Всего новостей: 2574369, выбрано 2 за 0.019 с.

Новости. Обзор СМИ  Рубрикатор поиска + личные списки

?
?
?  
главное   даты  № 

Добавлено за Сортировать по дате публикации  | источнику  | номеру 

отмечено 0 новостей:
Избранное
Списков нет

Полонский Сергей в отраслях: Приватизация, инвестицииНедвижимость, строительствовсе
Россия > Приватизация, инвестиции. Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > forbes.ru, 24 мая 2018 > № 2622851 Сергей Полонский

Бизнес-план для России: Сергей Полонский о предпринимателях и «браконьерах в погонах»

Сергей Полонский

предприниматель

Бывший миллиардер и девелопер Сергей Полонский написал письмо участникам Петербургского международного экономического форума

В последнем послании президента России Владимира Путина Федеральному собранию от 1 марта 2018 года было сказано: «Сегодняшнее послание носит особый, рубежный характер, как и то время, в которое мы живем, когда значимость нашего выбора, значимость каждого шага, поступка исключительно высоки, потому что они определяют судьбу нашей страны на десятилетия вперед».

Во время экономической войны, официально объявленной России, российский бизнес оказался на передовой. Сегодня основная задача — выработать базовые принципы ведения бизнеса в условиях экономической войны на уничтожение. Бизнес не может вести войну на два фронта. Сейчас же он сталкивается с внутренней «гражданской войной», которая выливается в геноцид бизнеса. Сегодня порядка 99% предпринимателей боятся незаконного уголовного преследования, в результате которого примерно 83% могут потерять не только свой бизнес, но и свободу, так как на сегодняшний день в судебной практике насчитывается не более 0,2% оправдательных приговоров, притом что около 80% уголовных дел носят заказной характер. Более того, стоит подчеркнуть, что 76% российского бизнеса оценивает сегодняшнее состояние российской экономики как критическое. Россия вошла в пятерку мировых лидеров по числу преступлений против бизнеса, а количество уголовных дел против предпринимателей за последние 10 лет увеличилось в пять раз.

Сейчас я бы хотел задать несколько вопросов от студента Полонского. Почему студента? Потому что обвинив меня в 2012 году в мошенничестве, несмотря на квазиоправдательный вердикт российского суда, вынесенный в 2017 году, у меня забрали «лицензию» на ведение бизнеса. Для того, чтобы вернуть ее, мне необходимо «сдать экзамен», а сдать его я могу лишь бизнес-сообществу. Если мне удастся «сдать экзамен», то я приеду на следующий форум, а если нет, то поеду учиться или поменяю профиль своей деятельности.

Бизнес принципиально отличается от казино. Бизнес начинается с написания качественного бизнес-плана. Бизнес — это скрупулезный анализ, опыт и слаженная команда. Кроме того, необходимо владеть навыками управления проектами и уметь задавать вопросы. В случае невыполнения какого-либо из перечисленных пунктов вероятность успеха бизнес-плана снижается до полной невозможности реализовать проект. Это, собственно, прописные истины.

На данный момент времени бизнес-планы, который я видел, созданы не на основе анализа ситуации и прогнозирования, а больше похожи на фантастические рассказы, поскольку их авторы не в состоянии ответить ни на один из восьми перечисленных ниже вопросов. Кроме того, ко мне регулярно обращаются бизнесмены с просьбой проверить их бизнес-план, который невозможно написать без понимания ответов на поставленные ниже вопросы:

1. Покупательная способность населения (объем/цена сегодня и на пять лет вперед).

2. Прогноз инфляции на пять лет, рост себестоимости.

3. Отношение рубля к доллару и евро.

4. Стоимость, доступность и долгосрочность денег.

5. Юридическая безопасность, законность и защищенность ведения бизнеса.

6. Судебная система, постоянная неопределенность законодательной базы, деятельности арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

7. Научно-технический потенциал, доступ к технологиям и нехватка квалифицированных кадров (для высокотехнологичных бизнесов).

8. Санкции против России, ее имидж на международной арене и защита российского бизнеса в иностранных юрисдикциях (для компаний, пытающихся выйти на внешний рынок).

Наличие неопределенности или изменение больше чем на 10% даже одного из перечисленных выше пунктов приводит к невозможности написания бизнес-плана, а данные за последние три года говорят о том, что все параметры менялись на больший процент. Это делает бизнес убыточным, что хорошо известно бизнес-сообществу и банкам. Банки, выдавая кредит под 15% годовых, закладывают в него все риски. Учитывая это, ситуация должна складываться следующим образом: если бизнес заработал, то и банк заработал, а если бизнес понес убытки в связи с падением спроса, снижением цены или изменением курса валют, то банк должен нести солидарную ответственность. Если же это государственный банк (коих сейчас большинство на рынке), то он как никто другой должен отвечать за форс-мажоры, возникшие в результате проводимой государством политики. Но в настоящий момент банки предпочитают забирать бизнесы, которые создавались десятилетиями. Кроме того, по их инициативе возбуждаются десятки тысяч уголовных дел по статье 159 часть 4 УК РФ (мошенничество) с формулировкой «бизнес-план заранее был невыполним».

Все эти вопросы являются критическими для бизнес-сообщества. Без ответов на данные вопросы бизнес, как я уже ранее говорил, превращается в казино, в котором, как известно, выигрывает всегда казино, а в нашем случае это государство. Но мы должны помнить, что отправить дойную корову на скотобойню можно только один раз, а вот получать молоко можно каждый день. Стоит упомянуть, что СССР распался не в результате военных действий или неправильной политики, а из-за экономики, в которой не было такого понятия, как предприниматель.

Я не знаю ни одного человека в высших эшелонах власти, кто имеет опыт предпринимательской деятельности, а без этого невозможно понять, что такое бизнес и как его можно развивать. Если у нас идет экономическая война, то и штаб обороны должен состоять из профессиональных бизнесменов. В случае, если мы предпочтем розовые очки и аутогенные тренировки фундаментальным изменениям, то мы как минимум будем заниматься самообманом, а как максимум в скором времени можем столкнуться с такими проблемами, как банкротство бизнеса, обнищание населения и депрессии. В результате возникнет галопирующая рецессия, как финансовая, так и психоэмоциональная, которая приведет к потере суверенитета России. Данные слова принадлежат не мне, а Владимиру Путину.

От того, будут ли перечисленные выше вопросы подняты бизнесом на ПМЭФ-2018 и удастся ли найти на них ответы, будут зависеть судьбы сотен тысяч предпринимателей России, которые не смогли принять участие в ПМЭФ-2018 и наблюдают за происходящим, как и я, при помощи СМИ.

Два слова о недвижимости

Недвижимость — это лакмусовая бумажка состояния экономики. Мировой экономический кризис 2008 года начался именно с кризиса в сфере недвижимости в США. Кроме того, официально заявлено, что единственной эффективной экономической программой преодоления кризиса стало субсидирование ипотечной ставки, что, безусловно, доказывает, что эта область является стратегической. Согласно исследованию, проведенному ЦЭМИ РАН, 94,7% девелоперских компаний обанкротятся из-за введения новых законов в сфере строительства, что приведет к катастрофическим последствиям, как по масштабу, так и по продолжительности превосходящим 2008 год.

Владимир Путин сказал: «Люди, вкладывающие свои деньги в строительство жилья, должны быть защищены. От долевого строительства нужно поэтапно переходить на проектное финансирование, когда риски берут на себя застройщики и банки, а не граждане». При таком подходе государство, являясь главным выгодоприобретателем в виде налогов, новых рабочих мест, развития экономики и страны, не несет никакой ответственности, что выглядит как рэкет, а не как полноценные партнерские отношения. В такой конфигурации ни о каком выходе из кризиса и устойчивом развитии не может быть и речи. При выдаче кредита банки должны как минимум нести такие же риски, как и предприниматели, если не 2/3 риска (за себя и за государство, так как одна из базовых задач государства — выполнение договоров). Кроме того, совершенно непонятно, каким образом банки в настоящий момент объединили в себе функции девелоперов, строительных фирм, заказчиков проектов и технического контроля.

В данный момент вся инфраструктура содержится за счет бизнеса, будь то полиция, следственные органы, суды, чиновник, врачи и учителя, пенсии, СМИ. Согласно данным Бориса Титова, 80% дел по экономическим статьям носят «заказной характер». Кто является исполнителем этих заказных дел? Это люди, которые давали клятву защищать свою Родину, закон и личность, а нарушение данной клятвы в условиях экономической войны является преступлением против государства, то есть должно быть приравнено к статье 275 УК РФ (государственная измена). Пока данная формулировка не будет принята, предприниматели будут истребляться, как животные на охоте, «браконьерами в погонах».

О цифровом мире, который уже здесь

Владимир Путин сказал: «Отставание — вот главная угроза и вот наш враг. И если не переломим ситуацию, оно будет неизбежно усиливаться. Скорость технологических изменений нарастает стремительно, идет резко вверх. Тот, кто использует эту технологическую волну, вырвется далеко вперед. Тех, кто не сможет этого сделать, эта волна просто захлестнет, утопит».

В цифровом мире, основанном на блокчейн-технологиях и смарт-контрактах, исчезнет возможность обманывать, что, в свою очередь, приведет к исчезновению заказных дел против бизнесменов. В данном вопросе у нас есть только два пути: меняться и начинать активно применять современные технологии или «умереть». В данный момент весь мир переходит на смарт-контракты — это и есть цифровая волна, которая приведет к снижению себестоимости на 20-40%. Базой для создания смарт-контрактов являются блокчейн-технологии, а примерно 60% блокчейн-разработчиков — это русскоязычные специалисты, что дает нам потрясающие возможности. Но без изменений внедрить эти технологии будет просто невозможно, что приведет к неконкурентоспособности наших товаров по отношению к иностранным даже внутри страны, не говоря уже о конкуренции за рубежом.

Приказ, отданный дважды — а именно так звучало послание Федеральному собранию от президента, — теряет в весе и не исполняется. Владимир Путин — Федеральному собранию: «Чтобы идти вперед, динамично развиваться, мы должны расширить пространство свободы, укреплять институты демократии, местного самоуправления, структуры гражданского общества, судов, быть страной, открытой миру».

Россия > Приватизация, инвестиции. Недвижимость, строительство. СМИ, ИТ > forbes.ru, 24 мая 2018 > № 2622851 Сергей Полонский


Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 19 мая 2015 > № 1382661 Сергей Полонский

На чем разбогател и почему потерял бизнес Сергей Полонский

Мария Абакумова

Путь экстравагантного девелопера от работы на петербургских стройках до триумфа и краха в Москве и бегства в Камбоджу

Девелопер Сергей Полонский после экстрадиции из Камбоджи сидит в СИЗО «Матросская тишина», ему предъявлено обвинение в мошенничестве. Крупных проектов в России у него не осталось, они достались кредиторам, партнерам и банкам. Почему бизнесмен, некогда ворочавший сотнями миллионов долларов, оказался у разбитого корыта и как он сколотил свое состояние?

Питер

В феврале 2008 года американский Forbes в первый и последний раз включил основателя Mirax Group Сергея Полонского в свой список миллиардеров. Через месяц на вечеринке в Каннах прозвучала знаменитая фраза про миллиард. Полонскому было от чего находиться в приподнятом настроении: путь от регионального бизнесмена средней руки до миллиардера, известного на всю страну, он прошел меньше чем за восемь лет.

Сергей Полонский и его партнер Артур Кириленко начинали бизнес с того, что сколотили бригады мастеров-отделочников и занимались штукатуркой, бетонной стяжкой и другими работами на стройках Санкт-Петербурга. Зачастую с ними рассчитывались не деньгами, а квартирами. Много лет спустя Полонский заполонит Москву экстравагантными рекламными постерами. В середине 90-х он, сидя в офисе на пятом этаже жилого дома, умудрялся продавать людям квартиры в не построенных еще зданиях. «Это был прообраз долевого строительства в 1994 году, — вспоминал Полонский. — Как люди покупали, ума не приложу».

К 1999 году «Строймонтаж» Полонского и Кириленко уже самостоятельно строил 60 000 кв. м, но на рынке Санкт-Петербурга оставался середняком. В 2000 году на выборах мэра Полонский по предложению своего друга Виталия Мутко поддержал Валентину Матвиенко. Победил Владимир Яковлев, и «Строймонтаж» стал испытывать проблемы с согласованием проектов. Полонский решил переехать в Москву.

Москва

Полонский любит вспоминать, что за первые два месяца в Москве он провел то ли 200, то ли 300 встреч с банкирами, строителями, девелоперами. В результате этой бурной активности «Миракс» в первый же год смог войти в два крупных проекта, жилые комплексы «Золотые ключи-2» площадью 212 000 кв. м и «Корона» площадью 97 000 кв. м на юго-западе Москвы.

Как он получал участки?

В проекте «Золотые ключи» «Миракс» вытеснил другого генподрядчика, компанию «Росглавматериалы» питерского бизнесмена Евгения Дондурея. Полонский на пресс-конференциях обвинил Дондурея в том, что он обманывает дольщиков и строит «Золотые ключи-2», не имея разрешения на строительство, и обратился в суд. Суд встал на сторону «Миракса», владелец участка расторг договор с Дондуреем и заключил его с компанией Полонского, а сам Дондурей на 10 лет уехал в Лондон, спасаясь от уголовного преследования.

В случае с «Короной» Полонский тоже «вошел в ситуацию». Московская строительная компания (МСК) заключила с Медицинской академией им. Сеченова договор, по которому МСК должна была построить на территории академии жилой комплекс. Дело долго не двигалось, но появился Полонский, договорился с ректором академии Михаилом Пальцевым и стал соинвестором проекта. МСК пришлось потесниться, рассказывал Forbes топ-менеджер компании, потому что юристы «Миракса» помогали дольщикам составлять претензии и жалобы на срыв сроков в разные инстанции. Сергей Полонский, Артур Кириленко вместе с дочерью академика Пальцева и несколькими сотрудниками академии создали компанию «Миракс Фарма», которая занялась производством лекарств. Через год после этого академия позволила Полонскому построить на своей территории еще один крупный жилой комплекс Mirax Park площадью 215 000 кв. м.

Были ли у Полонского в Москве серьезные покровители? Некоторые называли его хорошим знакомыми Владимира Ресина и Елену Батурину, но сам Полонский всегда заявлял, что строить в столице можно и без поддержки федеральных или региональных властей.

Жизнь взаймы

«До 1999 года я принципиально не брал кредитов в банках, — рассказывал Сергей Полонский корреспонденту Forbes. — Когда берешь кредит, нужно точно понимать, куда пойдет рынок. А мы тогда не понимали». После запуска масштабных московских проектов бизнес без долгов отошел в прошлое. Одними из первых кредиторов компании Полонского были Автобанк-Никойл и Альфа-банк.

В 2005 году Mirax Group первая из девелоперских компаний опубликовала отчетность по US GAAP, а в 2006-м впервые разместила кредитные ноты (CLN) на $100 млн, причем спрос на 72% превысил объем предложения, и большую часть выпуска купили иностранные инвесторы. Эти деньги компания Полонского вложила в оплату участка под самым знаменитым своим проектом — небоскребом «Федерация» в Москва-Сити.

Общий объем инвестиций в башню, как считали тогда, должен превысить $500 млн (сейчас эта сумма оценивается в $1,3 млрд, небоскреб до сих пор не достроен). Банк ВТБ согласился выделить компании с выручкой $163 млн кредит в $250 млн на строительство «Федерации». Старший вице-президент, руководитель строительных проектов ВТБ Павел Косов объяснял Forbes эту сделку так: «До Mirax к нам никто с предложениями профинансировать строительство в Москва-Сити не обращался. Участки были разобраны, но никто ими не занимался. И только когда мы стали финансировать «Федерацию», Сити начало жить». Позже ВТБ выкупил 33 этажа в башне «Запад» еще за $250 млн, сейчас там центральный офис Группы ВТБ.

Проекты компании пользовались бешеным спросом.

Выручка «Миракса» выросла в восемь раз с $163 млн в 2005 году до $1,28 млрд в 2007-м, долг — только в пять, с $141 млн до $715 млн (данные отчетности Mirax Group). Недостроенный офисный комплекс Mirax Plaza миллиардер Зияд Манасир купил за $700 млн – это была по тем временам крупнейшая сделка на рынке коммерческой недвижимости. Деньги «Миракс» тратил на покупку новых проектов — в Москве их число приблизилось к двум десяткам.

Кроме того, за эти два года произошло несколько крупных IPO девелоперов. «Система Галс» получила капитализацию в $2 млрд, группу ПИК инвесторы оценили в $12 млрд. Mirax Group, чей портфель проектов в 12 млн кв. м будущей недвижимости был ближе к ПИК, чем к «Системе», имел все основания оцениваться высоко. Полонский выбился в миллиардеры. Некоторые конкуренты оценивали Mirax Group в $4 млрд, сам Полонский считал, что его компания стоит все $8 млрд, и продолжал покупать проекты — например, Mirax заплатил $160 млн за площадку в Лондоне. Деньги лились рекой.

Крах

Осенью 2008 года продажи квартир и апартаментов, на которые приходилась большая часть выручки «Миракса», остановились. Все сразу посыпалось: на деньги дольщиков одних объектов покупались площадки под другие, и, когда поток продаж иссяк, строить стало не на что. Нечем было и рассчитываться с банками. Кроме того, в кризис стало ясно, что структура активов компании достаточно запутанна и зачастую на один и тот же объект могут претендовать несколько разных групп кредиторов.

Так, например, получилось в случае с жилым комплексом «Кутузовская миля», с которым связано одно из двух уголовных дел, возбужденных против Полонского. Соинвестор проекта, компания «Аванта», выступала поручителем при выпуске облигаций «Миракса». Однако квартиры в «Кутузовской миле», которые могли бы быть активами «Аванты», вовсю продавались. Получается, в случае банкротства компании Полонского дольщики жилого комплекса и владельцы облигаций претендовали бы на одни и те же жилые метры.

Все крупные объекты «Миракса» так или иначе оказались в сферах интересов банков или державшихся до кризиса в тени соинвесторов вроде владельца группы Aeon Романа Троценко и совладельца «Адаманта» Владимира Голубева.

Полонский уехал в Камбоджу и дважды дистанционно продал то, что называлось его компанией: сначала банкиру Андрею Алякину, потом якобы за $100 млн Троценко и Голубеву.

Каждый раз после сделки девелопер заявлял, что она была заключена в результате мошенничества или под давлением; сделку с Троценко бизнесмен оспаривает в Высоком суде Лондона. Mirax Group четырежды сменила название и сейчас существует как «Башня «Федерация».

Россия > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 19 мая 2015 > № 1382661 Сергей Полонский


Нашли ошибку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter