Всего новостей: 2556515, выбрано 1 за 0.012 с.

Новости. Обзор СМИ  Рубрикатор поиска + личные списки

?
?
?  
главное   даты  № 

Добавлено за Сортировать по дате публикации  | источнику  | номеру 

отмечено 0 новостей:
Избранное
Списков нет

Мхитарян Артур в отраслях: Недвижимость, строительствовсе
Мхитарян Артур в отраслях: Недвижимость, строительствовсе
Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 23 августа 2016 > № 1869426 Артур Мхитарян

Владелец "Познякижилбуд": Многие застройщики, несмотря на падение спроса, планируют большие объемы строительства

Эксклюзивное интервью основателя и руководителя девелоперской компании Taryan Group и собственника строительной компании "Познякижилбуд" Артура Мхитаряна агентству "Интерфакс-Украина"

Вопрос: По результатам 2015 года компания АО"Позняки-жил-буд" (ПЖБ) сократила чистый убыток в 3,6 раза - до 5,6 млн грн, а чистый доход вырос в 137 раз по сравнению с 2014 годом и превысил 145 млн грн. С какими факторами сопряжены такие итоги работы компании?

Ответ: Это связано в целом с особенностями строительной отрасли. Напомню, что покупатель квартиры не платит застройщику напрямую. После скандала с "Элита Центр" законодательно принято решение, что средства перечисляются Фонду финансирования строительства, приобретение через облигации или другие формы финансирования: таким образом, регулятор может следить за сохранностью средств инвесторов. "Познякижилбуд" использует выпуск целевых облигаций, как метод финансирования строительных проектов. В конце декабря 2014 года был введен в эксплуатацию дом по ул. Ревуцкого, 9. Затем облигации были погашены и покупатели получили свои квартиры. Это и отразилось в отчетности за 2015 год.

Вопрос: Исполнилось уже более 8 месяцев с тех пор, как корпорация "Познякижилбуд" полностью перешла в вашу собственность и под ваше руководство. Как изменились бизнес-подходы компании с вашим приходом?

Ответ: Я руковожу компанией значительно дольше. С 2005-го до 2009 гг. я был президентом корпорации "Познякижилбуд", затем уехал учиться на Executive MBA в США. Вернулся в 2012 году. У меня появилось много идей, и я с командой Taryan Group начал строительство life-style клуба Tsarsky. К руководству ПЖБ вернулся в 2013 году, так что де-факто я управляю компанией уже более восьми лет. В прошлом году мой отец окончательно решил сосредоточиться на строительстве недвижимости в Дубай, в конце 2015 года ПЖБ вошел в структуру Taryan Group и стал моей собственностью.

Первое, с чего я начал, – разделил функции. "Познякижилбуд" - качественный застройщик с 20-летним опытом, а Taryan - девелопер, создатель лайф-стайл курорта и здесь мы больше говорим об идеях, концепциях и сервисе. Объединив сильные стороны обеих компаний, мы получили возможность создавать новый образ жизни.

Мы обустраиваем крыши с парком или фитнесом, рестораном, в наших домах обязательно должен быть свой фитнес-зал, детская комната, не "консьержка" на входе, а правильный ресепшн и лобби, где можно выпить чашку кофе или провести встречу.

Что пока не удалось реализовать, так это создать дом с центральным кондиционированием всех квартир и начать продавать жилье с готовой отделкой. Пока люди не готовы платить за это больше, но планы есть и, думаю, мы их реализуем. Получается немного дороже, чем у конкурентов, но нужно приучать людей, что это отдельные преимущества.

Вопрос: Над какими проектами сейчас работаете?

Ответ: Мы сделали первый парк на крыше в ЖК Royal Tower (Саксаганского, 37д/34б). Вначале 2017 года мы закончим Jack House (Леси Украинки, 7-9) c Jack Club на крыше дома: лаунж-зоной, фитнесом, рестораном, спа и джакузи. Я рад, что другие застройщики и девелоперы стали делать крыши своих зданий дополнительным пространством для жильцов и их гостей. Таких примеров много в Лондоне, Майами, Дубае и других городах. Хорошо, что в Киеве они тоже появляются и город становится более современным. Кроме того, хотим успеть начать в этом году еще один проект, работаем над его концепцией.

Вопрос: Какие средства уже вложены в эти проекты?

Ответ: За последний месяц было около $2 млн инвестиций, то есть по результатам года выйдем где-то на $24 млн. Если начнем новый проект, это будет около $35 млн.

Вопрос: Расскажите подробнее о новом проекте, где будет размещен, чем будет отличаться от предыдущих?

Ответ: В ближайшее время мы намерены начать новый проект более чем на 70 тыс. кв. м. Это центр Киева, будет жилая часть и коммерческие площади.

Вопрос: Не так давно появилась информация о продаже вашим отцом Нвером Мхитаряном Укрбудинвестбанка. С чем связано такое решение?

Ответ: На самом деле, продажа состоялась уже давно. Мой отец уехал в Дубай и решил полностью на нем сфокусироваться. Соответственно, в Украине он прекратил деятельность. Если у него были ненужные активы, он их продал, в том числе, ЖЭКи, банк, какие-то мелкие активы, компанию "Познякижилбуд" передал мне. Это все длилось почти два последних года.

Вопрос: Строительство - это фактически ваш семейный бизнес. В 1996 году ваш отец, Нвер, основал "Познякижилбуд", в 2011-м вы стали основателем Taryan Group. Как складываются ваши отношения с отцом в деловых вопросах?

Ответ: У меня прекрасные отношения с отцом. В деловых вопросах у него свое видение, у меня - свое. Это всегда интересно, это дискуссия. Он человек с большим опытом, пониманием разных рынков, с ним всегда интересно подискутировать. Сейчас он мне много рассказывает о рынке Дубай, какая там покупательская способность.

Вопрос: Каким проектом ваш отец занимается в Дубай?

Ответ: Он строит гостиницу Kempinski на Пальме. Апартаменты уже готовы, сейчас он полным ходом строит гостиницу.

Вопрос: У него еще остались какие-то активы в Украине?

Ответ: У него остались некоторые активы, своя команда, которые занимаются непосредственно его делами в Украине. Но если говорить именно о ПЖБ, то на сегодняшний день это моя компания.

Вопрос: Как часто он бывает в Украине?

Ответ: Сейчас почти не бывает.

Вопрос: Возвращаться в Украину не планирует?

Ответ: Скорее нет, чем да. Он сейчас полностью погружен в работу над проектом. Еще понадобится время, чтобы его закончить, запустить. Ну и, собственного говоря, его здесь ничто не держит.

Вопрос: В том числе, политический интерес?

Ответ: Да.

Вопрос: А вы в политику не собираетесь?

Ответ: Я – нет. Неинтересно.

Вопрос: Сейчас в Украине пытаются провести жилищно-коммунальную реформу с повсеместным созданием ОСББ. Однако многие отмечают, что процесс идет слишком медленно, на рынке мало эксплуатирующих компаний, нет конкуренции. Планируете ли вы создать такую фирму, как минимум, для управления собственными ЖК?

Ответ: Мы создаем управляющую компанию для новых домов, которые сейчас строим, и будем обязательно этим заниматься. Но это не будет обычная эксплуатационная организация, она предложит инновационные решения, более удобные для людей. Например, хотим сделать так, чтобы жители, имея в телефоне иконку, могли участвовать в онлайн-совещании и быстро решать бытовые вопросы. Причем тем, кто может платить больше, будем предоставлять больше услуг по сервису, те, кто не хочет, будут платить меньше. Всем будет предоставлен выбор.

Вопрос: И все же, по вашему мнению, почему процесс создания частных эксплуатационных организаций в стране идет так медленно?

Ответ: Потому, что это не прибыльно. Вот ты хочешь сделать качественно, нанять хороший персонал, но подсчитываешь и понимаешь: люди за это не заплатят. Понятно, за воду, свет, газ все заплатят, но за обслуживание не хотят платить. Все требуют сервиса, качества, но платить готовы далеко не все. В итоге - много головной боли, а прибыли нет. Однако нам придется создавать эксплуатационную организацию в связи с объединением брендов.

Сейчас наша позиция на рынке следующая: мы строим не только качественный дом, но и качественную жизнь. А для этого нам нужна сервисная компания.

Вопрос: Какова ваша оценка ситуации на рынке жилой недвижимости. Как "Познякижилбуд" выстраивает свою стратегию в условиях кризиса?

Ответ: Сейчас мы переживаем "кризис денег" – они нужны и инвесторам, и девелоперам. Но, несмотря на сложную экономическую ситуацию, много крупных компаний строят жилье. При этом все ушли от излишества в процессе строительства, идет более серьезный подход к предпроектной работе. Проводятся тендеры на многие услуги, мы стали внимательнее и намного профессиональнее смотреть на каждую деталь, чтобы и "волки были сыты - и овцы были целы".

Однако в целом ситуация остается сложной. Вообще-то она такова с 2008 года, а с событиями 2013 года ситуация еще больше усугубилась. В разы снизился покупательский спрос, при этом предложение не уменьшилось. Сейчас на рынке пять серьезных игроков, которые планируют большие объемы строительства. Поэтому конкуренция стала жесточайшей. Все пытаются сделать дома более эффективными с точки зрения площади, отделки, сервиса. Но я бы не сказал, что кризис нужно переждать. Нужно воспринимать реальность такой, как она есть. В этой реальности можно работать, можно даже заработать.

Вопрос: По вашим словам, сейчас самая большая проблема у застройщиков – деньги. То есть, с землей сейчас проблем нет?

Ответ: Строительный рынок Украины проходил три этапа кризиса. На первом, лет 15 назад, не было специалистов – инженеров, проектантов, строителей, управленцев. Был покупательский спрос, площадок – сколько хочешь, но специалистов не было. На втором этапе, в 2005-2010 гг., был кризис "разрешительной документации". Нужно было обойти кучу кабинетов, чтобы получить подписи в разрешениях на строительство. А вот с 2010 года главной проблемой стали деньги. Вопрос, где найти средства, например, чтобы начать строительство, а потом его завершить, остается актуальным и для девелоперов, и для покупателей.

Вопрос: Какие компании являются основными поставщиками стройматериалов для "ПЖБ"? Удовлетворяет ли потребности компании продукция украинских производителей?

Ответ: Основные поставщики строительных материалов "Познякижилбуд" - это лидеры украинского рынка: бетон мы берем у ЖБК им. Ковальской, керамические блоки и кирпичи - у "Слобожанской керамики", арматуру - у "Метинвест-СМЦ" и "Парк Плюс", кабельно-проводниковую продукцию у компании "Карат". Украинская продукция сейчас качественная, можно уверенно сказать, что она не уступает зарубежной. Кроме того, работать с украинскими производителями проще и быстрее, чем с импортными.

На всех этапах мы используем отечественные материалы: строительная часть, отделочные материалы. Внутренние инженерные сети примерно на 80% из украинских материалов. Не берем местное, когда нет подобного производства в стране, качество европейского на порядок выше или нужны сложные конструкционные решения. Такими исключениями, например, являются лифты, окна, сантехнические трубы.

Вопрос: Все ваши проекты реализуются в Киеве?

Ответ: У нас есть жилой комплекс в Донецке, который мы построили еще до войны в середине нулевых. Также были проекты в российских Сургуте и Тюмени. Однако сейчас мы строим только в Киеве.

Вопрос: А пригород столицы вам не интересен? Сейчас там активно развивается строительство, а цена земли намного ниже, чем в Киеве.

Ответ: Сегодня при затратах одинаковых временных и человеческих ресурсов строить в Киеве выгоднее, чем в пригороде. Я не исключаю, что через определенное время такая же ситуация будет и под Киевом. Мы к этому неминуемо придем – строить не в Киеве, а за чертой города. Но только тогда, когда в столице уже не будет земли, или будет очень сложно ее получить.

Вопрос: А как насчет других городов?

Ответ: В других городах мы пока тоже не видим смысла строить. Опять же, при одинаковых временных и человеческих затратах можно то же самое организовать в Киеве. Здесь цена объекта будет выше, чем, например, в Одессе, или Львове.

Вопрос: Планируете ли вы выходить на рынок других стран с предложением своих услуг?

Ответ: Планы такие, конечно, есть. "Познякижилбуд", как генподрядная организация, может выполнить работы в других странах. Taryan, как инвестиционно-девелоперская компания, тоже рассматривает различные страны, в том числе за океаном. Но нужно идти на этот шаг только тогда, когда есть действительно интересный проект. Это весьма непросто - организовать команду в другой стране. Нужно заниматься этим основательно, а не точечно. Пару идей и проектов у нас есть: это будет либо Дубай, либо Майями, возможно, Сингапур.

Вопрос: А как насчет европейских стран?

Ответ: Европа нам менее интересна. Она более консервативна и в применении инновационных решений, и в строительстве.

Вопрос: Вы планируете заняться строительством объектов коммерческой недвижимости, например, ТРЦ, гостиниц?

Ответ: Торговые центры – это интересно, а вот гостиницы и офисы сейчас нерентабельны. Но мы все же больше специализируемся на жилой недвижимости. По-сути, Tsarsky – новый для нас проект, в котором лайфстал-клуб и офисные площади. В ближайшей перспективе мы не планируем проекты в коммерческой недвижимости. Сейчас можно строить торговые центры, однако нужно быть готовым к тому, что окупаемость таких объектов будет значительно дольше. Квартиры хороши тем, что здесь построил-продал, цикл длится три года.

Вопрос: Taryan реализует проекты только бизнес-класса. Проекты в низкобюджетном сегменте вам не интересны?

Ответ: На сегодняшний день мы строим объекты в сегменте бизнес-премиум. Дома эконом-класса строить пока не планируем. Однако если мы увидим больше потенциальных потребителей на бюджетный сегмент, то будем строить и для них. В любом случае это не будут мрачные и унылые проекты, экономия может происходить только за счет уменьшения площадей. Но при этом мы хотим, чтобы человек, который заходит в дом, понимал, что жизнь у него качественная, поэтому в любом случае там будет вся необходимая инфраструктура. Хотя я уверен, что нельзя уменьшать квартиры до бесконечности и превращать их в условные "хрущевки" в низкобюджетном сегменте.

Вопрос: Какие, по вашему мнению, строительные нормы и законы в Украине требуют изменений в первую очередь?

Ответ: Если говорить об украинских нормах и ДБН, вопросов много. Порой создается впечатление, что некоторые нормы пишутся для того, чтобы правила нарушались в любом случае. У нас до сих пор старые нормы расчета потребления воды на человека, или есть норма, согласно которой нужно возле жилого дома оборудовать площадку для выбивания ковров. Многие ДБН не учитывают современные материалы, современные нормы освещенности помещений, так называемую "инсоляцию". Я смотрю много интересных проектов в Дубае, в Майами, и размышляю, как приблизить наши дома к идеалу. Но многое у нас просто нельзя применить, даже если сделать по ДБН дом "экспериментальным", везде нужно отступление от ДБН. Я бы предложил взять британские нормы и адаптировать их под украинские реалии. Так делали многие страны, и после этого появилось много интересных проектов.

Вопрос: Многие застройщики жалуются, что процедура отвода земли очень долгая и может занимать более двух лет. У вас с этим возникают проблемы?

Ответ: Конечно, возникают, и часто. Но отмечу, что во многих странах и городах подобные ситуации - это частая практика. В Европе процесс вообще может годами тянуться. В тех странах, где сейчас активная фаза строительства, формальные процедуры проходят очень быстро. Там изначально дают нормы, правда, британские, и ты уже точно знаешь, какой объект будешь строить – его этажность, площадь, назначение. Сети тебе подводят. Твоя задача, чтобы архитектор показал талант, нарисовал красивый дом. И начинать строить.

Вопрос: Есть мнение, что причиной незаконного строительства становиться именно долгая разрешительная процедура. В результате застройщик не хочет ждать и начинает работы...

Ответ: В прошлом была такая практика, лет 5-10 назад многие начинали строительство без разрешений. Но сейчас все стало более цивилизованно и компании с репутацией так не поступают. Они не хотят, чтобы к началу строительства у них чего-то не хватало, и к ним могли предъявить претензии о законности, хотят защититься от посягательств различных органов. Хотя есть компании с довольно большими объемами, у которых большая часть строительства ведется без разрешений.

Вопрос: Стройкомпании отмечают непрозрачный механизм уплаты паевых взносов на развитие инфраструктуры и вообще необоснованность этого налога. Что вы думаете по этому поводу?

Ответ: Когда застройщик оплачивает паевое участие, то город за эти деньги в дальнейшем должен обустроить необходимую инфраструктуру. Однако некоторые компании предпочитают сами выполнять такие работы, а власть их потом освобождает от уплаты паевых взносов. У нас как раз такой случай. В наших проектах все должно быть построено качественно – лучше, чем стандарт и лучше, чем город может сделать.

Однако вопрос в том, нужен ли этот налог сейчас вообще. Экономическая ситуация сложная, нельзя сказать, что строители сейчас чувствуют себя комфортно. А так как со строительным бизнесом сопряжено много других сфер, отмена паевого участия могла бы дать позитивный эффект для экономики.

Вопрос: В Киеве очень много недостроев. Недавно Генпрокуратура задержала самого одиозного застройщика Киева Анатолия Войцеховского. Тысячи семей вложили деньги в его проекты и остались без квартир. При каких условиях вы бы согласились достроить чей-то дом?

Ответ: Недостроев реально много. Вот у нас даже возле Tsarsky есть недострой "Киеввысотбуда", квартиры там были проданы, говорят, несколько раз. Но застройщику очень сложно найти финансовый интерес в такой деятельности – достройки чьего-то дома. Чаще всего это несет убытки для компаний, причем серьезные. Если в объекте уже проданы квартиры, то компаниям нет смысла их достраивать. Достраивать можно только в том случае, если город, например, даст в придачу земельный участок. Город должен чем-то мотивировать застройщиков, которые помогают ему решить проблему обманутых инвесторов.

Вопрос: Каким стройкомпаниям сегодня люди могут доверять?

Ответ: Если говорить о серьезных, стабильных компаниях с историей, которые построили не один дом и еще не один построят, исключая "компании-однодневки", у которых сейчас максимум один объект возводится, то им, думаю, можно доверять. Опасность может возникнуть с неизвестными, или малоизвестными компаниями, возникшими в течение последних двух-трех лет, либо с теми, кто демпингует.

Перед тем, как покупать квартиру, нужно поднять историю последних реализованных объектов компании, узнать, были ли с ними сложности. Последний проект больше всего говорит о нынешней ситуации в компании. Желательно также, чтобы это была крупная компания, а ее собственник – публичное лицо, которое дорожит своей репутацией.

Вопрос: Почти каждому застройщику в Киеве приходится иметь дело с недовольной общественностью, блокирующей стройку. Как Вы решаете такие вопросы?

Ответ: По моему мнению, если у застройщика возникают подобные проблемы, он должен договариваться. В такой ситуации каждая из сторон может либо пойти на уступки, либо злоупотреблять своим положением. У нашей компании длинная история, уже 20 лет в этом году, и периодически такие моменты возникают. Бывали случаи, когда люди приходили с конкретной целью заработать, понимая, что если объект собирается строить солидная компания, то у нее есть деньги. Были случаи с профессиональными мошенниками, для которых подобные дела определяют их род деятельности.

Но бывает и обратное, - когда злоупотребляют строители. Например, когда стройка попадает на какие-то реально ценные вещи людей: гараж, детскую площадку, озеро, парк, или же стройка начинается без разрешения. В любом случае, если люди жили задолго до того, как в этом районе появится твой будущий объект, с ними надо считаться. Надо встречаться, разговаривать, убеждать и пытаться сделать так, чтобы, в итоге, всем было комфортно.

Украина > Недвижимость, строительство > interfax.com.ua, 23 августа 2016 > № 1869426 Артур Мхитарян


Нашли ошибку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter