Всего новостей: 2550628, выбрано 1 за 0.002 с.

Новости. Обзор СМИ  Рубрикатор поиска + личные списки

?
?
?  
главное   даты  № 

Добавлено за Сортировать по дате публикации  | источнику  | номеру 

отмечено 0 новостей:
Избранное
Списков нет

Паевич Милан в отраслях: Недвижимость, строительствовсе
Паевич Милан в отраслях: Недвижимость, строительствовсе
Украина > Недвижимость, строительство > telegraf.lv, 8 февраля 2012 > № 489330 Милан Паевич

В зимние морозы хочется на теплое море. Деловой Телеграф попросил рассказать о ситуации и прогнозах на традиционных инвестиционных рынках жилья южных стран. И начать решили с Украины.

Для тех, кто испытывает ностальгию по Черноморскому побережью Одессы и Крыма, о перспективах приобрести там домик или квартиру, рассказывает генеральный директор компании Slavinvest и вице-президент Украинской ассоциации строителей Милан ПАЕВИЧ.

Дикий, но симпатичный

— Господин Паевич, какова динамика цен в сегменте частных домов и элитных квартир в Киеве?

-— Наверное, можно говорить о том, что цены стабилизировались или близки к стабилизации. Несмотря на то, что периодически появляются различного рода прогнозы относительно существенного повышения или понижения цен на жилую недвижимость, вероятнее всего, это можно расценивать как вброс информации заинтересованными сторонами. В ближайшей перспективе ожидать существенных изменений не приходится. Разве что возможно повышение цен на элитную недвижимость.

Средняя стоимость квадратного метра квартир на первичном рынке жилья в Киеве колеблется от 1200 до 3000—4000 долларов, в зависимости от местоположения.

— А на морском побережье? Например, в Одессе?

— Средняя стоимость квадратного метра квартир на первичном рынке жилья в Одессе колеблется от 850 до 1500 долларов.

— Где-нибудь еще кроме Одессы строят инвестиционное жилье у моря?

— Такие объекты есть. В основном это Крым, особенно южное побережье.

— А участки земли у моря?

— Информацию об их стоимости, если речь идет о непосредственной близости к морю, в связи с крайней специфичностью первичного рынка таких земельных участков, обнаружить тяжело. Можно говорить, например, о средних ценах на земельные участки в таком показательном городе, как Одесса: это от 10 тыс. до 60 тыс. долларов за сотку, в зависимости от места расположения участка.

— Как вообще ведет себя рынок в этих сегментах?

— Ожидание и борьба за выживание. Общее впечатление, если говорить образно, — это «окопная война», когда ни одна из сторон рынка (ни предложение, ни спрос) не в состоянии изменить ситуацию. Спрос надеется на снижение цен, предложение считает, что дальше падать некуда. После бума 2006—2008 годов наступил этап стагнации.

— Есть ли смысл сейчас покупать?

-— Однозначно можно сделать вывод, что недвижимость потеряна как объект спекуляции. То есть покупать с целью перепродажи не имеет смысла. Во многом рынок тормозится именно из-за присутствия построенных, но не до конца востребованных квартир. Если исходить из посылки о стабилизации цен, то вопрос покупки «для себя» вообще не привязан к периоду времени. Он привязан к наличию средств и степени необходимости.

Стройка по-украински

— Много ли строят?

— Около 30% от докризисного объема. Объемы строительства стабильно росли с 2000 года (порядка 5,5 млн кв м) до 2008 года (порядка 10,5 млн кв. м). При этом необходимо понимать, это составляет примерно половину годового объема строительства 1990 года. Кризис принес существенный спад — в 2009 году порядка 6 млн кв. м. По данным государственной статистики, в 2010 году сдано более 9 млн кв. м жилья. Данная цифра не корректна, так как статистика включает и ранее построенное, но официально не введенное в эксплуатацию жилье.

— Строят ли качественное жилье по западным меркам? На какой оно стадии готовности?

— С «западными мерками» есть проблема. Дело в том, что большая часть объектов строится локальными застройщиками, которые, особенно на начальном этапе развития проекта, не считают необходимым делать затраты на привлечение в проект западного архитектора, имеющего опыт такого рода строительства.

Зачастую концепция объекта рождается на основе личного жизненного опыта застройщика и усилий местного архитектора, который не имеет «западного» опыта. В итоге концепция объекта — это результаты зарубежных поездок застройщика. Соответственно, каждая следующая поездка застройщика приводит к дальнейшему совершенствованию проекта.

Украинский рынок недвижимости, как, вероятно, любой, находящийся в начале своего развития (реально порядка 10 лет), имеет определенную склонность к смещению шкалы качества, особенно при оценке жилья. В итоге украинский «премиум» — это, мягко говоря, не совсем западный премиум.

Непредсказуемые законы

— Каковы ловушки украинского законодательства?

-— Непредсказуемые. Это отдельная большая тема.

— Какова ситуация с самозахватом земли?

— Нельзя сказать, что самозахват является существенным фактором на рынке недвижимости. Как явление системное, он достаточно локален. Это Крым, но и там, думается, пик позади. Иное дело — землеотводы по непрозрачным схемам. В настоящее время ведутся работы по созданию общего государственного кадастра земельных участков. Завершение этой работы должно решить накопившиеся проблемы.

— Есть ли ограничения по строительству?

— Да, существуют стандартные ограничения в соответствии с нормативной базой Украины, в принципе схожие с ограничением и в иных странах. Если говорить о строительстве на приморских территориях, то основное — это запрет на строительство в стометровой прибрежной зоне, например, жилья.

Но реалии Украины таковы, что большая часть строящихся в прибрежной зоне рекреационных объектов (например пансионатов), если не все, на самом деле являются латентным жильем того или иного вида. Понятно, что такого рода проекты подвержены дополнительным рискам. Включая риски конечного покупателя недвижимости, который приобретает неизвестно что.

А в долг?

— Дают ли на Украине кредиты? Под какие проценты и условия? Дают ли кредиты под залоги за рубежом?

— Положение с кредитованием строительства объектов недвижимости настолько плохое, что практически является основным фактором сдерживания рынка недвижимости на Украине. Реально банки готовы давать деньги только тем, у кого есть средства. Основные проблемы при получении кредита:

* Доля собственного вклада заемщика, как правило, не менее 50% от бюджета строительства.

* Проценты достаточно велики, особенно по сравнению с ситуацией на рынке кредитования в Европе. Причем ставка велика и у тех банков, которые являются частью крупных зарубежных банковских групп.

* Жесткие требования банков относительно залогов. Сейчас банки не удовлетворяются, как раньше, залогом в виде права владения земельного участка и строящегося объекта. В настоящий момент в результате кризиса банки стали владельцами залоговых активов, которые являются их головной болью. Ну зачем банку свинарник? Банки предпочитают более надежные и ликвидные залоги. Например, надежный денежный поток иного бизнеса заемщика.

Средние арендные ставки на квартиры вторичного рынка

Киев: 500—1300 долларов;

Одесса: 350—550 долларов;

Львов: 250—400 долларов.

Украина > Недвижимость, строительство > telegraf.lv, 8 февраля 2012 > № 489330 Милан Паевич


Нашли ошибку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter