы недвижимости, которую приговаривают к сносу, проводят протестные кампании жители московского юго-запада и защитники Битцевского парка. Корреспонденты Forbes спустились на глубину 84 м, чтобы разобраться, как строится новое московское метро, кому оно не нравится и кто на нем зарабатывает.

Откуда берутся подрядчики

Метро трудно строить незаметно. Приходится перекрывать улицы, рыть огромные ямы, переносить коммуникации, и, хотя основные работы и гигантские тоннелепроходческие щиты скрыты под землей, на поверхности остается достаточно техники, привлекающей внимание. Тем не менее собрать информацию об объектах строительства метрополитена - задача непростая. Несколько частных компаний-подрядчиков, получив запросы от Forbes, согласились на встречу только с одобрения департамента строительства Москвы, возглавляемого Андреем Боч-каревым. "Это его устное распоряжение: никаких контактов с прессой без ведома департамента", - сказал сотрудник одной из компаний-подрядчиков. Строительная компания УСК "Мост", которая в 2011-2012 годах освоила на строительстве метро 12 млрд рублей и стала четвертым крупнейшим подрядчиком после "Мосметростроя", "Трансинжстроя" и "Ингеокома", в последний момент от общения отказалась, как утверждают ее сотрудники, по прямому указанию владельцев компании Владимира Костылева и Евгения Сура. С 2012 года 25% в этой компании принадлежит отнователю нефтетрейдера Gunvor и знакомому Владимира Путина миллиардеру Геннадию Тимченко.

Можно ли в современном мире распределять бюджетные подряды на десятки миллиардов рублей без тендеров и конкурсов?

В Москве это оказалось возможным. Частные "Мосметрострой", "Трансинжстрой","Ингеоком","Бамтоннельстрой" и государственный "Казметрострой" получили подрядов более чем на 100 млрд рублей, пройдя так называемую "процедуру предквалификационного отбора". Заказчиком и распорядителем бюджетных средств выступала мало известная широкой публике компания "Мосинжпроект" - институт, который при Лужкове довольствовался скромной ролью проектировщика подземных сооружений и инженерных коммуникаций, а к метро никакого отношения не имел. В 2010 году выручка "Мосинжпроекта" была 1,2 млрд рублей, в 2011 году - уже 15,8 млрд. Всего до конца 2014 года компания планирует освоить в качестве генподрядчика по проектно-изыскательским работам 68 млрд рублей, а по строительно-монтажным - 292 млрд рублей. С выручкой 70 млрд в год "Мосинжпроект", будь он частным, занял бы высокое место в рейтинге частных компаний Forbes.

Как небольшая проектная организация меньше чем за два года превратилась в гиганта, на которого работают бывший монополист по строительству метро компания "Мосметрострой" и по проектированию - "Метрогипротранс"?

Расположенный в уютном особняке близ Чистых прудов, "Мосинжпроект" в этом году отмечает 55-летие. Его специалисты разрабатывали документацию по реконструкции Манежной площади, тоннелей под площадью Гагарина, Кутузовским проспектом и многим другим подобным сооружениям. "Диаметр подземного коллектора - четыре метра, диаметр тоннеля метро - шесть, - рассказывает в интервью Forbes руководитель департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев. - Очень похоже. Мы искали компании, которые разбирались бы в подземных сооружениях. Поэтому на базе "Мосинжпроекта" формируется большая организация, которая будет заниматься проектированием, закупкой оборудования и строительством объектов". В качестве примера московские чиновники ссылаются на опыт Мадрида, где за последние го лет сеть метро растет быстрее, чем в других столицах Европы. Еще в 1970-х и 1980-х годах строительство подземки буксовало, а заработало все только после создания единого государственного оператора - компании Metro de Madrid.

До 2011 года за проектирование метро в Москве отвечала компания "Метрогипротранс". Именно этот институт выступал генеральным проектировщиком всех станций и линий. Почему не на его базе решили строить русский аналог Metro de Madrid?

"Мосинжпроект" до 2010 года оставался ГУПом, а сейчас является открытым акционерным обществом, 100% которого принадлежит Москве. А "Метрогипротранс" подконтролен Валерию Абрамсону и Артуру Минцу, которые вместе с Романом Абрамовичем были совладельцами ЗАО "Инфраструктура", компании, которая строила один из первых и крупнейших в Москве проходческих щитов. "Деятельность "Мосинжпроекта" абсолютно прозрачна и контролируется департаментом строительства Москвы", - объясняет Андрей Бочкарев. Тем не менее найти в открытых источниках информацию о распределении подрядов на строительство метро Forbes не удалось. На сайте "Мосинжпроекта" в разделе "Закупки" выложена информация о небольших закупках (например, автомобиля Nissan Teana или компьютерной техники) на сумму менее 1 млрд рублей. На сайте госзакупок по 223-ФЗ информации не больше.

В действительности схема финансирования строительства метро выглядит так, объяснил Forbes заместитель мэра Москвы по строительной политике Марат Хуснуллин. Город сделал взнос 150 млрд рублей в уставный капитал ГУЛ "Московский метрополитен", которое стало основным заказчиком строительства и объявило конкурс по выбору управляющей компании для проектирования и строительства линий и станций. Конкурс выиграл "Мосинжпроект", причем других претендентов не нашлось. Почему?

В "Метрогипротрансе" отказались от комментариев. "Никакая другая компания не справилась бы с такими объемами", - уверен Андрей Бочкарев. А "Мосинжпроект" справляется?

"Это формирующаяся структура сильного проектного управленца, - дипломатично комментирует вице-президент компании "Ингеоком" Сергей Ки-дяев. - Они сформируются, но на это нужно время". Тем временем проектную документацию для объектов "Ингеокома" в действительности разрабатывает "Метрогипротранс", в котором до 1995 года работал председатель совета директоров компании и потомственный метростроевец Илья Маковский.

Ставший подрядчиком ГУЛ "Московский метрополитен" и управляющей компанией по проектированию и строительству метро, "Мосинжпроект" провел в 2011 году ту самую процедуру "предквали-фикационного отбора", в ходе которой определились пять крупнейших на сегодня подрядчиков строительства метро. "Мы собрали все организации, способные строить метро, - объясняет Марат Хуснуллин. - Выезжали к каждой, смотрели, какие работники у них есть, какая техника". По какому именно принципу "СК Мост" назначали строить Таганско-Краснопресненскую линию, а "Казметро-строй" - Бутовскую, он не объясняет. "Раздача слонов" выглядела бы приличнее, если бы провели хоть какой-то тендер или конкурс. Но чтобы сделать это по 94 или 223-ФЗ, нужен весь комплект проектно-сметной документации, прошедший экспертизу, а на разработку документации на 75 км и 37 станций (именно такой объем распределил "Мосинжпроект") потребовалось бы минимум два года. Сергею Собянину, которому в 2015 году идти на выборы мэра, метро нужно было гораздо быстрее.

"Как раньше строилось метро?

Планировались трассы, потом готовилась документация, потом освобождалась площадка, и начиналось строительство, - объясняет Сергей Кидяев из "Ингеоко-ма". - А сегодня проектирование и строительство идет фактически параллельно. Совершенно беспрецедентная ситуация". В этой "беспрецедентной ситуации" Ростехнадзор уже оштрафовал "Ингео-ком" как подрядчика строительства линии "Парк Победы" - "Деловой центр" за работы без завизированной Главгосэкспертизой проектной документации. Дело рассматривал Московский арбитражный суд. Ссылки "Ингеокома" на то, что он является субподрядчиком, а обязанность предоставить документацию лежит на заказчике ГУП "Московский метрополитен" и генподрядчике "Мосинжпроект", на судью не подействовали. Он постановил оштрафовать компанию, принадлежащую семье Михаила Рудяка, на 50 000 рублей. Стройка, разумеется, не останавливалась.

Гендиректором "Мосинжпроекта" до недавнего времени оставался Геннадий Рязанцев, работавший здесь с 1969 года. Впрочем, в 2011 году в институте появилась должность заместителя директора по строительству. Им стал Константин Матвеев, ранее возглавлявший ООО "Нефтегазинжиниринг" (Татарстан). Эта компания была генподрядчиком строительства комплекса нефтеперерабатывающих предприятий "Танеко" в Татарстане. Курировал стройку тогда министр правительства республики, а ныне глава московского стройкомплекса Марат Хуснуллин. "Матвеев в чистом поле построил нефтехимический завод, какого нет в России, - объясняет Хуснуллин. - Управленцев такого уровня я и пяти не назову". На сайте "Мосинжпроекта" Матвеев называется уже гендиректором всей компании. Запрос Forbes компания переадресовала в городской департамент строительства.

Комментировать качество работы "Мосинжпроекта" строители отказываются. В неформальных разговорах они жалуются, что проектировщики большую часть работы перекладывают на строителей, а сами "рисуют" очень мало и неконкретно или "усаживают" будущие станции так, чтобы для их строительства требовалось на два года перекрывать оживленные проспекты. "Вы посмотрите, кто пришел в "Мо-синжпроект" - те, кого в свое время выгоняли из строительно-монтажных управлений", - возмущается один из пенсионеров московского стройком-плекса. "Метрогипротранс", работающий у "Мосинж-проекта" на субподряде, по данным СПАРК, увеличил выручку с 2,4 млрд в посткризисном 2010-м до 4 млрд рублей в 2011 году - самый большой показатель за четыре года. На субподрядах работают Харьковский, Ташкентский, Минский проектные институты.

По словам Хуснуллина, с 2012 года вступил в силу 223-ФЗ и все договоры "Мосинжпроект" заключает по этому закону. Первый крупный тендер на строительство и проектирование части Кожуховской ветки метро до Некрасовки должен был пройти в декабре, но не состоялся. Договор "Мосинжпроект" заключил с новичком московского метростроения УСК "Мост".

Кто на новенького

Прогуливаясь по перегонному тоннелю строящегося участка "Выхино" - "Лермонтовский проспект", который возводит УСК "Мост", легко забыть, что находишься в самом сердце огромной стройки. Тоннелепроходческий щит диаметром 6 м проходит 16 м в сутки и оставляет за собой коридор из плотно и аккуратно уложенных бетонных колец. Составные части колец уже с изоляцией из резины поставляет принадлежащий "Мосту" Толбинский завод железобетонных изделий. В тоннеле чисто, светло и тихо, пол тщательно подметен, порода, которую выгрызает ротор щита, вывозится вагонетками, но уже почти смонтирована лента конвейера - с ним будет быстрее. Внутри щита в небольшой кабине, напоминающей кабину самолета, пилот и маркшейдер управляют махиной. Механизм длиной 100 м, диаметром 6 м и весом больше 100 т отклоняется от проложенного маршрута не больше чем на 2 мм по горизонтали и 4 мм по вертикали - нос чуть задирают, чтобы щит "не зарывался". Со смены выходит хрупкая девушка-маркшейдер, в руках у нее букет цветов - в честь того, что она прошла юбилейный километр тоннелей. Она работала на Саяно-Шушенской ГЭС, строила тоннели в горах в олимпийском Сочи и теперь вот - метро в Москве.

До сих пор самый известный проект УСК "Мост" - мост на остров Русский во Владивостоке. Подряд объемом 32 млрд рублей на строительство крупнейшего вантового моста в стране с пролетом длиной более километра "Мост" получила в 2008 году указом президента Медведева. Тогда же компания выиграла крупный подряд РЖД на строительство совмещенной автомобильной и железной дороги Адлер - Альпика-Сервис объемом 25 млрд рублей. Костылев и Сур успели завершить работу к саммиту АТЭС, а сейчас спешат сдать дорогу Адлер - Альпика-Сервис к началу Олимпиады в Сочи. Но центр инвестиционной активности государства сейчас сместился в сторону Москвы, здесь ежегодно распределяется 300 млрд рублей только по программе "развитие транспортной системы". Крупными подрядчиками города стали компании "Мостотрест", долей в которой владеет еще один миллиардер и друг Владимира Путина Аркадий Ротенберг, а также ИФСК АРКС (она, впрочем, была крупным подрядчиком и при Лужкове), блокирующий пакет в которой купил Геннадий Тимченко.

"УСК "Мост" сегодня - одна из лучших строительных организаций по тоннельным сооружениям в стране, - утверждает Марат Хуснуллин. - Они строили Новосибирское метро. И вообще мне очень нравится, как они работают". Компания Ко-стылева и Сура начинала со строительства железнодорожных мостов, но в 2006 году купила крупнейшего строителя бамовских тоннелей "Бамтоннельстрой", сразу став обладателем самого крупного в стране парка тоннелепроходческих меанизированных комплексов. В компании работает 30 000 человек, на строительстве метро занято около 2000, но будет больше. Первый участок, продолжение Таганско-Краснопресненской линии от станции "Выхино" до станции "Котельники" длиной 6,6 км с четырьмя станциями УСК "Мост" получила от "Мосинжпроекта" в 2011 году и должна достроить в сентябре 2013 года. Общая стоимость работ - 31,7 млрд рублей, из них освоено только 12,2 млрд. Получается, что за оставшиеся полгода строительной компании бамовцев и Тимченко предстоит освоить 19,6 млрд рублей.

Самый крупный из последних лотов - Кожуховская линия от станции "Авиамоторная" до "Новогиреево" - был разыгран в конце прошлого года. "Был тендер, но мы в нем не участвовали", - сказал Forbes Сергей Кидяев из "Ингеокома", поясняя, что мощности и так загружены. По словам Марата Хус-нуллина, в тендере по проектированию и строительству части Кожуховской ветки победила УСК "Мост". Вся ветка длиной 16,7 км имеет восемь станций, совокупный объем вложений в нее департамент строительства оценивал в 80 млрд рублей.

"Такого глубокого метро нигде в мире нет"

Крупнейшим подрядчиком Московского метрополитена пока остается "Московский метрострой" - компания, которая долгие годы была монополистом на этом рынке. Сотрудники "Мосметростроя" ощущают себя единственными подлинными метростроевцами и вспоминают, как к ним на участок приезжали учиться люди из "Бамтоннельстроя". Стоит миновать рынок у "Петровско-Разумовской" и войти в ворота стройплощадки, как словно окунаешься в 1980-е: аккуратные, но уже в стиле ретро информационные доски, потрепанные КамАЗы, а во взглядах работников читается: сделаем, как велено, хотя знаем, как было бы лучше, но не скажем.

"Мы работаем на большой глубине. Такого глубокого метро нигде в мире нет, - объяснял журналистам газеты "Московская перспектива" генеральный директор "Мосметростроя" Геннадий Штерн в 2009 году. - Почему мы строим так глубоко?

На глубине 30 м у нас плывун, тут строить нельзя... А на глубине 60-70 м уже устойчивые породы, где можно делать станции". По этой причине, а не только из-за выполнения вторичной функции бомбоубежища в Москве так много станций - настоящих бункеров. Однако из тех 37, которые проектируются и строятся сейчас, 29, по словам Марата Хуснуллина, будут станциями мелкого заложения. Даже те, по которым был задел, перепроектируют и поднимают. Такая станция стоит в полтора-два раза меньше, чем глубокая, и строится на два года быстрее, но зато как раз в том самом плывуне. "Вот введут в эксплуатацию, и никто не знает, что будет", - зловеще предрекают строители из "Мосметростроя".

В докризисном 2008 году выручка этой компании была 27 млрд рублей, в 2010-м - 10 млрд, а в 2011-м - всего 6,4 млрд рублей. Тогда многие строительно-монтажные управления (СМУ) "Метро-строя" сидели без работы или уходили в свободное плавание. В конце 2010 года Росимущество выставило 100%-ный пакет акций "Мосметростроя" на торги, на которых победила компания "Центр-строй", принадлежавшая структурам основателя "Банкирского дома Санкт-Петербург", чиновника Минрегиона и главы совета директоров компании Владимира Когана. Весь "Метрострой" с его трудовым коллективом 8500 человек был продан за 7,6 млрд рублей. Компании НПО "Мостовик" Олега Шишова и "Е4" Михаила Абызова целый год пытались доказать в судах, что торги были несправедливыми, цена занижена, а их незаконно не допустили до участия, но ничего не добились. В 2011 году, уже после распределения больших московских подрядов, Коган неожиданно вышел из бизнеса и продал свой пакет менеджменту компании во главе с гендиректором Евгением Кашиным.А еще через полгода ФАС одобрила приобретение компанией Questron Business Inc. 50,02% акций кипрского офшора, контролирующего "Мосметрострой" и ряд его бывших "дочек", выведенных за пределы группы в 2010-2011 годах и подконтрольных менеджменту. Представитель "Мосметростроя" заявил газете "Ведомости", что одобренное ходатайство является частью сделки по продаже контрольного пакета компании совладельцу "Трансмашхолдин-га", который поставляет московскому метрополитену вагоны, Андрею Бокареву. Бокарев возглавил совет директоров "Мосметростроя". Андрей Бокарев является давним партнером Максима Ликсу-това, руководителя департамента транспорта Москвы. Департамент транспорта и департамент строительства - два основных соисполнителя программы "Развитие транспортной системы".

До конца 2014 года "Мосметрострою" предстоит возвести 16,6 км тоннелей и восемь станций, совокупная стоимость около 72 млрд. По словам Марата Хуснуллина, средняя рентабельность, которую бюджет позволяет иметь подрядчикам, составляет 15% от стоимости строительно-монтажных работ.

Две другие компании, которые наращивают объемы по строительству московского метро, тоже не совсем чужие для руководителей московского правительства. По данным московских властей, компания "Ингеоком" в 2011 году освоила 3,1 млрд рублей, в 2012-м - 10 млрд. "Ингеоком" работает на строительстве московского метро довольно давно, с 1995 года это направление в основанной Михаилом Рудяком компании возглавлял Илья Маковский, сын автора идеи глубокого метро в Москве Вениамина Маковского и брат заведующего кафедрой мостов и транпортных тоннелей МАДИ Льва Маковского. "Ингеоком" под руководством представителя славной семьи метростроевцев построил станцию "Славянский бульвар" и перегонные тоннели Арбатско-Покров-ской линии, ветку от "Киевской" до "Москва-Сити" и еще несколько объектов. Но в конце 2011 года Маковского перевели на должность председателя совета директоров, а вице-президентом "Ингеокома", курирующим строительство метро, стал Сергей Кидяев. До прихода в "Ингеоком" он работал первым вице-президентом ОАО "Сити", а ранее руководил проектом модернизации комбината "Уральская сталь" в Оренбурге. По работе в "Уральской стали" (бывшая НОСТА) Кидяев пересекался с нынешним руководителем Департамента строительства города Москвы Андреем Бочкаревым, который в 2006-2007 годах занимался инвестиционными проектами "Русала".

Наконец, четвертый подрядчик, чьи объемы на московском метро неуклонно растут, - это казанское ОАО "Казметрострой".В 2011 году компания, которой строить метро в Казани помогали и "Мос-метрострой", и "Ингеоком", освоила 1,1 млрд рублей, в 2012-м - уже 6,1 млрд. Компании выделили участок "Битцевский парк" - "Старокачаловская" на юге Москвы, его протяженность составляет 5 км, три станции. "Казметрострой" на 100% принадлежит Комитету земельных и имущественных отношений Казани. Бессменный генеральный директор компании Марат Рахимов одновременно возглавляет созданное в прошлом году в Москве ЗАО "Транс-метрострой". По данным СПАРК, 50% в этом ЗАО принадлежит фирме, подконтрольной Валерию Са-милову. Самилов - гендиректор холдинга "Кама-главстрой", который владел "Нефтегазинжинирин-гом" - той самой компанией, построившей в чистом поле нефтеперерабатывающий завод под руководством Константина Матвеева, ныне гендиректора могучего "Мосинжпроекта". Оба, Матвеев и Самилов, некоторое время были совладельцами нижнекамской компании ООО "Техно-Ресурс". У строителей тоннелей есть традиция давать тонне-лепроходческим комплексам женские имена - щит "Ольга", щит "София", щит "Юлия". У "Казме-тростроя" щиты называются "Айсылу" и "Ляйсан".

Борцы против метро

Несмотря на то что у совладельцев или топ-менеджеров подрядчиков строительства московского метро оказались знакомые в разных эшелонах власти, строительство не идет гладко. "Самая большая проблема - это отсутствие подготовленных площадок", - жалуется Марат Хуснуллин. По первоначальному проекту станцию "Хорошевская" Третьего пересадочного контура предполагалось построить на месте здания Россельхозакадемии и ресторана "Макдоналдс", сумма компенсанционных выплат, по расчетам специалистов "Ингеокома", превысила бы 3,5 млрд рублей, то есть была бы сопоставима со стоимостью станции; кроме того, проект предполагал перекрытие Хорошевского шоссе. "Мы надели сапоги, - рассказывает Сергей Кидяев, - и пошли по округе искать оптимальное расположение станции". В ходе поисков "Ингеокому" пришлось проводить переговоры с РЖД и Мосводокана-лом,и в результате сноса зданий удалось избежать. В бюджете Москвы на 2013 год предусмотрено только 782 млн рублей на компенсационные расходы.

Летом 2011 года Сергей Собянин подписал распоряжение об изъятии для нужд строительства станции "Лермонтовский проспект" трех участков. С двумя участками все прошло гладко, а вот владелец дома 109 по Лермонтовскому проспекту Михаил Рачков и его семья из восьми взрослых и четырех детей, прописанных в частном деревянном доме, выезжать отказались. Московские чиновники и владелец недвижимости, чьи права защищает закон о неприкосновенности частной собственности, никак не могли договориться о размере компенсации. Рачков показывал журналистам газеты "Жулебинский бульвар" акт независимой оценки домовладения в 51 млн рублей и требовал от властей трехкомнатную квартиру и 160 млн рублей. Чиновники предлагали только "двушку", ссылаясь на то, что площадь дома не превышает 64 кв. м. Строителям из компании "Бамтоннельстрой" ждать окончания разбирательства было нельзя, в результате покосившийся дом 109 по Лермонтовскому проспекту оказался будто на острове - и слева, и справа вырыли котлован. В декабре департамент жилищной политики все-таки выиграл дело во всех судебных инстанциях, согласившись отдать семье Рачкова две трехкомнатные квартиры. "Это в чистом виде экономический шантаж, - говорит Марат Хуснуллин. - Старый дом, куда всеми правдами и неправдами прописали огромное количество людей и требовали колоссальных компенсаций. При всем нашем горячем желании год ушел на суды", 15 февраля деревянный дом все-таки снесли.

Бывает, что строительство упирается и в другие сложности. В 2010 году известный в городе Котельники бизнесмен, владелец торгового комплекса "Автогарант" Яков Ровнер выкупил у Росимущества 20 га земли в районе "Опытное поле". Ровнер собирался построить там жилой квартал и торговый центр. Но в 2011 году выяснилось, что для разгрузки станции "Выхино" Таганско-Краснопресненской линии нужно протягивать ветку по территории области, строить станцию "Котельники" и транспор-тно-пересадочный узел на ней. Ровнер согласился выделить землю под вестибюли метро, но ТПУ с огромным потоком маршруток и автобусов строить не позволяет. Власти Москвы пообещали финансировать строительство станции на территории области, если область обеспечит выделение участка. Уже в ноябре 2011 года следственное управление МВД России "Люберецкое" возбудило уголовное дело против неустановленных чиновников Росимущества, продавших Ровнеру землю за 290 млн (дешево, потому что у компании Ровнера был договор аренды этого участка на 49 лет, что для любого другого покупателя было бы серьезным обременением). Позже Одинцовский суд санкционировал арест участков по гражданскому иску одного из бывших партнеров Ровнера, против детей и жены бизнесмена были возбуждены уголовные дела. Следственная махина дала сбой - Московский областной суд арест снял, из уголовных дел ничего не вышло. СК "Мост" обустраивает площадку. Ровнер сказал Forbes, что сейчас "договоренности удалось достичь".

Иногда выхода из тупиков не находится вовсе. Например, осенью было принято решение отменить строительство станции "Стахановская" - во многом потому, что не удалось договориться с собственником участка и найти альтернативные варианты размещения станции. Жители района Раменки и студенты МГУ выходили протестовать против строительства станции "Ломоносовский проспект" на пересечении Ломоносовского и Мичуринского, останавливали вырубку деревьев и обращались с исками против Мосгосстройнадзора и департамента строительства в суд - требовали, чтобы станцию разместили там, где предусмотрено Генпланом, на пересечении Мосфильмовской и Минской улиц, и строили закрытым способом. "Жители Ясенево в защиту Битцевского леса" протестуют против строительства на небольшой глубине под лесом продолжения Бутовской линии - это может нанести вред водоносному слою почвы и в конечном счете всей экосистеме парка.

Процедура публичных слушаний - бич московского стройкомплекса, и власти были бы рады избавиться от нее. Все больше жителей столицы принимает в них участие, все активнее они выражают свое несогласие с представленными проектами и добиваются их корректировки. Без проведения публичных слушаний строители не могут получить комплект проектно-сметной документации, это приводит к многомесячным задержкам. Перед самым Новым годом депутаты Мосгордумы решили сделать строителям подарок и приняли в первом чтении поправки в Градостроительный кодекс, которые отменяли публичные слушания по большой части проектов (обсуждения ГПЗУ и территориальных и отраслевых схем). Однако интернет-пользователи, активисты, муниципальные депутаты так громко и интенсивно возмущались, что Сергею Со-бянину пришлось обращаться к городским депутатам с призывом публичные слушания не отменять.

"Тоннелепроходческий комплекс - он идет безостановочно, - объясняет Марат Хуснуллин. - Метро будет построено, его невозможно остановить". К 13 круглосуточно работающим машинам в этом году должно прибавиться восемь. Стоимость техники превысит полмиллиарда долларов. Но если власти и строители не научатся договариваться с теми, для кого, собственно, роются все эти километры подземных тоннелей, вся увлекательная игра в метро с приближенными подрядчиками и управляемыми правилами может закончиться ничем. Привлечение на работу в Москве "проверенных кадров" из Татарстана не означает непременно сговор и коррупцию, но все же обращает на себя внимание. Кстати, в начале февраля нового руководителя получил один из старейших и серьезнейших проектных институтов Москвы - НИиПИ Генплана, рассчитывающий в числе прочего пассажиропоток для будущих станций метро. Исполняющей обязанности директора учреждения, уже 60 лет работающего над Генпланом столицы (большинство руководителей которого имеют примерно тот же возраст), стала 28-летняя Карима Нигматуллина, дочь знаменитого океанолога академика Роберта Нигматуллина. Выпускница Принстонского университета по специальности "прикладная математика" - бывший руководитель проектов в Intellectual Ventures Билла Гейтса. Советской гвардии метростроевцев пора на пенсию?

Россия. ЦФО > Транспорт > forbes.ru, 1 апреля 2013 > № 854108 Мария Абакумова


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 25 февраля 2013 > № 766276 Мария Абакумова

Кто владеет самой дорогой недвижимостью рядом с Кремлем

Мария Абакумова

редактор Forbes

Самый «дешевый» объект оценивается в $60 млн, стоимость самых дорогих проектов превышает $1 млрд

«Если бы у вас был участок на Красной площади, вы бы его продали?» — задавая этот риторический вопрос, владелец площадки с видом на Кремль дает понять, насколько высоко ценит свою собственность. Действительно, цифры ослепляют: стоимость квадратного метра в Третьяковском проезде или в первых домах на Тверской доходит до $30 000 за 1 кв. м, стоимость аренды здесь может быть и $7000, и $10 000 за кв. м в год.

Forbes решил узнать, кто владеет этими сокровищами и получает эти баснословные доходы. Мы отобрали самые крупные объекты из тех, что находятся на расстоянии одного километра от Кремля и приносят своим владельцам деньги. Кремль в плане — треугольник, поэтому карта получилась в виде сердца. По нашим оценкам, стоимость выбранных 19 объектов приближается к $7 млрд.

Разворачивать стройку вокруг Кремля неудобно. Окрестности плотно застроены, территории непосредственно возле красной стены строго охраняются ФСО, подземное пространство переполнено сетями и коммуникациями, да и концентрация исторических памятников здесь выше, чем где-либо. Все это может увеличить себестоимость строительства на 20–30% по сравнению с другими районами центра Москвы. И несмотря на всю эту тесноту, гостиницы, офисы и торговые комплексы здесь прикупили Роман Абрамович, Сулейман Керимов, Аркадий Ротенберг, Дмитрий Рыболовлев, Александр Занадворов, Михаил и Саит-Салам Гуцериевы, Микаил Шишханов и многие другие участники списка Forbes.

Список владельцев мог бы быть намного длиннее, если включить в него всех бывших участников «Золотой сотни», которые когда-то владели проектами вблизи Кремля, но затем почему-либо их утратили. Наблюдая, как переходили из рук в руки самые привлекательные объекты у Кремля, можно изучать новейшую российскую историю.

«[Гостиница]«Москва» — здание, «Россия» — целый квартал! — в интервью, данном несколько лет назад Forbes, девелопер Шалва Чигиринский, который принимал участие в реконструкции обеих гостиниц, не скрывал воодушевления. — «Россия» — совсем другие перспективы». Будучи главой Московской девелоперской компании, которая на паях принадлежала ему и столичному правительству, Чигиринский разрабатывал в начале 2000-х концепцию обновленной гостиницы «Москва». Право реконструировать гостиницу и получить за это часть ее площадей досталось структурам депутата Ашота Егиазаряна, однако Чигиринский, который был хорошим приятелем жены столичного мэра Елены Батуриной (их офисы располагались по соседству в построенном Чигиринским здании в Никитском переулке, Чигиринский утверждал, что оплачивал ее расходы на самолет), получил от города куда более сладкий кусок. А именно проект строительства целого квартала офисов и гостиниц на месте снесенной гостиницы «Россия» — гигантский проект на 300 000–450 000 кв. м с объемом инвестиций $830 млн. Конкуренты Чигиринского обещали вложить в реконструкцию площадки на берегу Москвы-реки, где стояла гостиница, вдвое больше, но конкурсная комиссия, послушная воле Юрия Лужкова, была непреклонна.

Ну и где новый квартал на месте «России»? Чигиринский успел только разобрать остатки гостиницы, затем грянул кризис, девелопер не смог выплачивать долги, новые власти Москвы во главе с Сергеем Собяниным отобрали площадку, а недавно Владимир Путин пожелал видеть на месте пустыря парк. Чигиринский, как и Елена Батурина, давно за границей.

Другой баловень судьбы эпохи Лужкова — совладелец Черкизовского рынка Тельман Исмаилов. В начале 2000-х годов он выкупил у города и миноритарных акционеров (среди них был Иосиф Кобзон) знаменитый «Военторг» на Воздвиженке. Здание разобрали до основания и построили заново, площадь увеличилась с 18 000 до 70 000 кв. м, и до кризиса и смены власти в Москве обновленный торговый комплекс, который отчаянно ругали архитектурные критики, оценивался в $700 млн. Однако после кризиса, закрытия Черкизовского рынка и бегства Тельмана Исмаилова за рубеж (газеты писали, что он поссорился с Владимиром Путиным) объект купил владелец «Нафта Москвы» Сулейман Керимов. Он, в свою очередь, в 2011-м отдал это здание другому олигарху — «королю удобрений» Дмитрию Рыболовлеву: «Военторг» пошел в счет оплаты сделки по приобретению пакета акций химического гиганта «Уралкалий».

Подобных примеров много. Когда-то влиятельный, а сейчас скрывающийся за рубежом депутат Ашот Егиазарян уже лишился гостиницы «Москва» и участка на Софийской набережной — первый проект получили Сулейман Керимов и друг Владимира Путина Аркадий Ротенберг, второй — «Альфа-Групп». Компания «Интеко» Елены Батуриной не построит пятизвездный отель на месте Теплых торговых рядов на Красной площади, хотя еще несколько лет назад дело казалось решенным.

Можно ли владеть недвижимостью вблизи Кремля и не стать жертвой очередной волны передела собственности? Как показывает опыт, можно, если вести бизнес аккуратно и оставаться по возможности незаметным. Владелец бизнес-центра «Романов двор», в котором расположен офис «Тройки Диалог» и который уже много лет сохраняет лидерство по ставкам аренды, Гагик Адибекян начал возводить свой проект еще в 1990-е и постепенно расширил его с 6000 кв. м до нынешних 46 000 кв. м. Адибекян полюбовно улаживал дела с партнерами, когда те хотели заняться другим бизнесом, и ни с кем не воевал. А долей в бизнес-центре «Балчуг Плаза», окна которого также выходят на Кремль, уже очень давно владеет самый договороспособный из российских олигархов Роман Абрамович.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 25 февраля 2013 > № 766276 Мария Абакумова


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 31 января 2013 > № 747080 Мария Абакумова

Как взрослеет российский рынок недвижимости

Мария Абакумова

редактор Forbes

Купить на заработанные в «нефтянке» или торговле деньги офисное здание, получать ренту и в ус не дуть? Теперь это не так-то просто

В прошлом году в Москве, на которую, по данным исследований, приходится 80–85% всех инвестиций в коммерческую недвижимость в России, построили вдвое меньше торговых и офисных комплексов, чем в 2009 году, — 1 млн кв. м против 2 млн кв. м в кризисный год. Аналитики говорят о «взрослении» рынка, его зрелости и «затянувшейся полосе стабилизации». Неповоротливый рынок недвижимости никак не может отойти от последствий кризиса и остановки столичных строек по команде новой администрации города. Тем лучше идут дела у тех, кто уже успел собрать портфель коммерческой недвижимости.

Тридцатка крупнейших российских рантье по версии Forbes богатеет: совокупный арендный доход 30 ее участников составил в 2012 году $7,5 млрд против прежних $5,2 млрд. И дело не только в том, что в этот раз мы решили включить в список иностранные компании и фонды, которые начинают играть на рынке российской коммерческой недвижимости все более активную роль. Наши рантье, похоже, отходят от принципа просто брать то, что плохо лежит, и учатся обдуманно формировать свои портфели. Группа БИН, например, за серьезные деньги аккуратно скупила почти все люксовые гостиницы на Тверской. О1 Properties Бориса Минца осознанно покупает только работающие бизнес-центры со стабильным арендным доходом, а если и берется за проект, предполагающий строительство, то только вместе с партнером-девелопером, на которого перекладывает все риски, связанные с возведением здания. Так что участники списка рапортуют об успехах и росте арендных ставок на 5–10% даже в условиях «стабилизации». Прозрачный и доходный портфель легче презентовать инвесторам: O1 Properties собирается на IPO. Возможно, скоро офисными башнями и сверкающими торговыми центрами у нас будут владеть ?не вчерашние рейдеры или нефтяные короли, ?а консервативные инвесторы, ориентированные на стабильный доход и низкие риски, как это часто бывает в развитых странах.

По данным Jones Lang LaSalle, в 2012 году в коммерческую недвижимость всего мира инвесторы вложили около $400 млрд. На Россию приходится всего $7–8 млрд. Если посмотреть на Центральную и Восточную Европу, то тут мы лидеры (по данным CBRE, весь регион собрал только $10 млрд), ?но все-таки Москва пока далеко не Лондон. Впрочем, нельзя забывать, что каких-то 20 лет назад, ?на памяти одного поколения, в России в принципе не было таких форматов, как бизнес-центр, в котором за деньги снимают для себя офисы частные компании, и торговый центр, где арендуют площади сетевые ритейлеры. Вместо них — «Диеты» и универмаги, конторы строительных, например, трестов, «почтовые ящики» и бесконечные здания всяческих администраций. Когда торговля стала частной, в первое время единственной платформой для нее оставались более или менее стихийные рынки (толкучки, барахолки), возникшие абсолютно во всех городах. С этого начинали свой путь в бизнесе многие наши рантье: читайте в журнале Forbes истории московской компании «Киевская площадь» и питерского «Адаманта».

Как мы считали рейтинг рантье. В рейтинге представлены как российские, так и иностранные владельцы коммерческой недвижимости, находящейся на территории России. В случае, когда известны физические лица-владельцы или контролирующие акционеры бизнеса, указываются они. Место каждого участника определяется доходом, который были способны принести в 2012 году принадлежащие ему объекты недвижимости. Доходы от других бизнесов не рассматривались. Доходы торговых центров рассчитываются исходя из площадей, сдаваемых фирмам-арендаторам. Площади, на которых ведет торговлю владелец помещения, не учитываются. При оценке мы опираемся на информацию, предоставленную арендодателями, а также на данные консалтинговых компаний Colliers International, Russian Research Group, Knight Frank, Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle, Penny Lane Realty, CBRE, Blackwood, отраслевых интернет-ресурсов Arendator и Rent.ru, информационной системы СПАРК, правительства Москвы и региональных органов власти.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 31 января 2013 > № 747080 Мария Абакумова


Россия > Приватизация, инвестиции > forbes.ru, 16 июля 2012 > № 600207 Мария Абакумова

Фабрика «Искож» и «дело Козлова»: расследование Forbes

Мария Абакумова Алексей Каменский

Как и почему из-за фабрики «Искож» на западе Москвы два человека оказались за решеткой, трое убиты, экс-сенатор Слуцкер — в Израиле, предприниматель Козлов — в тюрьме, а сама фабрика — в руках братьев-миллиардеров Магомедовых?

Два московских бизнесмена приятельски болтают в ресторане. Они давние знакомые; под звяканье вилок один предлагает другому вложиться в девелоперский проект не в центральном, но очень перспективном районе столицы. Второй внимательно слушает собеседника.

Тривиальная история, рутина российского предпринимательского быта, однако через несколько лет она прогремит на всю страну. На дворе 2002 год, первый бизнесмен — это новоиспеченный сенатор от Чувашии Владимир Слуцкер, второй — член совета директоров гостиницы «Москва» и «свободный инвестор» Михаил Мельян. В результате переговоров Мельян согласился войти в проект строительства жилого комплекса на месте фабрики «Искож» на Витебской улице в Москве.

Через десять лет Мельян с трудом вернет вложенные средства, Слуцкер покинет кресло сенатора и уедет в Израиль, еще два человека, имевшие дело с «Искожем», окажутся за решеткой, трое будут убиты. Сам «Искож» достанется братьям-миллиардерам из Дагестана Магомеду и Зиявудину Магомедовым. Автор знаменитого «Бутырка-блога» бизнесмен Алексей Козлов, муж журналистки Ольги Романовой, отбывает второй срок по обвинению в хищении акций того самого «Искожа». Почему так много людей пострадали из-за «нехорошей фабрики»?

Старая фабрика

«Если бы Слуцкер и Сафарян работали нормально, это был бы замечательный проект! — даже сегодня, рассказывая об «Искоже», предприниматель Михаил Мельян немного горячится. — Близко к центру, есть пруд, река, собственная электрическая подстанция. Это был один из лучших участков в городе». Речь идет о строительстве 200 000 кв. м жилья на территории фабрики «Искож» на улице Витебской.

Расположенный в полутора километрах от МКАД, «Искож» внешне больше напоминает советскую базу

отдыха, чем завод. В тихом дворе высокие деревья, ветви которых частично скрывают бетонный забор. Красно-белые заводские корпуса с башенкой посередине построили в начале прошлого века немцы. До революции здесь выделывали шкуры, позже фабрика им. Ногина стала крупным известным предприятием по производству искусственной кожи и полиэтилена. Во время чековой приватизации почти 90% акций «Искожа» скупила на торгах и у трудового коллектива, потратив «сотни тысяч долларов», группа «Финвест» Владимира Слуцкера и его партнера Амбарцума Сафаряна.

В 1990-е годы гендиректор компании «Ронар» Владимир Слуцкер был уже известным бизнесменом. Он экспортировал сырье, импортировал промышленное оборудование, некоторое время жил на Западе и имел в партнерах швейцарские фирмы. По сообщению «Коммерсанта», к 1995 году у Слуцкера уже было швейцарское гражданство. А писала центральная пресса о нем потому, что к ветвям каштана, под которым останавливался каждое утро у подъезда белый джип Слуцкера, кто-то привязал противопехотную мину, что было редкостью даже для Москвы того времени. Погиб водитель, Слуцкер задержался в подъезде и не пострадал.

По словам Амбарцума Сафаряна, он познакомился со Слуцкером, когда договаривался о поставке нефтепродуктов. «В Москву я приехал не пустой, — рассказал Сафарян в интервью Forbes, — до этого торговал в Армении нефтепродуктами». Партнеры создали инвестиционную компанию «Финвест» и занялись беспорядочной скупкой активов во всех отраслях.

«Искож» вовсе не был в числе крупнейших. В 1990-е годы «Финвест» успел поучаствовать в войнах за Нижнетагильский металлургический комбинат и «Нижневартовскнефтегаз», владея и там и там крупными пакетами. «Мы ни с кем не ссорились, — уверяет Сафарян, — а отношения имели со многими — с Кахой Бендукидзе, Сулейманом Керимовым, Владимиром Евтушенковым: активы делили мирно».

Как складывались отношения внутри партнерства? Сафарян говорит, что он был старшим акционером и владел 60%, а коренной москвич Слуцкер нужен был ему для понимания местной специфики. Владимир Слуцкер видел ситуацию по-другому: по сообщению его пресс-секретаря Екатерины Шаталиной, еще одним партнером в «Финвесте» до середины 1990-х был американский банкир Зингерман, после его ухода у Слуцкера стало 70%, а у Сафаряна 30%, позже доли сравнялись.

«Слуцкер не бизнесмен, — объясняет на условиях анонимности его знакомый. — Во всех своих делах он обеспечивает административный ресурс, прикрытие сверху, а собственно бизнес ведет другой партнер». Бывшая супруга Слуцкера Ольга, много общавшаяся с Сафаряном, признает, что тот был «рабочей лошадкой» и занимался всеми делами «Финвеста». «Володя (Слуцкер) был лоббистом интересов фирмы», — объясняет она. «У Сафаряна не было связей, поэтому он использовал мое имя как флаг», — объяснял Слуцкер на допросе по делу об очередном покушении на него, которое произошло в 2005 году.

С чьей помощью лоббировал Владимир Слуцкер интересы фирмы в 1990-е, сказать сложно. Некоторые СМИ упоминали, что «Финвесту» покровительствовал вице-премьер Олег Сосковец. Знакомый бизнесмена говорит о том, что у него есть влиятельный друг «на самом верху». Источник из окружения бывшего сенатора полагает, что поддержку ему обеспечивали люди из силовых структур, и называет два имени. Первое — Виктор Золотов, с 1970-х делавший карьеру сначала в КГБ, потом в ФСО и с 2000 года возглавивший Службу безопасности президента. Второе — Михаил Суходольский, в 2002-м ставший начальником Главного управления вневедомственной охраны.

В 1990-е годы «Финвест» владел очень разношерстными активами: гостиница «Камелия» в Сочи и «Можайская» в Москве, таксопарки, маршрутки, винодельческие компании «Белый аист — Молдова» и «Шато ле Гран Восток», Шадринский молочно-консервный комбинат. Если бы дела шли гладко, только активы «Финвеста» в недвижимости в тучные годы могли бы стоить около миллиарда («Искож», сочинская «Камелия», а также гостиница «Можайская»). Это гарантировало бы Слуцкеру и Сафаряну по крайней мере высокие позиции в рейтинге Forbes. Но случилось иначе. Конструкция, при которой один партнер обеспечивает «крышу», а второй рулит бизнесом, очень уязвима. Рано или поздно не вникающий в оперативное управление «крышующий» заподозрит, что его обманывают. Это обстоятельство стало роковым для «Финвеста» и связанных с ним людей.

Понятийное соглашение

В начале века закончилась эпоха безудержного дележа активов, а между Слуцкером и Сафаряном начались трения. Но тогда недовольство было скрытым: по словам знакомого партнеров, еще в 2002–2003 годах они дружили семьями, ходили друг к другу в гости.

В тот период стали расти, оправившись от кризиса, цены на жилье. Стоимость квадратного метра в Москве пробила $1000 и продолжала увеличиваться. Московские домостроительные комбинаты, такие как ДСК-1 или СУ-155, поставили руководство города перед фактом, что не хотят работать только на подряде, но собираются сами инвестировать средства в стройки и зарабатывать на продаже квартир. Рынок недвижимости встал на путь, который сделает его впоследствии золотой жилой. Сафарян и Слуцкер предугадали это и решили построить на месте доставшейся им за бесценок фабрики «Искож» жилой комплекс площадью 200 000 кв. м.

Но для девелоперского проекта нужны большие деньги. Чтобы предложить проект банкам, нужно сделать первоначальные вложения. Тогда-то и состоялся разговор в ресторане между Владимиром Слуцкером и Михаилом Мельяном.

Михаил Мельян не любит рассказывать о своем прошлом, упоминает только, что он 25 лет в бизнесе, и называет себя «свободным инвестором». Мы встречаемся в ресторане «Ваниль» на Остоженке, и бизнесмен признается, что впервые дает интервью журналистам. Мельян был другом детства и партнером создателя влиятельного Союза объединенных кооперативов СССР Ивана Кивелиди и некоторое время работал в «СОКе». Вице-президентом союза был первый легальный миллионер СССР Артем Тарасов, президентом — сам Кивелиди, что позволяет судить о влиятельности каждого из них. До самой своей смерти Кивелиди возглавлял общественную организацию «Круглый стол бизнеса России», прообраз РСПП. К 1995 году, когда один из крупнейших бизнесменов того времени, банкир и владелец компании «Внешэкономагро» Иван Кивелиди был отравлен ядом, нанесенным на трубку телефона в его кабинете, Михаил Мельян уже вышел из совместного с ним бизнеса. Кстати, в ранние 1990-е годы под началом Кивелиди и Мельяна некоторое время работали нынешние миллиардеры и владельцы группы «Сумма», а тогда студенты МГУ братья Магомед и Зиявудин Магомедовы. Позже Мельян был их партнером в банке «Диамант». Он входил в состав совета директоров гостиницы «Москва», является совладельцем винодельческого хозяйства на Кубани, но из неясных намеков можно понять, что бизнесмен владел акциями и более крупных компаний.

Так или иначе, у Владимира Слуцкера были причины предполагать, что деньги у Мельяна есть. Тот съездил на «Искож», осмотрел участок и согласился вкладывать средства. «Мы подписали понятийное соглашение, — рассказывает Мельян в интервью Forbes. — За долю 50% я согласился давать деньги, чтобы они подготовили проект, собрали все разрешения. Денег у них не было ни копейки, документации тоже никакой не было, только акции». Мельян уверяет, что вложил в «Искож» $7,5 млн, то есть фабрика была оценена в $15 млн — в десятки раз дороже, чем обошлась «Финвесту».

Сначала процесс пошел быстро. 1 января 2002 года Владимир Слуцкер стал сенатором от Чувашии. В июле того же года Комиссия по перебазированию предприятий согласовала вывод «Искожа», а в 2003-м уже вышло распоряжение правительства Москвы. Проектируемый жилой комплекс назвали «Риверсайд» (кстати, так назывался небольшой американский город, где появился на свет первый сын Владимира и Ольги Слуцкер Михаил). Архитектурную концепцию и проект сделал известный американский архитектор Теодор Либман. Однако никаких дальнейших шагов (сдачи документации в экспертизу, поиска площадки для предприятия ?в Подмосковье и т. д.) сделано не было.

«На самом деле это был обман с самого начала, — полагает Михаил Мельян. — Мы потом узнали, что некоторые суммы шли вовсе не на проект, что моими деньгами наем самолета какого-то оплачивали». «Деньги расходовались по назначению, — возражает Сафарян. — Никакого обмана не могло быть в принципе». Мельян финансировал проектные работы и предлагал Слуцкеру и Сафаряну перевести его долю акций на него как на физлицо, но с этим не спешили. Таковы последствия «понятийного» соглашения: бизнесмены давно друг друга знали, и Мельян согласился работать без юридически обязывающего договора. Он говорит, что встречался с Сафаряном и Слуцкером раз в полгода на совете директоров, но те всячески избегали исполнения обязательств. «Потом под нажимом оформили 25%. А на 25% просто обманули, — считает Мельян (Сафарян говорит, что он-то как раз и отдал свои 25% Мельяну).— И тут появился Магомед».

Как сенатор с сенатором

Экс-сенатор от Смоленской области Магомед Магомедов очень хорошо помнит разговор с сенатором от Чувашии и своим коллегой по Комитету промышленной политики Владимиром Слуцкером в кулуарах Совета Федерации, рассказывает знакомый Магомедова. Слуцкер пожаловался ему, что Амбарцум Сафарян вывел все активы из их совместного бизнеса, и попросил помочь их вернуть. «Он многих просил, — рассказывает бизнесмен из окружения Магомедова. — Магомед, зная его по Совету Федерации, согласился помочь. Досадует на себя за это решение до сих пор». «Группа «Сумма» на тот момент владела на паях с «Транснефтью» нефтеналивным портом Приморск, крупными строительными, инжиниринговыми, телекоммуникационными компаниями и активно росла. Владимир Слуцкер, живущий в Израиле, передал через пресс-секретаря, что Магомедов «выразил желание принять участие в наведении порядка в абсолютном хаосе, который остался после Сафаряна в «Финвесте».

Что это за хаос? По мнению Слуцкера, из-за злоупотреблений или некомпетентности Сафаряна «Финвест» остался как минимум без «Нового желтого такси» и целого ряда других активов. Сафарян же утверждает, что «Новое желтое такси» никогда «Финвесту» не принадлежало, а настоящая причина окончательного разрыва со Слуцкером — то, что он, Сафарян, отдал 25% акций «Искожа» Михаилу Мельяну, а Слуцкер хотел владеть «Искожем» целиком.

«Слуцкер не заплатил за этот завод ни доллара», — говорит представитель Магомеда Магомедова. Однако попытку рассчитаться с человеком, который давал деньги, Слуцкер расценил как предательство и пригласил Магомедова, будто не подозревая, какие силы втягивает в игру. Примерно тогда же, в марте 2005 года люди Слуцкера обнаружили в его кабинете на Гоголевском бульваре бомбу. Слуцкер утверждал, что ее подложил Сафарян, который в свою очередь уверен, что покушение было инсценировано. В том же году Владимир Слуцкер подал в суд на Сафаряна, обвинив его в выводе активов из «Финвеста» на $100 млн. Сафарян попытался разрешить конфликт мирно: посредником выступил основатель «Вимм-Билль-Данна» Давид Якобашвили. Якобашвили согласился помочь, поскольку знал обоих.

«Амик хотел переговариваться, предлагал, например, выкупить долю Слуцкера, — рассказал Forbes Якобашвили, — но тот говорил только с позиции силы и хотел получить все». Из миротворческой миссии ничего не вышло — как, впрочем, и из попытки Слуцкера доказать вывод активов в суде. Затем появились первые жертвы: были убиты охранник Слуцкера генерал Александр Трофимов и его гражданская жена, а затем следователь Назим Казиахметов, расследовавший дело о мошенничестве с акциями «Финвеста».

Магомед Магомедов развил бурную деятельность. Он рассчитался за 25% «Искожа» со своим старым другом Михаилом Мельяном. Как подчеркивают обе стороны, справедливо — из расчета, что все предприятие стоит около $45 млн. Магомедов за $1 млн выкупил 21% акций «Финвеста» у его генерального директора Сергея Желтова, так что теперь альянс Магомедова и Слуцкера имел контрольный пакет «Финвеста». Желтов считался «человеком Сафаряна», но свой решающий пакет продал не ему, а его противникам (позже именно по заявлению Желтова Амбарцум Сафарян был осужден и сел в тюрьму). По словам представителя Магомедова, он выполнил свою миссию и вернул в «Финвест» все выведенные компании, правда, некоторые из них оказались уже пустыми. Но самое интересное, что в ходе «возврата» у Владимира Слуцкера образовался долг перед Магомедовым — как утверждает представитель последнего, многомиллионный. Как это получилось? «У Слуцкера не было денег, а государство выставляет на торги 20% таксомоторного парка, контрольный пакет в котором наш, — приводит пример представитель Магомедова. — Надо покупать? Надо. Слуцкер предложил нам заплатить из своих, мол, потом сочтемся».

У Владимира Слуцкера действительно был шанс быстро решить свои материальные проблемы. В том же самом 2005 году в Израиле ему удалось убедить диамантера и владельца московской компании AFI Development Льва Леваева вместе купить «Искож» за гигантскую в сравнении с вложенными в проект средствами сумму $205 млн. AFI Development тогда готовилась к IPO и стремилась наращивать девелоперский портфель. Все переговоры по сделке в Москве было поручено вести новому герою. Очередным партнером и менеджером Владимира Слуцкера стал 32-летний Алексей Козлов.

Враги Машиаха

Сенатор Слуцкер исповедует иудаизм, увлекается каббалой. «Мне кажется, он верит в то, что он — Машиах, мессия, — делится впечатлениями знакомый Слуцкера. — И тогда тот, кто противостоит ему, становится абсолютным злом». Судьбы наказанных за противостояние — лучшее тому подтверждение. Бывшая жена Владимира Ольга Слуцкер была лишена возможности видеть детей, которых отец вывез в Израиль. Бывший партнер Амбарцум Сафарян отсидел несколько лет. Другой бывший партнер Алексей Козлов все еще за решеткой. В какой-то момент даже жестким бизнесменам стало казаться, что это слишком. «Ну, допустим, ты решил забрать у партнера бизнес, — рассуждает знакомый Слуцкера. — Но зачем же его сажать?»

Внук знаменитого советского разведчика Наума Эйтингона, Козлов к 2005 году успел поучиться в США, поработать в банковском бизнесе и девелопменте и осуществить несколько собственных проектов.

Козлова представил Слуцкеру сотрудник Алексея Мордашова. Козлов говорит, что в их партнерстве у него было 10%, а у Слуцкера —

90%, оформленные на подставное лицо. Юрист Слуцкера выдвигает иную версию: 10% Козлов мог надеяться получить, если проект «Искож» будет успешно реализован. Тем не менее, как и в случае с Сафаряном, на Козлове было все оперативное управление, финансы и право подписи.

У Козлова было две задачи. Первая — созидательная: подготовить территорию «Искожа» к застройке, собрать документы, получить разрешения, оформить землю. Вторая — вывести остававшиеся акции завода из «Финвеста», чтобы исключить из дела Сафаряна, который в это время отбивался от судебных преследований и следить за движением акций не мог.

С первой задачей Козлов не справился. Оказалось, что земля у предприятия не в собственности, а в долгосрочной аренде и, чтобы выкупить ее, требовалось $20 млн и еще $5 млн на все согласования. Денег не было. Дальше нужны были дорогие работы по рекультивации грунта — сказались долгие годы грязного производства. Власти Москвы потребовали построить школу и детский сад, как всегда в таких случаях. Лучшим выходом была бы продажа проекта, и Козлов метался по рынку в поисках покупателей или денег. Предложение AFI — $1000 за метр будущей площади объекта — было немыслимо щедрым. В знак серьезности намерений компания Льва Леваева перечислила аванс — $10 млн. Представители AFI Development не комментируют эту историю.

В интересах Слуцкера, а также Магомедова, который желал получить пакет акций «Искожа» в счет компенсации долга, Козлов начал процесс вывода «Искожа» из собственности «Финвеста». Он говорит, что всю схему курировали юристы Магомедова, хотя представитель Магомедова утверждает, что тот отошел в сторону, когда дележ активов между Слуцкером и Сафаряном принял совсем уж жесткий характер. В результате летом 2006 года Магомедов стал владельцем 33,4% акций «Искожа». Заплатил он за них около $1,5 млн, эти деньги были перечислены на счет «Финвеста» в Альфа-банке. Понятно, что эта сумма символическая, ведь Магомедов отдал Михаилу Мельяну за 25% того же «Искожа» активов на $10 млн. Но ведь возвращался долг, помните?

Алексей Козлов и представители Магомедова уверяют, что Владимир Слуцкер не расстался даже с миллионом и свой пакет — 33,4% акций «Искожа» — не оплатил вообще. Юрист Владимира Слуцкера Михаил Трепаков это опровергает: Слуцкер, предполагает он, переводил деньги на счет их с Козловым компании «Юнион-Девелопмент», а Козлов их просто украл. Так или иначе, случилось непредвиденное: AFI Development отказалась от сделки и потребовала вернуть аванс. «Поскольку условия с нашей стороны выполнены не были, — объясняет Алексей Козлов, — [гендиректор AFI Development] Халдей потребовал возврата средств». И представители AFI Development, и Александр Халдей, который развивает сейчас собственные проекты, отказались это комментировать.

Козлов говорит, что по требованию AFI он вернул половину аванса, $5 млн, а Магомедов ничего не вернул. «Фирмы Слуцкера были очень много должны Магомедову, — объясняет его знакомый. — Возможно, эти деньги «упали» на счет какой-то из его компаний и автоматически списались, но он их не видел». Пресс-служба AFI Development не смогла прокомментировать ситуацию.

В апреле 2007 года Алексея Козлова не пустили в офис «Юнион-Девелопмент». Поводом к разрыву, как считалось, стала статья супруги Алексея Ольги Романовой об Алексее Мордашове. Якобы Слуцкер потребовал от Козлова развестись с женой, тот отказался. По версии стороны Слуцкера, причина в том, что Козлов похитил акции «Искожа», однако о трактуемой так сделке Слуцкер узнал, по-видимому, позже, летом. По заявлению Алексея Козлова, истинной причиной охлаждения к нему могущественного сенатора был тот самый возврат AFI Development $5 млн. Так повторилась история с Амбарцумом Сафаряном, отдавшим Мельяну его 25% и навлекшим на себя гнев Слуцкера.

Окончание истории известно тем, кто следит за «делом Козлова». Видя, что Слуцкер не собирается платить миллион за 33,4% «Искожа», Козлов решил выйти из партнерства. Он предложил сенатору выкупить его долю или продать ему свою. Как рассказывают знакомые Магомедова, он несколько раз напоминал Слуцкеру, что с ним хотят расплатиться. Но Слуцкер отказался от денег и сказал, что будет действовать иначе и получит все. Пресс-секретарь Слуцкера отказалась от комментариев. Воспользовавшись своими полномочиями, Козлов уже на свои фирмы купил у промежуточной компании тот пакет 33,4% акций «Искожа», заплатив за них $1 млн. Владимир Слуцкер обратился в прокуратуру, подписи на договорах на суде были признаны поддельными, и Алексей Козлов получил 8 лет колонии. Представитель Магомедова говорит, что перед этим он успел перепродать свой пакет Магомеду Магомедову и что тот заплатил в несколько раз больше, чем $1 млн, но в пересчете на одну акцию цена была меньше, чем при расчетах с Мельяном. Козлов говорит, что такая сделка предполагалась, но не состоялась.

Скупив акции у миноритариев, Магомедов стал теперь единственным владельцем фабрики, а также и опустевшего «Финвеста». Юристы Слуцкера не сумели оспорить его операции, несмотря на многочисленные попытки. (Сначала «Искож» путем слияния объединили с неким ОАО «Бригантина», а потом акции конвертировали, то есть сейчас никакого ОАО «Искож» уже не существует, а есть ЗАО «Завод «Искож», совершенно новое юрлицо.) В 2010 году Слуцкер перестал быть сенатором, в 2011 году эмигрировал в Израиль. Алексею Козлову до выхода на свободу осталось чуть больше года. Амбарцум Сафарян освободился и занимается, как он говорит, консультированием.

Вместо эпилога

На «Искоже» сейчас тихо, часть площадей сдается в аренду, принося предприятию большую часть дохода. Во дворе расположенного рядом дома дети гоняют мяч. Трудно поверить, что в четырех километрах отсюда рычат бульдозеры и возводятся из стекла и бетона корпуса иннограда «Сколково».

«Эта площадка очень интересная, — увлеченно рассказывает директор по работе с ключевыми клиентами компании Kalinka Realty Полина Меделяновская. — Сохранились здания старой фабрики, построенные в стиле промышленного романтизма, из красного кирпича». Внутри есть пруд, окруженный старыми деревьями. Можно устроить тихую прогулочную зону с выходом к реке Сетунь. «Новый владелец, — рассказывает риелтор, — решил полностью переработать концепцию». Риелторы оценивают этот проект в $50–100 млн даже на нулевой стадии оформления документов. Градостроительно-земельная комиссия Москвы еще не рассматривала проект, однако Магомед Магомедов не торопится — вокруг фабрики слишком долго кипели страсти, стоит выдержать паузу. Сейчас Магомедову принадлежит около 100% акций «Искожа». Его представитель подчеркивает, что «Искож» был куплен по рыночной цене, как, впрочем, и все другие активы. «Если Слуцкер готов выкупить его за $250 млн, как он иногда утверждает, мы ждем официального предложения», — говорит он.

Похоже, нынешнего владельца «Искожа» истории из прошлого не беспокоят.

Россия > Приватизация, инвестиции > forbes.ru, 16 июля 2012 > № 600207 Мария Абакумова


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 30 января 2012 > № 482418 Мария Абакумова

Короли российской недвижимости: рейтинг Forbes

Мария Абакумова

30 крупнейших рантье России

$1,8 млрд — столько вложили в коммерческую недвижимость за минувший год компании, входящие в первую пятерку нашего рейтинга. Общий объем инвестиций в этот сегмент аналитики оценивают в $7 млрд — это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений. В 2011 году инвесторы потратили на российские квадратные метры в два раза больше денег, чем годом ранее. И ажиотаж не спадает. На момент сдачи номера еще не было окончательно известно, купил ли фонд Morgan Stanley торговый центр «Галерея» в Санкт-Петербурге за $1,1 млрд. Но даже до кризиса миллиард долларов за единичный объект не в столице никто не платил.

Рынок поставил антирекорд: за год девелоперы ввели в эксплуатацию менее 1,5 млн кв. м торговых и офисных центров. Это минимальный показатель за последние семь лет. Причины ясны. Прошло три года, с тех пор как кризис заморозил стройки. Предвыборная кампания не прибавляет инвесторам уверенности. Мэр Москвы Сергей Собянин остановил строительство коммерческой недвижимости в центре столицы и расторг сотни инвестиционных контрактов. Так что ждать роста предложения неоткуда. Профессиональные рантье торопятся расхватать то, что есть.

Мы составили рейтинг российских бизнесменов, которые владеют компаниями, сдающими в аренду коммерческую недвижимость. В списке нет банков, публичных компаний и иностранцев. Конечно, ВТБ и Сбербанк аккумулировали рекордное количество недвижимости, но это не делает их рантье — скорее, они временные держатели залоговых активов. Формально крупнейший владелец коммерческой недвижимости в России — шведская IKEA с ее 14 торговыми центрами, полезная площадь которых превышает 1,6 млн кв. м. Это примерно в полтора раза больше, чем у лидера рейтинга — компании «Киевская площадь» Зараха Илиева и Года Нисанова. Но владелец IKEA Ингвар Кампрад не связывал свою судьбу с российским рынком недвижимости.

За год в рейтинге произошли заметные перемены. Прежнего лидера, создателя империи «Крокус» Араса Агаларова обошли по арендным доходам Год Нисанов и Зарах Илиев. Неудивительно: в 2011 году он проводил больше времени на доверенных ему родиной стройках на острове Русский, чем в столице. А владельцы компании «Комплексные инвестиции» Юрий и Андрей Хотины, заключив крупнейшую сделку года, приобрели у структур депутата Мосгордумы Александра Милявского его знаменитую «Горбушку».

Как мы считали:

В рейтинге принимают участие физические лица или группы физических лиц (только граждане СНГ), владеющие коммерческой недвижимостью. Иностранные фонды и компании в рейтинге участия не принимают. Место каждого участника в рейтинге определяется доходом, который были способны принести в 2011 году принадлежащие ему объекты недвижимости. Доходы от других бизнесов не рассматриваются. Доходы торговых центров рассчитываются исходя из площадей, сдаваемых фирмам-арендаторам. Площади, на которых ведет торговлю владелец помещения, не учитываются. При оценке мы опираемся на информацию, предоставленную арендодателями, а также на данные консалтинговых компаний Colliers Internаtional, Russian Research Group, Knight Frank, Cushman & Wakefield Styles & Riabokobylko, Jоnes Lang LaSalle, Penny Lane Realty, Astera, Praedium Oncor International, Blackwood, отраслевых интернет-ресурсов Arendator.ru и Rent.ru, информационной системы «СПАРК», правительства Москвы и региональных органов власти.

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 30 января 2012 > № 482418 Мария Абакумова


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 24 января 2012 > № 480227 Мария Абакумова

Стоп, кран! Почему и куда из Москвы бегут строители

Мария Абакумова

В Москве может остаться всего четыре крупных девелопера. Все — связанные с государством

«Сейчас представители проверяющих служб слетаются, как только увидят подъемный кран! Раньше-то строек было много, на всех хватало», — с возмущением рассказывает владелец крупной московской строительной компании. «За последние два месяца в Москве не появилось ни одного объекта», — говорит генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Объем строительства в Москве снизился вдвое, подъемные краны действительно встречаются реже. Бизнес, подаривший России таких ярких персонажей, как Сергей Полонский, обещавший съесть свой галстук и подравшийся в телеэфире с миллиардером Александром Лебедевым, или Владислав Доронин, подругой которого стала модель Наоми Кэмпбелл, переживает драматические перемены.

С 2001-го по 2008-й в Москве строили не менее 4,4 млн кв. м жилья в год (для сравнения: один многоэтажный микрорайон — это 0,2–0,5 млн кв. м). О рекордах любил рапортовать на совещаниях у мэра Юрия Лужкова его первый заместитель Владимир Ресин, который курировал московский стройкомплекс (после последних думских выборов он собирался занять кресло депутата Госдумы). Сейчас все изменилось. В 2010 году в Москве ввели в строй 1,7 млн кв. м жилья, в этом году ожидается 2,2 млн, и дальнейшего роста не предвидится. Похожая ситуация с коммерческой недвижимостью. В 2007 году построили 2,5 млн кв. м торговых центров и офисов, в 2010-м — 1,3 млн кв. м. Квадратный метр любой недвижимости в Москве стоит не меньше $3000, это значит, что на рынок теперь приходит на $11 млрд меньше денег. В 2008 году в Москве официально было 3759 строек, в 2011-м —2804 стройки.

Первый удар по московским стройкам нанес кризис 2008 года, а осенью 2010-го назначенный мэром Сергей Собянин приступил к полному пересмотру практики строительства в столице. «К сожалению, в Москве создана мутная среда инвестиционных контрактов, которая является образцом российской коррупции, чиновничьего беспредела, да и просто бестолковщиной», — заявил он и создал Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК), руководить которой поставил бывших министра строительства Татарстана Марата Хуснуллина и федерального замминистра экономического развития Андрея Шаронова — чиновников, никак не связанных ни с московским бизнесом, ни с командой предыдущего мэра. Эта комиссия занялась пересмотром заключенных городом инвестиционных контрактов.

Что такое инвестиционный контракт? По сути, это самый популярный до недавнего времени способ вести девелоперскую деятельность в Москве. Большая часть земли в столице избежала приватизации и осталась в муниципальной собственности. Чтобы построить на этой земле дом или магазин, девелопер заключал инвестконтракт: город разрешал строительство, а взамен должен был получить долю готовых площадей в реальном или денежном выражении. Все остальные документы — договор аренды участка, проект планировки и т. д. — по отношению к инвестконтракту были вторичными.

Инвестконтракт считался серьезным активом. Имея инвестконтракт, девелоперы записывали непостроенные объекты в свой портфолио, когда продавали акции инвесторам на западных биржах: капитализация «Системы Галс» превышала $2 млрд, RGI International — $1,4 млрд, причем у последней выручка в предыдущем году была $380 000. Инвестконтракты были товаром, они перепродавались и с учетом особенностей столичного земельного рынка заменяли куплю-продажу земли.

Эту систему Собянин полностью перекраивает. Мэр лично возглавляет Градостроительно-земельную комиссию (по рассказам участников рынка, он за полтора часа заседания подписывает 120 резолюций, что исключает возможность внимательного изучения). Планировалось, что 1300 инвестиционных контрактов, заключенных городом с бизнесменами, ГЗК успеет рассмотреть к сентябрю, однако эта работа до сих пор не закончена. По состоянию на начало декабря ГЗК вынесла решения только по 800 контрактам: 344, почти половина из них, должны быть расторгнуты.

Заместитель мэра Андрей Шаронов, отвечая на вопросы Forbes, называет основные причины расторжения инвестконтрактов: невозможность оформить земельные отношения, слишком большой объем проектов, который не выдержала бы инфраструктура, наличие на участке сложных обременений. «Конечно, можно догадываться, — говорит он, — как согласовывались в свое время подобные несуразности — что называется, в «ручном режиме». При этом расторгаются преимущественно те инвестконтракты, строительство по которым не началось.

С 1 января 2012 года у московской администрации появится еще одно мощное оружие в борьбе с системой инвестконтрактов. Вступает в силу принятый Госдумой закон, который позволяет администрациям Москвы и Петербурга расторгать инвестиционные контракты и договоры аренды с девелоперами без выплаты компенсаций, кроме документально подтвержденных затрат. Расторгнуть контракт можно, если больше 40% работ не выполнено в срок, если есть обременения и по другим подобным причинам. Пока этот закон не был принят, девелоперы часто обращались в суд — уже сейчас зарегистрировано несколько десятков таких процессов.

Отключив одну систему отношений, новую власти не создали. «В городе отсутствует рынок инвестиционных предложений, — сказано в письме, подготовленном в ноябре Ассоциацией инвесторов Москвы и депутатом Мосгордумы Иваном Новицким. — В 2011 году проведено восемь земельных аукционов для строительства зданий общей площадью лишь 46 000 кв. м. Другие узаконенные формы привлечения инвестиций (концессионные соглашения, договоры на развитие застроенных территорий, доверительного управления и др.), как и прежде, в городе не работают».

Вопросы без ответов

«Разговоры о том, что мы остановили стройку, неправда», — ответил инвесторам через несколько дней на расширенном заседании коллегии стройкомплекса заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. По его словам, с начала года в Москве было выдано 339 новых разрешений на строительство, а площадь всех строящихся объектов в Москве превышает 32 млн кв. м.

Но по сравнению с тем, к чему привыкла Москва, это уже заметное снижение темпов. На том же заседании Хуснуллин рассказал, что, хотя Генплан предполагает строительство 200 млн кв. м недвижимости, в нынешних границах будет возведено только 80 млн кв. м, остальное — в «новой Москве», на большой территории, недавно прирезанной к столице с юго-запада. Значит, в «старой» Москве и дальше будут строить вдвое меньше жилья и вдвое меньше торговых и офисных центров. Борцы за сохранение исторического облика Москвы и противники точечной застройки могут ликовать, но для девелоперов подобная закупорка губительна. Новых проектов просто нет.

В мэрии понимают, что томительная пауза между остановкой одного механизма ведения бизнеса и запуском другого затянулась. Власти предлагают девелоперам два пути. Первый — игра на той же территории по новым правилам. При реализации инвестконтрактов во взаимоотношениях с инвесторами надо переходить на формат земельных аукционов, объясняет Андрей Шаронов. А после их проведения разрешать строительство на основании градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) с учетом известных и с самого начала понятных ограничений. Однако этот механизм пока не работает. «Я с удовольствием поучаствовал бы в аукционе, — возражает генеральный директор строительной компании. — Но где аукционы?» На тех восьми, которые состоялись, речь шла главным образом о строительстве гаражей, общая площадь которых, 46 000 кв. м, — капля в море московского рынка недвижимости.

Почему город не может распределять больше участков? Потому что не успевает готовить те самые ГПЗУ. «Раньше в Москве существовал девелопмент двух видов, — говорит владелец корпорации «Баркли» Леонид Казинец. — Девелопмент зданий и ленддевелопмент — сбор необходимых для строительства документов для участка и продажа такого юридически подготовленного участка застройщику. Сегодня государство функцию ленддевелопмента оставило только у себя». Но подготовка участка к аукциону — по-византийски долгий, запутанный процесс, и проходить все круги бюрократического ада государству ничуть не легче, чем частнику. «Была сложная система, которую знал, хотя и не полностью контролировал, Ресин, — рассказывает бывший чиновник московского правительства. — Все департаменты имели какие-то свои интересы и могли торговаться: ты вот здесь сделаешь послабление моему проекту, а я вот тут завизирую бумаги по твоему. Эту систему разрушили, а новой не создали».

Инвесторы смогут возобновить свою активность на новой территории, предлагает еще один путь заместитель мэра Андрей Шаронов, имея в виду 160 000 га «новой Москвы». Но условия для ведения бизнеса там тоже отсутствуют, и, когда появятся, непонятно — реальных сроков нет. Чиновник прежнего состава московского правительства замечает, что на новых территориях пока элементарно не хватает воды. Не урегулированы земельные отношения, нет градостроительной документации, неясно, кто будет ее готовить, констатирует столичный девелопер. Специалисты Москомархитектуры и раньше были перегружены работой, откуда брать ресурсы для двукратного роста производительности, непонятно.

Выходит, что оба пути упираются в неспособность городских властей справляться со взятыми на себя задачами. У участников рынка накопилось много вопросов к эффективности команды Собянина. Рассказывают, например, что простой протокол совещания подписывается в течение 25 дней.

Как анекдот пересказывают историю с детскими садами. Городской заказ предполагал, что за год будет введено 50 детских садиков. По 12 из них не успели провести аукцион, просто подготовить все бумаги. На 22 участках «привязали» сады из сборных бетонных конструкций, строители выполнили нулевой цикл, когда внезапно обнаружилось, что завод, который производит детали для садиков, остановился. В сентябре город решил строить на месте сборных садиков монолитные, но с учетом работ по перепроектированию можно предположить, что план вряд ли будет выполнен полностью. План по вводу жилья выполняется медленно: уже понятно, что 2,5 млн кв. м, о которых говорили в начале года, не будет построено, максимум — 2,2 млн. При этом на конец ноября было введено только 1,4 млн.

«То, что эта команда не работоспособна, стало ясно примерно месяца через два после ее прихода, — горячится девелопер, которому столичные власти пытаются урезать площади. — У Хуснуллина в Татарстане было 50 объектов, у одной моей компании 45, а в Москве их несколько тысяч! Это в Казани можно было по каждому объекту совещание проводить и ездить на него, здесь так не получится». Его коллега вспоминает об одном из таких визитов: «Приехал ко мне, осмотрел площадку, похвалил. Спросил, сколько собираюсь строить. Я ответил, что 50 000 кв. м. — А сколько есть? — 5000. — Оставь 5000. Не надо перегружать город».

Возмущенных девелоперов можно, конечно, считать необъективными. Генеральный директор московского подразделения группы компаний «Пионер» Олег Сорока, напротив, хвалит московские власти за то, что они наводят порядок в земельных отношениях. «Пионер» строит жилой дом на землях Фонда развития жилищного строительства (РЖС, неподконтрольная Москве федеральная организация, в которую государство передает ненужные ему земли, например военные или сельскохозяйственные в черте города). В компании говорят, что получают все возможные согласования максимально быстро. Проблема только в том, что фонд РЖС провел в Москве лишь четыре аукциона.

Инвесторы и девелоперы могут возмущаться, говорить, что им не дают работать, и писать коллективные письма, но, по сути, перед правительством Москвы и не стоит задачи защищать их бизнес. Приоритет в развитии города, как неоднократно объяснял Сергей Собянин, — транспортное строительство. Принятая адресная инвестиционная программа города на 2012–2016 годы предполагает потратить на жилье 183 млрд рублей, а на транспорт — 892 млрд. Эра инвестконтрактов заканчивается.

Куда податься строителю

Для многих девелоперов сверхдоходный бизнес по застройке московской «Золотой мили», где цена квадратного метра исчисляется десятками тысяч долларов, уходит в прошлое. Каким бы сладким ни казался московский рынок недвижимости, девелоперы вынуждены перебираться на другие территории. «Мы сейчас закончим все проекты, документы на которые получили при Лужкове, новых пока не

начинаем», — говорит Леонид Казинец. «Баркли» — один из крупнейших застройщиков Остоженки, кроме того, в портфеле компании несколько жилых домов бизнес-класса в других районах Москвы, всего, как уверяет Казинец, более 300 инвестиционных объектов. «Мы можем работать на любой земле, работали в Прибалтике, Чехии, Черногории», — рассуждает Казинец. Но, конечно, о прежней доходности мечтать не приходится. По данным Knight Frank, средняя цена квадратного метра элитной недвижимости в Москве составляет $22 800, а в Праге — только $8000.

В провинции работать всегда проще, говорит гендиректор компании «Мосфундаментстрой-6» Виктор Нестеренко, там легче получать согласования. Построив в Москве больше миллиона квадратных метров, его компания собирается переходить в область и готовится построить крупный жилой комплекс в Нижнем Новгороде. Стоимость недвижимости здесь, по данным портала Gdeetotdom, в три раза меньше, чем в Москве: 47 000 рублей против 150 000 рублей за 1 кв. м.

Порядки, заведенные третьим московским мэром, может быть, положительно скажутся на решении транспортных проблем города, но отрицательно повлияют на цену квадратного метра, считает управляющий проектами риелторской компании «Тринфико Проперти Менеджмент» Артем Цогоев. Из-за снижения нового предложения цены могут, по его оценке, вырасти в ближайшее время на 20%. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в квартире бизнес-класса в Москве составляет примерно $6800. Предложение квартир в Москве имеет явную тенденцию к снижению, а значит, стоимость квадратного метра будет расти, соглашается Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Forbes рассмотрел несколько примеров того, как изменение привычной схемы работы в Москве отразилось на бизнесе отдельных девелоперов.

В область

Крупнейшим застройщиком Остоженки, московской «Золотой мили», была компания RGI International. Основатель компании Борис Кузинец — законодатель мод в строительстве максимально дорогого и качественного жилья. Цене $50 000 за 1 кв. м в его домах до кризиса никто не удивлялся. Один из пентхаусов в домах RGI выставлялся на продажу за $30 млн. Квартиры в его домах очень редко появляются на вторичном рынке. Долгое время фигура Кузинца была окружена ореолом загадочности. Он проводил бесчисленные встречи с клиентами, но воздерживался от общения с журналистами. В 2007 году RGI International разместила акции на Лондонской бирже альтернативных инвестиций (AIM). Финансовые показатели компании были более чем скромными — выручка $380 000. Однако девелоперский портфель, шесть перспективных участков на Остоженке и Сретенке, потянул более чем на $200 млн, а капитализация RGI через полгода после размещения акций перевалила за миллиард долларов.

За четыре года компания построила только один торговый центр — «Цветной» на Цветном бульваре. По остальным велась предпроектная работа, однако сейчас Борис Кузинец, пожалуй, может пожалеть о своей неспешности. ГЗК запретила увеличивать строительные объемы, тем самым сводя на нет экономический эффект от девелопмента. На одном из участков, где Кузинец планировал построить офисный комплекс на 25 000 кв. м, комиссия разрешит построить только 5000 кв. м. RGI пока продолжает сдавать стоящее на участке старое здание в аренду и снизила в своей оценке стоимость проекта в 3,5 раза — с $38 млн до $11 млн. Неудивительно, что инвесторы, купившие акции в RGI, недовольны менеджментом и операционными показателями компании. По оценкам компании Synergy, акционера RGI, текущее состояние каждого из проектов в центре Москвы не позволяет осуществить возврат инвестиций в приобретение прав.

Из семи перспективных проектов RGI в стадии активного строительства числится только микрогород «В лесу», жилой район экономкласса за МКАД площадью 1,3 млн кв. м. Стоимость метра по бизнес-плану здесь примерно в 10 раз меньше, чем на Остоженке, — $2600. Основатель RGI пригласил топового архитектора Сергея Чобана, но от персональных встреч с каждым клиентом ему теперь приходится отказываться.

Вокруг МКАД

Крупнейший московский домостроительный комбинат, который в год строит около миллиона квадратных метров жилья, переживает серьезные перемены. Еще до кризиса «ДСК-1» выиграл на аукционах, проводимых городским тендерным комитетом, право сноса ветхого жилья и строительства трех микрорайонов в Кузьминках, Ивановском и Нагатинском затоне общей площадью около 1 млн кв. м. Но исполнить эти инвестконтракты «ДСК-1» не смог. Оказалось, что они не соответствуют требованиям земельного законодательства, рассказывает заместитель генерального директора «ДСК-1» Андрей Паньковский. Аукционы проводились на право заключения инвестконтракта, а Земельный кодекс требует, чтобы разыгрывалось право заключения договора аренды. ФРС просто не зарегистрировала бы право собственности на объект, а значит, и права конечных покупателей квартир. Площадки вернулись в собственность города, а город вернул деньги, потраченные на аукционы. Других столь крупных инвестконтрактов в Москве у «ДСК-1» нет.

Другая важная часть бизнеса «ДСК-1» — строительство муниципального жилья. До кризиса город на свои средства возводил около 2 млн кв. м, из них 650 000 кв. м приходилось на «ДСК-1». Сейчас весь городской заказ — 650 000 кв. м, и доля «ДСК» снизилась до 150 000 кв. м в год, то есть объемы сократились в четыре раза. К тому же новые власти Москвы разрабатывают новые стандарты для «муниципального дома». В нем должно быть много однокомнатных и двухкомнатных квартир небольшой площади, но, по мысли руководителя департамента градостроительной политики Сергея Левкина, такой дом должен быть «вне серий», чтобы побудить московские ДСК конкурировать между собой. Марат Хуснуллин полагает, что конкурс по площадке, к которой привязана серия П-44Т, — это псевдоконкурс, поскольку эту серию выпускает только одно предприятие. «Такие разговоры ходят последние 10 лет, — говорит Андрей Паньковский. — Чтобы запустить новую серию, нам и другим ДСК нужно модернизировать мощности, а это сотни миллионов рублей и года три по времени. Если объявят конкурс на дом, в котором будут, скажем, двухкомнатные квартиры площадью 54 кв. м, то ни один из ДСК просто не сможет выйти на него, так как серий с таким набором квартир у него нет».

Портфель заказов «ДСК-1» сейчас по большей части состоит из строительства микрорайонов вокруг МКАД, на расстоянии примерно до 10 км. По итогам трех кварталов 2011 года выручка «ДСК-1» составляет 20,2 млрд рублей (аналогичный показатель прошлого года — 30 млрд рублей). Кроме того, этой осенью произошли изменения в структуре собственников комбината: владельцами 92% акций оказались четыре фирмы, из них три зарегистрированы за рубежом, в частности в Лондоне. Бенефициаром одной из них с долей 25% является Владимир Копелев, больше 50 лет проработавший на комбинате и раньше считавшийся основным владельцем. —

Государственная стройка

В одном из интервью совладелец компании «Дон-Строй» Максим Блажко оценил свой бизнес в $7 млрд. Дело было в 2008 году, когда «Дон-Строй» был одним из крупнейших строителей жилых домов бизнес-класса и коммерческой недвижимости. После кризиса от былого величия не осталось и следа. Компания «Дон-Строй-инвест», которая возводит жилые комплексы, перешла под контроль банка ВТБ — долг «Дон-Строя» перед ним достиг 80 млрд рублей. Генеральным директором стала вице-президент ВТБ финансист Алена Дерябина.

Сейчас, три года спустя, она уже уверенно сыплет строительными терминами, когда на коллегии стройкомплекса рассказывает о проблемах повторного согласования проектов после кризиса. «Хотелось бы, чтобы строители могли вводить объект в эксплуатацию с тем же набором документов, с которым они начинали его строить», — говорит она. «Дон-Строй-инвест» может позволить себе бороться с законодательной практикой, потому что его-то крупные проекты никто не рискует приостановить. Среди одобренных ГЗК проектов «Дон-Строй-инвеста» — строительство 100 000 кв. м жилья на Погодинской улице в ЦАО. Сейчас в работе у компании восемь проектов, объем продаж в 2011 году превысил 64 000 кв. м.

«Строительство — это последний немонополизированный крупный сегмент бизнеса, — говорит один из конкурентов «Дон-Строя». — Теперь его тоже национализируют. В Москве останутся четыре крупных связанных с государством девелопера: ВТБ, Сбербанк, «Ростехнологии» и еще кто-то».

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 24 января 2012 > № 480227 Мария Абакумова


США. Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 3 декабря 2011 > № 463066 Мария Абакумова

Опасная застройка

Мария Абакумова

В то время как в России активно осваивают пригороды, в США все громче звучат голоса противников «деурбанизации»

В России — бум строительства загородного жилья. Вот лишь две цифры: за последние 20 лет вокруг столицы построены и введены в эксплуатацию около ста коттеджных поселков, а сейчас на разных стадиях строительства (включая голое поле) — больше 600. Это не просто дачи: программы поддержки малоэтажного жилищного строительства принимаются одна за другой и на федеральном уровне, и в регионах. Если в 2001 году на индивидуальные жилые дома пришлось 41% площади вводимого жилья, то в 2009–2010 годах — уже 46–48%. На долю малоэтажных (1–3 этажа) домов, возведенных как индивидуальными, так и коммерческими застройщиками, в 2010 году пришлось больше половины нового жилья.

Преимущества малоэтажного жилья очевидны: улучшение качества жизни и удешевление строительства. Тем более что у всего мира перед глазами пример того, как полвека назад подобный путь прошла другая страна с большой территорией — США. Редкий продавец коттеджа в подмосковном поселке не вспомнит про уютные американские пригороды, символ зажиточности.

После Второй мировой войны автомобиль становился все более доступным, и американский средний класс принялся переселяться из переполненных городских коробок в опрятные пригороды, где можно было позволить себе отдельный дом с гаражом и лужайкой для барбекю. С 1945-го по 1960-й количество автомобилей в США увеличилось с 26 млн до 62 млн, а доля семей, владеющих автомобилем, выросла с 56% до 77%.

Рост благосостояния, увеличение количества автомобилей — это все как будто про нас. Но следует ли повторять эксперимент?

Не мечта, а кошмар

«Американский тип девелопмента не создает благосостояния — он производит иллюзию благосостояния… — формулирует в своем исследовании Curbside Chat основатель и идейный вдохновитель некоммерческой организации «Сильные города», обличающей экономическую неэффективность пригородов, американский инженер Чарльз Марон. — Идея процветающих пригородов замурована в наше коллективное подсознание как «американская мечта». Чем мы готовы пожертвовать, стараясь сохранить то, что сохранить невозможно?»

Марон настаивает, что низкая плотность застройки в долгосрочной перспективе порождает сложности, с которыми не справится ни один бюджет. В качестве примера он приводит такой факт. Учрежденный в 1956 году американский Федеральный дорожный фонд финансировался за счет налогов на бензин. Пока деньги, уплаченные с каждого галлона бензина, шли на строительство скоростных магистралей, соединяющих штаты между собой, все было хорошо. Как только система магистралей была построена и средства фонда стали расходоваться на ее содержание, денег фонду стало не хватать и правительству пришлось спешно спасать его от банкротства. Дело в том, что большая часть построенного прожила один жизненный цикл и требовала ремонта или замены.

По данным Американского общества инженеров (ASCE), дефицит в финансировании только крупных объектов инфраструктуры (без учета местных дорог, например) в стране составляет $2,2 трлн, хотя ежегодно на инфраструктуру выделяется больше $180 млрд. Проблема в том, что если строительство новых объектов зачастую берет на себя федеральное правительство или штат, то содержание объектов обычно возлагается на местные бюджеты. Кризис осложнил положение городов. В октябре город Гаррисберг, столица штата Пенсильвания, объявил о банкротстве, другие муниципалитеты вынуждены резко повышать ставки оплаты водоснабжения и другие платежи.

«Недостаточная продуктивность «пригородного» типа девелопмента привела к тому, что мы не можем больше позволить себе содержать все те дороги, улицы, канализацию и водопровод, которые мы понастроили», — резюмирует проживающий в пригородном доме Марон.

Сниженная плотность застройки, экстенсивное развитие территорий приводит к целому ряду трудностей, о которых не всегда задумываются. Вот несколько примеров.

Пригородные зоны: 
$3 млрд убытков

Эдмонтон, Канада

Один из крупнейших городов Канады, Эдмонтон, имеет население 730 000 человек, а вместе с пригородами — больше миллиона человек. Городу этого мало: вокруг него на разных стадиях строительства находится 40 пригородных районов. Хорошо это или плохо? В отчете «Расходы и доходы в освоении новых территорий» городские экономисты построили прогноз относительно 17 таких территорий и пришли к выводу, что только в ближайшие 30 лет затраты на $500 млн превысят доходы, которые те обеспечат за счет налогов. А в следующие 30 лет чистый убыток, принесенный городу новыми пригородами, превысит $3 млрд.

Чарльз Марон приводит несколько примеров из американской практики. Федеральное правительство в 1960-е профинансировало строительство, а в 1980-е — модернизацию канализационной системы в небольшом городке. Но через 30 лет система выработала свой ресурс, все механизмы нужно просто менять. Стоимость этого проекта $3,3 млн, или $27 000 в пересчете на одно домовладение. Таков же и среднегодовой доход каждого семейства — иными словами, муниципалитет не имеет никакой возможности собрать с жителей необходимые средства в виде налогов.

Другой пример. Зажиточные жители одного прибрежного пригорода предложили муниципалитету сделку: они на свои средства проведут к своему поселку дорогу, а муниципалитет возьмет на себя ее содержание и ремонт. Вроде бы выгодная сделка, однако, по подсчетам инженеров, содержание дороги даже до первого капитального ремонта обойдется в $154 000, а налогов с домовладельцев будет собрано только $79 000. Все дело в том, что, соглашаясь на бесконтрольное расширение территорий, которое на начальном этапе обходится недорого и даже сулит рост налоговых поступлений, город берет на себя долгосрочные обязательства — куда большие, чем кажется на первый взгляд. А если бы тот же самый поселок был застроен хотя бы трехэтажными многоквартирными домами, собранные налоги окупили бы содержание дороги.

Индустриальные парки: обманутые ожидания

Пеквот-Лейкс, 
Миннесота, США

В 1995 году федеральное правительство выделило городу Пеквот-Лейкс ссуду и грант на строительство к востоку от городской черты, в некотором удалении от дороги бизнес-парка стоимостью $1,54 млн. Городу оставалось просто содержать дороги и инфраструктуру. Федеральный грант и весь бизнес-парк политики Пеквот-Лейкс преподносили как большую удачу города. (Так же считают и организаторы многочисленных российских бизнес-парков вокруг крупных городов.)

Однако прошли годы, а частные инвестиции не устремились в бизнес-парк. Девелоперы старались застраивать побережье озера, а коммерческая недвижимость вытягивалась вдоль скоростной магистрали, проходящей через город. В результате из 29 участков девять по сей день не проданы, а самый крупный участок занимает баптистская церковь — у нее налоговые льготы.

Зависимость 
от автомобиля

Талса, Оклахома, США

Город Талса с населением около 400 000 человек столкнулся с проблемой: 98% людей старше 65 лет, проживающих в пригородах, не имеют удобного доступа к общественному транспорту. Под «удобным доступом» организация «Транспорт для Америки» (TFA), которая проводит подобные исследования, понимает наличие в зоне пешей доступности хотя бы одной остановки транспорта, который позволяет добраться до центра города. В самом городе ситуация другая: здесь вдалеке от остановок автобусов и трамваев проживает только 27% людей старше 65 лет.

Автомобильная зависимость — серьезная проблема для США. Отказ от автомобиля и отсутствие доступа к общественному транспорту серьезно сказывается на образе жизни пожилых людей, проживающих в пригородах. По данным исследовательницы Линды Бейли из Вашингтона, прекратив ездить на машине, пожилые американцы снижают частоту походов в магазины и кафе на 59%, на 65% реже встречаются с друзьями и на 15% уменьшают количество визитов к врачу. Некоммерческие организации бьют тревогу и призывают власти активнее инвестировать в расширение системы общественного транспорта, иначе к 2015 году, когда состарится поколение беби-бумеров, про прогнозам TFA, в стране будет 15,5 млн прикованных к дому пожилых людей.

США. Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 3 декабря 2011 > № 463066 Мария Абакумова


Нашли ошибку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter