Всего новостей: 2608109, выбрано 10 за 0.023 с.

Новости. Обзор СМИ  Рубрикатор поиска + личные списки

?
?
?  
главное   даты  № 

Добавлено за Сортировать по дате публикации  | источнику  | номеру 

отмечено 0 новостей:
Избранное
Списков нет

Абакумова Мария в отраслях: Приватизация, инвестицииТранспортНедвижимость, строительствоМедицинавсе
Гонконг. США. ЦФО > СМИ, ИТ. Транспорт > forbes.ru, 3 сентября 2018 > № 2722159 Мария Абакумова

Сети подземелья. Почему так сложно запустить WI-FI в метро

Мария Абакумова

журналист

Москва гордится тем, что точка доступа к Wi-Fi есть в каждом вагоне, а в тоннелях установлены 900 базовых станций и проложено 880 км кабеля. Зато на самих станциях высокоскоростного интернета нет

С 2014 года пассажиры столичной подземки могут пользоваться бесплатным интернетом, несколько позже Wi-Fi появился и в наземном городском транспорте, что удивило многих, поскольку там вполне доступен обычный мобильный интернет с приличной скоростью. Очень скоро автовладельцы, которые спускались в метро и хоть раз подключали свои смартфоны к сети MT Free, столкнулись с проблемами: когда едешь по навигатору и обгоняешь медленный автобус или трамвай, устройство перестает работать. Телефон автоматически подключается к сети Wi-Fi, но, чтобы выйти в интернет, нужно посмотреть рекламный ролик. Если сеть не «забыть» принудительно, можно остаться без связи в самый напряженный момент.

Так или иначе, высокоскоростной интернет в метро России появился раньше, чем во многих крупных мегаполисах мира. Организовывать его можно разными способами. Москва гордится тем, что точка доступа к Wi-Fi есть в каждом вагоне, а в тоннелях установлены 900 базовых станций и проложено 880 км кабеля. Зато на самих станциях высокоскоростного интернета нет. В Лондоне, например, компания Virgin Media обеспечила широкополосным интернетом все станции подземки, но о скоростном интернете в тоннелях пока только начинают говорить.

Нью-йоркскому метро 110 лет, в тоннелях очень сыро и много крыс, с трудом установленному оборудованию требуется повышенная защита, перечисляет трудности, с которыми сталкиваются инженеры, портал Techcrunch. Компания Transit Wireless, созданная, чтобы построить сеть высокоскоростного интернета в нью-йоркской подземке, начала работу еще в 2005 году. К 2011-му интернет появился на шести станциях метро, и только в прошлом году, спустя 12 лет с момента подписания контракта, широкополосный интернет охватил все станции. Объем инвестиций увеличился с запланированных $200 млн до $300 млн (в Москве, по данным «Максима Телеком», более $70 млн).

В Гонконге одна из самых загруженных систем скоростного рельсового транспорта: 220 км путей, 158 станций, 2 млрд пассажиров в год. Компания RFE установила оборудование для высокоскоростного интернета на всех станциях. «Условия работы были очень сложные, — сказано в отчете RFE. — Метро закрывается в час ночи, а иногда и в половине четвертого утра. А до некоторых мест, где установлено оборудование, только добираться пешком по тоннелям 50 минут».

По данным исследования «Интернет в подземных рельсовых системах» ассоциации UITP («Прогрессивный общественный транспорт»), интернет в той или иной степени доступен всем пассажирам вошедших в выборку систем метро в регионе Ближнего Востока и Северной Африки (например, ОАЭ) и почти всем в тихоокеанской Азии. Эти системы в основном новые, в то время как европейскому или североамериканскому метро порой более 100 лет и оборудовать его новой техникой сложнее. Чаще всего строителем и оператором системы широкополосного доступа в интернет выступают телекоммуникационные компании, мобильные операторы. В некоторых случаях прибегают к услугам сторонних компаний, как «Максима Телеком» в Москве. 70% метрополитенов, принявших участие в исследовании, предоставляют интернет и на станциях, и в поездах, 21% — только на станциях, а всего 5% — только в поездах, как в Москве.

Многие эксперты-транспортники размышляют сейчас о том, что широкополосный интернет в метро нужно не только развивать, но и ограничивать. Люди привыкают пользоваться Wi-Fi в транспорте как дома: смотрят видео и слушают музыку, и пропускной системе подземного интернета справляться с этим все сложнее. В Гонконге пассажир может подключиться к Wi-Fi в метро только пять раз по 15 минут в день. В Лондоне ограничивают доступ к некоторым сайтам, например тем, где есть призывы к суициду или порнография. В Москве пассажиру для подключения к Wi-Fi требуется авторизоваться (таковы нормы законодательства) и посмотреть рекламный ролик, причем если происходит разъединение, что случается нередко, смотреть ролик придется снова и снова.

Гонконг. США. ЦФО > СМИ, ИТ. Транспорт > forbes.ru, 3 сентября 2018 > № 2722159 Мария Абакумова


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 15 мая 2014 > № 1082965 Мария Абакумова

Под снос: почему миллиардеры-строители растеряли свое богатство

Мария Абакумова, редактор Forbes

В годы кризиса бурно росший когда-то рынок московской недвижимости рухнул. Что стало с его бывшими королями?

Весной 2008 года Forbes опубликовал очередной список богатейших бизнесменов, состоявший тогда из 100 человек. Впервые все участники «Золотой сотни» были миллиардерами, а 10 мест досталось девелоперам. Имена совладельца группы компаний ПИК Кирилла Писарева, владельца Mirax Group Сергея Полонского или акционера «Дон-строя» Максима Блажко в то время были известны не меньше, чем имена Геннадия Тимченко 6 или Аркадия Ротенберга 27 сейчас. Бум на рынке московской недвижимости сформировал когорту стремительно разбогатевших людей, которые успели осознать себя как класс и обзавестись собственной «ярмаркой тщеславия» — вечеринками на выставке MIPIM в Каннах. А потом все рассыпалось как карточный домик. Почему рухнул рынок столичной недвижимости и что стало с его бывшими королями?

Московский междусобойчик

Стоимость квадратного метра жилья в Москве с 2000 по 2004 год удвоилась и достигла $2000, но даже это не привлекло в столичную строительную отрасль крупных инвесторов со стороны. Строительство и девелопмент годами оставались «междусобойчиком». Больше всего строили те, кто обладал собственными домостроительными комбинатами: супруга мэра Москвы Елена Батурина 106 (ДСК-3), заместитель главы стройкомплекса Владимира Ресина Михаил Балакин 52 (СУ-155), Кирилл Писарев и Юрий Жуков, которые в 2001 году из риелторов стали строителями, скупив акции ДСК-2.  

Более дорогие монолитные дома — жилые комплексы «Воробьевы горы», «Алые паруса» и др. — строили «Дон-строй» Максима Блажко и Дмитрия Зеленова или «Крост» Алексея Добашина, но объемы такого строительства были несопоставимы с конвейерной продукцией комбинатов. «Это был бизнес с обычной, не поражающей воображение доходностью», — вспоминает Владимир Воронин, владелец компании ФСК «Лидер», крупного на сегодня девелопера. В 2004 году он работал в «Главмосстрое», которым владела семья его отца, чиновника московского стройкомплекса Александра Воронина. «На рынке были крупные компании и множество мелких объектов, когда кто-то просто сумел получить участок, что-то запроектировать и начать продавать по договорам соинвестирования», — поясняет Воронин.

В 2005 году правила игры на рынке резко изменились: вступил в силу знаменитый закон о «дольщиках» — 214-ФЗ. Он сильно ограничивал возможности застройщиков привлекать средства в проекты без полного комплекта документации, а полного комплекта на этапе строительства не было практически ни у кого. Многие мелкие компании не справились с новшествами и разорились. Крупные, которые успели перестроиться, обнаружили, что из-за сокращения предложения цены на квартиры стали расти еще быстрее.

Миллиарды в Лондоне

За следующие три с половиной года — с начала 2005-го по лето 2008 года — стоимость квадратного метра в московских квартирах выросла еще втрое: по данным Irn.ru, с $2000 до $6000. Сказался рост цен на нефть и общий рост экономики, но, как говорят девелоперы, пресловутый закон 214-ФЗ тоже сыграл важную роль. Если раньше на участке, удаленном от центра Москвы, девелопер мог рассчитывать в среднем на доходность $150–250 с метра площади, то из-за роста цен этот показатель стал достигать $1000-1200: себестоимость строительства росла гораздо медленнее, чем отпускные цены.

Именно в 2005 году начала формироваться система оценки площадок, «бумажных» квадратных метров, которые в будущем способны принести баснословную выгоду. Куски земли с «привязанными» к ним проектами новых домов становились активом, который можно было продать или заложить в банке. Из крупных инвесторов первым почуял выгоду Сулейман Керимов 19, который в 2005 году сумел «отжать» у семьи Ворониных «Главмосстрой», продав его «Базэлу» Олега Дерипаски 20. 

Понятие «девелопер» вошло в широкий обиход, представители этого вида бизнеса стали появляться в рейтингах Forbes. В 2005 году владельцы группы компаний ПИК Кирилл Писарев и Юрий Жуков пригласили трех независимых оценщиков оценить свои активы (ДСК, другие заводы, строительные подразделения) и внесли их в уставный капитал ОАО «Группа компаний ПИК». Получилась сумма $1,014 млрд, близкая к годовому объему продаж квартир компании. Писарев и Жуков, которые еще с середины 1990-х годов строили планы привлечения западных инвесторов, начали готовить ПИК к выходу на IPO.

«Система-Галс» Владимира Евтушенкова 15, заметно уступающая ПИК по объемам строительства, в 2006 году привлекла в ходе IPO на Лондонской бирже $408 млн.

Рыночные коэффициенты были гигантскими: компанию с годовой выручкой $93 млн оценили в $2,1 млрд.

Конечно, инвесторы покупали своеобразный «фьючерс», оценивая не текущие финансовые показатели компании, а портфель ее проектов. Компания Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko оценивала его в $1,3 млрд, притом что только один объект коммерческой недвижимости был сдан в аренду. Остальное — проекты строительства жилых, торговых и офисных комплексов. ПИК со своим портфелем недвижимости на 8,8 млн кв. м и оценкой от CBRE в $8,8 млрд надеялся на головокружительные результаты.

Все получилось: в ноябре 2007 года компания разместила GDR на Лондонской бирже, в результате ее капитализация составила $12,3 млрд. В рейтинге Forbes 2008 года крупнейший акционер ПИК Юрий Жуков с оценкой состояния $6,1 млрд занял 25-е место — ни до, ни после ни один девелопер не поднимался выше этого уровня.

«Сделать красиво»

«Они сами не ожидали, что окажутся долларовыми миллиардерами. Все дело именно в переоценке активов», — говорит знакомый Писарева и Жукова. Блестящее IPO ПИК вскружило головы другим девелоперам, а спрос на квартиры продолжал оставаться ажиотажным. Выручка Mirax Group выросла с 14 млрд рублей в 2006-м до 32 млрд в 2007 году, «Дон-строй» отчитался о двукратном росте выручки — до $580 млн в 2006-м — и продолжил наращивать обороты.

Так называемые площадки под строительство (что это такое, никто толком не мог сформулировать) манили инвесторов. Инвестиционный контракт с правительством Москвы, имущественный комплекс старого завода, даже земли сельскохозяйственного назначения — все это были «площадки», и оценивались они по высшей планке. В 2008 году сингапурская GIC Real Estate купила у ПИК четверть в проекте «Ярославский» за $233 млн — всего через год примерно столько же будет стоить вся группа ПИК со всеми проектами.

Основатель Mirax Group Сергей Полонский любил принимать журналистов на крыше офисного здания, с которого открывался вид на огромный котлован будущего небоскреба «Федерация». Излучавший уверенность Полонский говорил, что не считает денег на новейшие инженерные системы и отделочные материалы.

«Люди покупают у нас квартиры на 20% дороже рынка, — объяснял Полонский. — Должны же мы сделать так, чтобы при покупке человек ощутил радость».

Экономить не нужно — Полонский хвастался, что когда строил новое здание ОВД, в качестве обременения от города по одному из проектов, то потратил $13,5 млн вместо требовавшихся по проекту $7 млн — просто чтобы «сделать красиво». 

Быстро заработанные деньги порождали гигантоманию, что отлично иллюстрирует история Шалвы Чигиринского, одного из первых московских девелоперов. В 2007 году он одновременно занимался сносом гостиницы «Россия» (на ее месте недавно решили построить парк), проектированием 600-метровой башни «Россия» в Москва-Сити (небоскребов такой высоты в России так и не появилось), планировал накрыть гигантским куполом Нагатинскую пойму и собирался реконструировать «Новую Голландию» в Санкт-Петербурге. У Чигиринского были хорошие отношения с Юрием Лужковым и Еленой Батуриной, и вопрос, где взять деньги, его не беспокоил. Соинвесторами проекта согласны стать 44 компании, рассказывал в то время Чигиринский Forbes, добавляя, что его офис в среднем посещает четыре инвестора в день. 

Жилые комплексы уходили влет, и московские строители соревновались в скорости роста. Стандартная схема работы выглядела так: компания начинает строительство на одной площадке, очень быстро распродает все квартиры, полученные деньги тратит на покупку двух других площадок, там тоже начинаются продажи, денежный поток направляется частично на достройку первого дома, частично — на дальнейшую экспансию. Все это позволяло наращивать оборот и портфель проектов для будущих IPO, но вовлекало девелоперов в опасную пирамиду. Когда весной 2008-го на одной из вечеринок в Каннах владелец Mirax Group Сергей Полонский выкрикнул знаменитое «У кого нет миллиарда, могут идти в ж***», до коллапса оставалось около полугода.

Звездопад

Осень 2008-го и весь 2009 год игроки рынка недвижимости вспоминают как непрерывный кошмар. Квартиры перестали продаваться, банки перестали давать кредиты, спешно снижая оценку залогов по уже выданным: в качестве этих залогов часто выступали те самые «площадки». «Строительство стало ругательным словом», — вспоминает один из девелоперов, переживших кризис. 

Рыночная капитализация ПИК, «Системы-Галс», AFI Development обрушилась в десятки раз. Из строителей, входивших в список миллиардеров Forbes в 2008 году, в рейтинге 2014 года остались только уехавшая из России Елена Батурина, владелец СУ-155 Михаил Балакин и экс-сенатор, глава группы ЛСР Андрей Молчанов 80 — впрочем, по сравнению с пиковыми годами их состояние снизилось в несколько раз.

Остальным повезло еще меньше.

Триумфаторы Лондона Кирилл Писарев и Юрий Жуков больше не владеют группой ПИК. В кризис они уступили свои доли Сулейману Керимову в обмен на то, что тот взялся помочь с реструктуризацией кредитов — у компании было слишком много коротких долгов. Писарев сумел сохранить часть средств: у него есть компания Storm Properties, которая строит коммерческую недвижимость, и инвестиции в фонд под управлением лондонской Wainbrige Limited, развивающей девелоперские проекты в столице Великобритании. К московскому рынку Писарев охладел. Юрий Жуков сумел в ходе раздела активов группы выкупить «ПИК-Неруд» и развивает сейчас на ее базе «Национальную нерудную компанию», владеющую сетью гранитных карьеров вокруг Москвы.

Максим Блажко и Дмитрий Зеленов тоже лишились своего «Дон-строя» — компания перешла под контроль структур банка ВТБ и сейчас под новым брендом «Донстрой» продолжает застраивать столицу жилыми комплексами бизнес-класса. Из бизнеса Блажко и Зеленов вроде не ушли: в феврале газета «Ведомости» со ссылкой на свои источники писала, что Блажко планирует построить на Западе Москвы многофункциональный комплекс площадью 300 000 кв. м.

За судьбой самого яркого когда-то миллиардера Сергея Полонского следила вся страна. Во время кризиса выяснилось, что по многим площадкам у Полонского были соинвесторы, компания не смогла расплатиться с держателями CLN и другими кредиторами. Проекты компании разошлись по новым владельцам. В отношении Полонского возбуждено уголовное дело, его обвиняют в мошенничестве со средствами дольщиков жилого комплекса «Кутузовская Ривьера». Сам Полонский находится в Камбодже: то в тюрьме, то за ее стенами.

Покинул Россию и бывший совладелец Sibir Energy и девелоперской компании Russian Land Шалва Чигиринский. В декабре 2008 года он пытался продать девелоперские активы Sibir Energy за $340 млн, чтобы частично рассчитаться с долгами, но другие акционеры, правительство Москвы и миллиардер Игорь Кесаев 29, оспорили сделку. Чтобы расплатиться с кредиторами, Чигиринскому пришлось продавать личное имущество. 

После отставки Юрия Лужкова город остановил работы по строительству башни «Россия» и вернул контроль над реконструкцией гостиницы «Россия» в Зарядье. Чигиринский лишился и доли в Sibir Energy — после ряда дорогостоящих судов в Лондоне с Русланом Байсаровым. Как рассказал недавно Чигиринский в интервью телеканалу «Дождь», он не имеет сейчас бизнес-интересов в России, проводит большую часть времени в США, где участвует в проектах как инвестор. Соинвестором Чигиринского по проекту башни «Россия» был владелец Магнитогорского металлургического комбината Виктор Рашников 37. В компенсацию за расторжение контракта он получил от Москвы отель Renaissance Olympic на Олимпийском проспекте, который в 2013-м продал новичку нашего рейтинга владельцу KR Properties Александру Клячину 138.

«А» упало, «Б» пропало

«В России у меня интересов в бизнесе практически не осталось, — говорила в декабре 2011 года в интервью Forbes Елена Батурина. — Я все продала». После ухода Юрия Лужкова с поста мэра Москвы компания Батуриной проработала под ее началом на новом рынке столицы чуть больше года. В декабре 2011-го она продала бизнес Микаилу Шишханову и уехала из страны, сейчас живет то в Вене, то в Лондоне. Место в списке Forbes Батурина пока сохраняет, но недавно проиграла суд за свою последнюю крупную площадку на юго-западе Москвы, изъятую Росимуществом. С партнером по проектам в Марокко Батурина тоже судится, обвиняя его в выводе средств. 

Владелец СУ-155 Михаил Балакин в кризис сумел договориться с Министерством обороны и другими бюджетными организациями и продавал квартиры по самым низким ценам, лишь бы загрузить мощности. Объем бюджетного заказа в обороте СУ-155 достигал 80%. Чтобы сохранить за собой компанию, Балакин оттягивал выплаты поставщикам и подрядчикам. Головная структура всей группы не раз была на грани банкротства, против срыва сроков громко выступали дольщики построенных жилых комплексов, но ставка на государство сыграла, и Балакин сумел расплатиться с крупными кредиторами, в первую очередь со Сбербанком.

Рыночная капитализация группы ЛСР Андрея Молчанова в кризис упала не так сильно, как у других торгуемых компаний. С компанией Балакина ЛСР роднит большое количество производственных активов: и у СУ-155, и у ЛСР есть комбинаты по производству железобетонных изделий, стеновых материалов и т. д. Все это не «площадки», а реальные заводы.

Но в списке Forbes остались другие девелоперы — не те, кто сиял ярче звезд перед кризисом 2008 года, а те, кто тихо и кропотливо вкладывал в коммерческую недвижимость.

Сейчас высокие позиции занимают владельцы торговых и офисных центров Самвел Карапетян 26 (группа компаний «Ташир), Зарах Илиев 30, Год Нисанов 31, Саит-Салам Гуцериев 148. Фасад Дворца фестивалей в Каннах, где все еще проходит несколько побледневшая «ярмарка тщеславия» российских девелоперов, в этом году украшал гигантский баннер «Ташира». 

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 15 мая 2014 > № 1082965 Мария Абакумова


Тайвань. Австралия. ЦФО > Транспорт > forbes.ru, 5 мая 2014 > № 1082919 Мария Абакумова

Взлетная полоса: как превратить аэропорт в настоящий хаб

Мария Абакумова, редактор Forbes 

Чтобы оживить авиационную инфраструктуру, можно отдать аэропорт в частную собственность, помириться с соседями и даже использовать энергию сепаратизма

Около 65 млн пассажиров в год обслуживает московский авиационный узел, крупнейший в России. Времена, когда аэропорт Шереметьево-2 называли главным препятствием на пути иностранных инвестиций в Россию, давно прошли, сейчас других препятствий хватает. И Шереметьево, и Домодедово, и Внуково серьезно реконструировали, к каждому теперь ходит аэроэкспресс, и, если навести порядок с таксистами, наши аэропорты внешне мало чем будут отличаться от западных и восточных.

Однако в более развитых странах авиационные хабы выходят на новые витки развития. Теперь аэропорт не просто место, где человек может пересесть из самолета в машину или на поезд и поехать по своим делам в город.  

Города строятся вокруг самих аэропортов, и цена такой недвижимости растет.

Конечно, трудно ожидать масштабных инвестиций в девелоперские проекты вокруг аэропортов, когда государство больше 10 лет решает, где же все-таки построить новую взлетно-посадочную полосу, а собственники крупнейшего аэропорта отказываются открыто признавать себя таковыми, опасаясь рейдерского захвата их бизнеса. В мире тем временем появилось уже несколько способов развивать аэропорты и территории вокруг них.

Брисбен, Австралия

Отдать их в частную собственность

Аэропорты в Австралии всегда тщательно опекались федеральными властями. В 1950-е годы больше 170 австралийских аэропортов в разных регионах находились в прямом подчинении правительства, и региональным властям приходилось учитывать их наличие как специальных транспортных объектов. Такая «вещь в себе» мешала градостроительному проектированию, развитию территорий, и постепенно аэропорты стали передаваться в ведение местных и региональных властей. К 1988 году федеральных аэропортов осталось чуть больше двадцати. Местные власти могли быть более гибкими, лучше прислушивались к мнениям местных жителей и были более заинтересованы в развитии аэропортов.

Следующим шагом стала приватизация. В 1996 году страна приняла так называемый «Акт об аэропортах» и за 1997–2003 годы выручила на передаче аэропортов в частные руки 8,5 млрд австралийских долларов (около $6 млрд, продавались права аренды земли и имущества на 99 лет). Первым стал аэропорт Брисбен, его купил за $1,1 млрд консорциум инвесторов во главе с голландской Shiphol Group, которая управляет аэропортом Амстердама.

Вместе с терминалами и взлетно-посадочной полосой голландцам достался гигантский кусок свободной земли площадью 2700 га всего в 8 км от центрального делового района Брисбена.

Голландцы тут же принялись из городского аэропорта строить «аэропорт-город» с разными видами коммерческой недвижимости, развитой инфраструктурой и растущим пассажиропотоком.

В 2003 году правительство Австралии сделало щедрый жест, согласившись выделить $1,1 млрд из бюджета на строительство новой взлетно-посадочной полосы. Этот проект сделал бы аэропорт Брисбена сопоставимым по емкости с аэропортами Гонконга или Сингапура. Местные политики критиковали проект за то, что он слишком оптимистичен и не учитывает спад в авиационной отрасли из-за роста цен на нефть. Экологи опасались за судьбу редких птиц. Но законы Австралии позволяют федеральным властям и оператору аэропорта утверждать такие проекты. Строительство остановил кризис 2008 года.

Тем не менее Brisbane Airport Corporation, управляющая портом, продолжала строительство на своей территории и заселяла арендаторами торговые и офисные центры и склады. Уже построено 33 объекта общей площадью больше 210 000 кв. м. На территории аэропорта работают 420 компаний со штатом 19 000 человек (население Брисбена 2,2 млн). Пассажиропоток вырос с 13 млн человек в 2000 году до 21 млн.

Brisbane Airport Corporation планирует вложить в освоение гигантского участка земли $2 млрд. В 2012 году она, проведя работы по сохранению мест обитания птиц, вернулась к проекту строительства новой ВПП длиной 3,3 км с 12 км рулежных дорожек. Предположительно, на пике строительства будет создано еще 7800 рабочих мест, проект должен завершиться к 2020 году. Финансировать его будет сама частная Brisbane Airport Corporation.

Барселона, Испания

Использовать энергию сепаратизма

Построенный в 2009 году новый терминал аэропорта Барселоны занимает 500 000 кв. м и принимает 70% рейсов

Аэропорт Эль-Прат в Барселоне, не самый крупный в Испании, принял в прошлом году 35 млн пассажиров (для сравнения: московский Домодедово — 30,7 млн). Несмотря на кризисы в авиаперевозках и в целом в экономике, за последние 20 лет он уже дважды расширялся (первый раз при подготовке к Олимпийским играм 1992 года). Терминалы и диспетчерские башни спроектировал архитектор Рикардо Бофилл. Несмотря на открытие линии скоростных поездов Барселона — Мадрид, которая увела пассажиров с некогда самого популярного маршрута, аэропорт Барселоны, не имеющий серьезных конкурентов в радиусе 600 км, продолжает с каждым годом наращивать пассажиропоток. То есть в целом аэропорт чувствует себя неплохо. Однако на всемирной выставке MIPIM в Каннах управляющий директор компании CIMALSA, принадлежащей правительству Каталонии, представил проект дальнейшего расширения аэропорта

и превращения его в межконтинентальный хаб.

Для чего? Всеми аэропортами Испании оперирует государственная компания Grupo Aena, в том числе и аэропортом Барселоны. Однако правительство автономной Каталонии развивает окружающие этот аэропорт земли, строит бизнес-парки на сотнях тысяч квадратных метров и в ходе реализации так называемого «Плана Барселоны» расширяет аэропорт. Каталония считает его важным звеном в своей транспортной цепочке (в Барселоне есть один из крупнейших контейнерных и круизных портов Европы и развитые железные дороги), а туризм — одна из основ каталонской экономики.

Каталонцы, которые часто поднимают вопрос об отделении от Испании, обвиняют Grupo Aena в том, что она тратит средства прибыльного аэропорта Барселоны на то, чтобы поддерживать другие предприятия Испании. Президент Каталонии Артур Мас не раз говорил о том, что к управлению аэропортом нужно допустить частные компании. Пока же на MIPIM искать инвесторов под проект превращения аэропорта Барселоны в межконтинентальный хаб ездят чиновники каталонского правительства.

Нельзя сказать, что их усилия пропадали даром. В 2013 году аэропорт Барселоны должен был запустить 37 новых маршрутов — больше, чем любой другой аэропорт мира.

В феврале 2014 года Барселона первой из испанских аэропортов приняла А380, совершавший ежедневный рейс из Арабских Эмиратов. На очереди «Трансаэро», которая тоже собирается запустить в Барселону ежедневные рейсы из Москвы. А Norwegian Air Shuttle, имеющая базирование в Барселоне, обещает к 2016 году запустить отсюда рейсы Boeing 787 в Нью-Йорк и Бангкок.

Тайбэй, Тайвань

Помириться с соседями

Вокруг международного аэропорта Таоюань к 2030 году должен вырасти целый город. Планируя вложить $16 млрд, Тайвань надеется получить экономический эффект на $75 млрд

Вокруг международного аэропорта Таоюань к 2030 году должен вырасти целый город. Планируя вложить $16 млрд, Тайвань надеется получить экономический эффект на $75 млрдФото Diomedia

От Тайваньского международного аэропорта Таоюань (бывший Аэропорт имени Чан Кайши) всего три часа лету до таких крупных городов, как Гонконг, Шанхай, Токио, Сеул и Сингапур. В прошлом году через тайваньский аэропорт прошло около 30 млн пассажиров. Однако власти Тайваня собираются к 2030 году довести эту цифру до 60 млн в год, сделать из аэропорта международный хаб, расширив его территорию на 1000 га и застроив ее научными центрами, офисами, зоной торговли и развлечений. Запланированный объем инвестиций в развитие аэропорта и инфраструктуру составляет $16 млрд. Предполагается, что в зоне нового хаба смогут работать 300 000 человек (сейчас там занято около 37 000 человек).

Откуда такой оптимизм?

Министерство транспорта Тайваня опирается на прогнозы компании Boeing, которые говорят, что к 2028 году на Азию будет приходиться 41% всего рынка авиационных перевозок (сейчас около 30%). Перелеты между Китаем и другими странами Азиатско-Тихоокеанского региона будут расти на 5,4% в год. Географическое положение Тайваня позволяет ему рассчитывать на растущий поток пассажиров из материкового Китая. Пекин при этом по-прежнему не признает независимость Тайваня. Как насчет политических рисков? «Они есть, — говорит заместитель министра транспорта Тайваня доктор Чен-жин Чен. — Но недавно мы провели первую за 60 лет встречу с китайцами на правительственном уровне!» 

Тайвань. Австралия. ЦФО > Транспорт > forbes.ru, 5 мая 2014 > № 1082919 Мария Абакумова


Россия. ЦФО > Транспорт > forbes.ru, 28 октября 2013 > № 935844 Мария Абакумова

ЗАКАТАТЬ В АСФАЛЬТ МИЛЛИАРДЫ: КТО ЗАРАБАТЫВАЕТ НА ПОДМОСКОВНЫХ ДОРОГАХ

Мария Абакумова редактор Forbes

В ближайшие годы в Подмосковье будет потрачено на дороги почти 2 трлн рублей. Кому достанутся эти деньги?

На Петербургском международном экономическом форуме в июне президент Владимир Путин неожиданно сделал царский подарок небольшому сообществу крупнейших российских бизнесменов, занимающихся дорожным строительством. Закончились работы по проекту АТЭС, почти завершилось строительство в олимпийском Сочи, и, казалось, иссяк огромный поток бюджетных денег, благодаря которому многие серьезно увеличили состояния. "Фонд национального благосостояния нельзя растрачивать, эти деньги должны работать на будущие поколения, на проекты, меняющие облик страны", - заявил президент и разрешил направить 450 млрд рублей из этого фонда на дорожные проекты. Эти деньги будут потрачены на развитие Транссиба, строительство скоростной магистрали Москва - Казань, а также на проект Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД) в Московской области.

Подмосковье стоит первым в очереди на получение денег. В августе, еще до выборов губернатора, власти Московской области посчитали, что в ближайшие пять лет потратят на развитие дорожной инфраструктуры 1,8 трлн рублей. Из этой суммы

на возведение дорог, мостов, развязок и путепроводов будет выделяться более 300 млрд рублей в год. Кто занимается дорожным строительством в Подмосковье и на кого прольется этот многократно увеличившийся денежный поток?

Денежный поток

Подмосковье - более обширный и значительно более бедный регион, чем Москва. Инфраструктурное строительство здесь развивалось иначе, чем в столице, и участникам рынка приходилось проявлять изобретательность. Большая часть проходящих по территории Московской области 14 федеральных трасс находится в ведении государственного агентства "Росавтодор". Трассами "Беларусь", "Украина" и "Дон", а также тремя строящимися (обход Одинцово, ЦКАД и платная магистраль Москва - Санкт-Петербург) управляет госкомпания "Автодор". Остальные дороги находятся в подчинении самой области и муниципалитетов.

В 2012 году на строительство, реконструкцию, ремонт и содержание региональных и межмуниципальных дорог Московская область должна была потратить 46,8 млрд рублей, но по факту было освоено только 20,5 млрд рублей. Основная причина - нехватка обещанного финансирования из федерального бюджета. Расходы ГК "Автодор" по планам должны были составить 136 млрд рублей, по факту получилось 81,1 млрд, из них около 13 млрд рублей пошло на два концессионных областных объекта и проектирование ЦКАД. Какой объем средств прошел через "Росавтодор", непонятно, но в планах на 2013 год на строительство и реконструкцию подмосковных трасс агентство планирует выделить 24,6 млрд рублей - вряд ли в 2012 году эта сумма была больше.

Получается, что на развитие примерно 15 000 подмосковных дорог в прошлом году было потрачено около 60 млрд рублей. Объем финансирования вырастет сразу впятеро. "Мы ожидаем, что в 2014 году, после выборов в Московской области, развернутся масштабные строительные работы", - предвкушает гендиректор "Мостотреста" Владимир Власов. Эта компания, один из крупнейших строительных подрядчиков в стране, принадлежит Аркадию Ротенбергу и менеджерам "Н-Транс" Никите Мишину, Константину Николаеву и Андрею Филатову. Кроме них, в Подмосковье уже работают компании Геннадия Тимченко, Зияудина Магомедова и Зияда Манасира (см. инфографику).

В Химки через Елисейские поля

В 2006 году в Елисейском дворце в Париже состоялось торжественное мероприятие, одним из последствий которого стал всплеск политических протестов в России несколько лет спустя. 22 сентября в присутствии Владимира Путина министр транспорта Игорь Левитин и президент крупной французской компании Vinci Ив-Тибо де Сильги подписали соглашение о сотрудничестве. Французы обязались помочь правительству России реализовать на практике принятый годом ранее закон о концессиях. Знаменитая дорога через Химкинский лес начиналась на Елисейских полях.

По закону о концессиях (форме государственно-частного партнерства) концессионер-частник принимает участие в финансировании строительства инфраструктуры, в обмен получая право на дальнейшее ее использование. Например, право собирать деньги за проезд по платной дороге. Vinci тогда обозначила свой особый интерес к проекту строительства новой скоростной трассы между Москвой и Петербургом.

Игорь Левитин к тому моменту второй год работал министром транспорта, а до этого он много лет занимал разные посты в компании "Северстальтранс" (позже была переименована в "Н-Транс"). Интересно, что именно в июне 2006 года, накануне подписания соглашения в Елисейском дворце, еще один выходец из структур "Северстальтранса" Владимир Власов возглавил крупную строительную компанию "Мостотрест", а его бывший коллега Олег Танана вошел в совет директоров этой компании. Вместе с ними места в совете директоров "Мостотреста" получили Георгий Коряшкин и Ирина Богачева, сотрудники фирмы "ЭнПиВи-Инжиниринг" (в ее совет директоров последние семь лет входит сын Аркадия Ротенберга Игорь).

Ротенберг в интервью Forbes говорил, что стал владельцем доли в "Мостотресте", купив ее у структур Михаила Абызова, а Абызов появился в компании после 2007 года. Однако в том же интервью спарринг-партнер Владимира Путина в дзюдо уверял, что вместе с совладельцем "Северстальтранса" Филатовым уговаривал французов из Vinci войти в его концессионную компанию: "Для нас было важно, чтобы был такой партнер, как они [Vinci]. Потому что они знают, как это делать, как обслуживать".

Две концессии

В сентябре 2007 года "Росавтодор" объявил открытый конкурс на строительство первого участка трассы Москва - Санкт-Петербург (15-58 км). Тогда предполагалось, что концессионер вложит 7,7 млрд рублей собственных средств и привлечет 28,9 млрд заемных, а государство выделит 29,5 млрд рублей. Чтобы окупить вложения, концессионер получал право собирать плату за проезд в течение почти 30 лет.

Ротенберг и французская Vinci участвовали в конкурсе через "Северо-Западную концессионную компанию" (СЗКК). Вызов ей бросил "Столичный тракт", среди владельцев которого тоже не было случайных людей. Хозяевами этой компании были ЗАО "Лидер" владельца банка "Россия" Юрия Ковальчука, "Стройгазконсалтинг" Зияда Манасира и иностранные подрядчики. "Росавтодор" присудил победу СЗКК. "Обидно не было, - говорит источник, близкий к проигравшему консорциуму, - хоть мы и потратили только на проектную документацию больше 100 млн рублей".

Владельцы "Столичного тракта", впрочем, тоже не остались без денег. В 2009 году те же учредители, но уже через другого концессионера, компанию "Главная дорога", получили право построить 18,5 км "обхода Одинцово", нового выхода на МКАД с трассы М-1 "Беларусь". Проект платной дороги в окрестностях престижной Рублевки оценили в 32,4 млрд рублей, 11 млрд из которых выделит Инвестиционный фонд России. Кроме того, государство должно было за свой счет построить несколько развязок и, как в случае с трассой Москва - Петербург, предоставить земельные участки.

Госгарантии, пенсионные деньги и заполярные трубоукладчики

Два первых в новейшей истории России концессионных проекта - Ротенберга с партнерами и Ковальчука - Манасира с партнерами - развивались очень похоже. В состав обоих консорциумов входили крупные строительные компании: "Мостотрест" и "Канон" (на 90% - дочерняя компания "Стройгазконсалтинга"). То есть участники зарабатывали и на самой концессии, и на строительном подряде. В качестве генподрядчика "Мостотрест" получил контракт на 48,4 млрд рублей, "Канон" - на 25,2 млрд. Долгосрочные средства концессионеры привлекали, размещая облигационные займы на 10 млрд (на 20 лет) и 16 млрд рублей (на 18 лет). Облигации СЗКК покупал ВЭБ, а "Главной дороги" - сама УК "Лидер".

Поручителем по первому выпуску облигаций "Главной дороги" стала компания Манасира "Стройгазконсалтинг-Север", и в проспекте эмиссии добросовестно перечислены 618 принадлежащих ей единиц техники - экскаваторы, сварочные комплексы, трубоукладчики, самосвалы, работающие в Заполярье и на Ямале. А под следующий выпуск и бумаги СЗКК Минфин выдал госгарантию, что позволяет вкладывать в такие облигации средства пенсионных фондов. Когда в 2010 году из числа участников проекта вышли ЕБРР и Европейский индустриальный банк, Сбербанк и ВЭБ через три месяца открыли "Северо-Западной концессионной компании" кредитную линию на 29 млрд рублей.

Оба концессионера не укладываются в сроки с вводом проектов. "Обход Одинцово" должен был "поехать" еще в 2012 году - сейчас речь идет уже о начале 2014-го. Открытие первого участка новой трассы М-11 тоже переносилось на год (отчасти из-за скандала вокруг Химкинского леса). "На сегодняшний день строители сталкиваются с трудностями, проблема в выполнении заказчиком (государством. - Forbes) своих обязательств по освобождению территории", - осторожно говорит Владимир Власов из "Мостотреста". Представители "Главной дороги" и "Стройгазконсалтинга" от комментариев отказались, но в неофициальных беседах говорят о том же: госзаказчик не успевает освобождать участки, отсюда простой техники, лишние траты и срыв сроков.

В ближайшие годы в Подмосковье будет потрачено на дороги почти 2 трлн рублей. Кому достанутся эти деньги?

Земельные тяжбы

Заказчиком в обеих подмосковных концессиях выступает созданная в 2010 году госкомпания "Автодор". В базе данных арбитражных судов сейчас зарегистрировано 1080 дел с ее участием. Большинство связано со спорами вокруг земельных участков под строительство дорог. "Автодор" должен выкупать их у частных владельцев или договариваться с разными ветвями власти.

Формально закон на стороне госзаказчика, но на практике бывает всякое. Например, ООО "Предприятия Сэсма", получив уведомление об изъятии принадлежащего ему участка для нужд платной дороги, обратилось в Росреестр и добилось ликвидации записи о том, что участок с такими границами существует. С кадастровой карты он исчез, и "Автодору" нечего взыскивать.

КСХП "Химки" передало часть своей территории государству под строительство скоростной магистрали, но сейчас требует, чтобы "Автодор" построил съезд на оставшуюся часть земель. Строить такие съезды на скоростной трассе нельзя, но "Химки" доказали в суде, что иначе до их земель не добраться никак.

Наконец, самый распространенный вариант - несовпадение оценок. ООО "Биотех", владелец участка 7,7 га, отказалось передавать его государству за предложенные 139 млн рублей. Суд назначил свою экспертизу, через несколько месяцев эксперт назвал новую цену - 380 млн рублей. Помимо прочего, "Автодору" теперь придется заплатить эксперту за работу 145 000 рублей.

По данным "Автодора", по суду изымается около 10% участков, с владельцами остальных удается договориться.

Внезапные миллиарды

До последнего времени крупный бизнес не интересовался эксплуатацией дорог. Дороги и обслуживающие их предприятия имели статус стратегических объектов, и государство не спешило с их приватизацией. Много ли заработаешь на уборке, разметке, вывозе снега и латании дыр? Поэтому в каждом регионе подряды на эти работы - часто 2-3 млн рублей в год - госзаказчики распределяли между некрупными государственными же дорожно-эксплуатационными предприятиями.

Все начало меняться в прошлом году. 21 сентября 2012 года компания со странным названием "Национальная индустриально-торговая палата" (НИТП) выиграла сразу семь конкурсов на эксплуатацию дорог. Все конкурсы проводило федеральное казенное учреждение "Центравтомагистраль", подразделения "Росавтодора" по Центральному региону. Общий объем контрактов превысил 17 млрд рублей - беспрецедентная сумма для подобных подрядов и гигантские деньги для НИТП, выручка которой в 2010 году составила всего 217 млн рублей.

К двум конкурсам из семи конкуренты "Палаты" не были допущены вообще, а в двух она стала единственным претендентом. Примечательно, что с начала 2012 года гендиректором, а с середины года и совладельцем НИТП был Валерий Дорган, который до этого на протяжении 12 лет возглавлял заказчика, "Центравтомагистраль".

Энергичный профессионал

"Валерий Викторович - один из самых уважаемых людей в отрасли, он профессионал, очень порядочный и чрезвычайно энергичный человек", - рассказывает гендиректор "Мостотреста" Владимир Власов. "Мостотрест" стал партнером этого уважаемого человека, накануне конкурсов на 17 млрд рублей выкупив 60% НИТП у ее бывших владельцев за 510 млн рублей.

Дорган начинал карьеру в 1978 году с должности старшего инженера в Центральном управлении автомобильных дорог, в 1985 году ушел в ДРСУ-13 Одинцово, которое обслуживало Рублево-Успенское шоссе. В 1998 году Доргана позвали возглавить "Центравтомагистраль". Сейчас дорогами на "Рублевке" заведует его сын Виктор. В 2005 году Валерий Дорган защитил диссертацию на тему "Оптимальное планирование работ по ликвидации зимней скользкости внегородских автомобильных дорог".

"После того как у Валерия Доргана закончился контракт на госслужбе, мы сделали ему предложение, и он согласился", - рассказывает Владимир Власов. Для чего "Мостотресту" понадобилось приглашать его и покупать НИТП? Компания решила создать сервисное подразделение, чтобы учиться содержать дороги, которые находятся у нее под управлением, объясняет Власов. В начале 2010 года Дорган пришел в "Мостотрест" на должность заместителя директора по маркетингу. В "Мостотресте" не смогли организовать встречу с Дорганом, сказав, что тот "живет" на объектах. Дорган до сих пор остается акционером "Национальной индустриально-торговой палаты", которая теперь называется "Мостотрест-сервис".

Власов не видит конфликта интересов в переходе бывшего чиновника в частную компанию и мгновенном росте заказов (бэклога) этой компании на порядок, хотя признает взаимосвязь этих событий. В компании не отрицают, что одной из причин, почему они так мощно стартовали в сегменте сервиса, был приход Доргана.

Старт действительно впечатляет. В I полугодии 2013 года доля сервисных контрактов в бэклоге "Мостотреста" выросла с 1% до 9%, а в выручке - с 1% до 8%. Выручка "Мостотреста" от сервисных контрактов на трассах М-1 "Беларусь", М-3 "Украина" и М-4 "Дон" составила 3,4 млрд. Компания вложила в покупку техники 400 млн рублей, штат сейчас превышает 1000 человек. Власов утверждает, что маржа в этом сегменте бизнеса сейчас не ниже, чем в строительно-монтажных работах.

Новое московское кольцо

Крупнейший дорожный проект в Подмосковье - Центральная кольцевая автодорога (ЦКАД). До 2018 года должны быть построены 319 км из общих 512 км. Стоимость этого первого этапа - 300 млрд рублей, и именно ради него Путин разрешил распечатать кубышку Фонда национального благосостояния. ФНБ выделит 150 млрд рублей, 74 млрд рублей даст федеральный бюджет, остальные средства должны привлечь инвесторы.

В 2008 году подряд на проектирование ЦКАД стоимостью 8,8 млрд рублей выиграл институт "Союздорпроект". Раньше он участвовал в проектировании МКАД, сотрудничая с близким к АФК "Система" Владимира Евтушенкова ООО "Организатор". Судя по спискам аффилированных лиц института, в 2009 году 50% акций "Союздорпроекта" принадлежали "Мостотресту" и его дочерней структуре, ООО "Корпорация "Инжтрансстрой".

Власов утверждает, что сделка по покупке половины акций не была завершена и сейчас его компания акционером института не является. Сейчас эти 50% акций "Союздорпроекта" принадлежат двум кипрским офшорам. При этом в совет директоров института входят два представителя уже упоминавшейся "ЭнПиВи-Инжиниринг" Аркадия Ротенберга.

Из трех гигантских инфраструктурных проектов, о которых говорил Путин на питерском форуме, ЦКАД - самый старый и самый подготовленный: по нему уже утверждена вся проектная документация. Одновременно он и самый скандальный.

"Лавочка накрылась"

В один из декабрьских дней 2011 года в особняке "Союздорпроекта" в Токмаковом переулке появились неразговорчивые люди из ФСБ. "Пришли в 8 утра, сказали, что возбуждено уголовное дело по мошенничеству. Я спросил: "Где похитили-то?", а мне ответили, что ничего объяснять не будут", - вспоминает в интервью Forbes гендиректор института Андрей Еремин. Между тем еще тремя днями ранее у "Союздорпроекта" и его подрядчиков были арестованы банковские счета. Что стало причиной ареста? ФСБ интересовал один из подрядчиков, ООО "Спецметропроект".

Только крупных подрядчиков у "Союздорпроекта" было около двух десятков. Например, археологические изыскания проводило ООО "РАУ-Университет", ОАО "ЦКАД" - вело земельно-кадастровые работы. "Спецметропроект" отвечал за геоэкологические изыскания - изучал влияние строительства на окружающую среду. Бывший сотрудник этой компании рассказал Forbes, что специально под проект ЦКАД в декабре 2008 года "Спецметропроект" арендовал офис в районе метро "Университет", купил оборудование, нанял людей.

Главой отдела геоэкологических изысканий стал Сергей Волков, который ранее занимался аналогичными работами на месте строительства "дачи Путина" под Прасковеевкой, участвовал в проектировании олимпийских объектов в Сочи. "Он пригласил к себе в отдел Петра Хомякова, профессора Института системного анализа РАН. Мы поработали два месяца, и "лавочка" накрылась", - говорит сотрудник компании.

ЦКАД и "Северное братство"

В 2009 году ФСБ задержала двух сотрудников "Спецметропроекта", Олега Трошкина и Антона Мухачева. Их обвиняли в создании экстремистской организации "Северное братство", финансирование которой осуществлялось на деньги, выделенные на работы по ЦКАД. Волков успел уехать в США, а Петр Хомяков, один из идеологов "братства", ударился в бега - оба были объявлены в розыск. Хомяков некоторое время жил на Украине, в Грузии, а потом нелегально вернулся в Россию, чтобы оформить пенсию. В августе 2011 года профессор приехал в Переславль-Залесский на встречу со спонсором и был задержан контрразведчиками.

Четыре месяца спустя Следственное управление ФСБ возбудило уголовное дело о мошенничестве в особо крупном размере. Показания Трошкина и Хомякова легли в основу расследования, рассказал Forbes источник, знакомый с материалами дела. "Хомяков в глазах следователей, может быть, и жуткий экстремист, но ученый он добросовестный и не стал скрывать, как пилили на ЦКАД". Хомяков заявлял на допросе, что на совещаниях по ЦКАД в "Метрогипротрансе" и "Союздорпроекте" его отделу поставили задачу "сымитировать" результаты изыскательных работ, которые велись якобы с лета 2008 года, хотя контракт был заключен в ноябре 2008-го.

"Мы должны были заниматься гидрологией - а какая гидрология, когда все под снегом и льдом? Все основные полевые работы проводятся с весны по осень. Поэтому решили оформить все изыскания задним числом", - объясняет сотрудник компании. Вместо реальных полевых изысканий проектировщики использовали архивные материалы 40-60-летней давности, считает следствие, а под видом маршрутных изысканий Хомякову, по его словам, предложили поснимать местность из окна автомобиля.

Хомяков утверждал, что завышались сметы затрат: расходы объемом 24 млн рублей на бумаге превращались в 1 млрд рублей. "На 2009 год поставлена задача на списание по смете на 2,5 млрд рублей, притом что реально ООО "Спецметропроект" получит 170 млн рублей", - заявил следователю Хомяков.

Представитель "Метрогипротранса" адвокат Александр Васильев заявил Forbes, что к показаниям Хомякова очень низкая степень доверия: "Им двигала обида - ведь руководство "Спецметропроекта" его самого обвинило в хищении 3 млн рублей". В конце 2012 года Хомяков получил 4 года колонии за экстремизм и мошенничество. Еремин из "Союздорпроекта" называет показания Хомякова "странными". По его словам, съемка из автомашины не проводилась: нанимали самолет, проводили аэрофотосъемку и лазерное сканирование. Технические претензии к отчетам подрядчиков были, но они незначительные и их исправили, говорит он. "Главное, что вся проектная документация прошла Главгосэкспертизу. Насколько мне известно, ФСБ ее итоги не оспаривает. У следствия есть вопросы к отдельным изысканиям, но нет претензий к проектным работам", - добавляет глава "Союздорпроекта".

Развязка, похоже, уже скоро. Недавно профессора Хомякова из колонии перевели в следственный изолятор ФСБ "Лефортово" - он, видимо, дает новые показания. 26 октября у чекистов выходят сроки основного дела о хищении 8-9 млрд рублей, отведенные судом для расследования, - надо предъявлять обвинения или закрывать дело.

Все впереди

Если история завершится благополучно для "Союздорпроекта", институт получит свои деньги с арестованного счета и дополнительные средства за авторский надзор. А также, вероятно, контракты на разработку рабочей документации для строителей.

Сейчас на ЦКАД, по сути, ведутся только подготовительные работы: контракты на них получили подмосковный "Центродорстрой" и "Стройновация" Зияудина Магомедова. Сумма контракта последней - 6,2 млрд рублей, приличные деньги. Но дележ основных кусков пирога по ЦКАД еще впереди.

До конца года будет проведен конкурс на заключение очередного инвестпроекта стоимостью 57,8 млрд рублей - это пятая часть всех средств, выделяемых на ЦКАД. Более крупных контрактов в Подмосковье не было со времен первой концессии. После этого в подмосковные леса нагрянут очередные батальоны тяжелой строительной техники, которые будут рубить деревья, взрывать грунт, заливать тысячи кубометров бетона. Получателем прибыли от их работы вряд ли станет какой-нибудь неизвестный на этом рынке человек

Россия. ЦФО > Транспорт > forbes.ru, 28 октября 2013 > № 935844 Мария Абакумова

Полная версия — платный доступ ?


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 22 августа 2013 > № 878755 Мария Абакумова

СТРАСТИ НА АРЕНЕ

МАРИЯ АБАКУМОВА

Чьи интересы сошлись на крупнейшем российском стадионе.

ВЕСНОЙ 2006 ГОДА В СТОЛИЦЕ ЮАР произошла примечательная встреча.

Представители семи крупнейших строительных компаний страны, отбросив вражду, мирно делили между собой многомиллионные подряды на строительство стадионов к чемпионату мира по футболу, который должен был пройти В ЮАР в 2010 году. Стороны договорились не снижать цены и закладывать в смету гигантскую для строительной отрасли рентабельность 17,5%. Все это выяснилось недавно в ходе расследования южноафриканского Комитета по конкуренции. Все участники сговора заплатят огромные штрафы. Например, компания Grinaker-LTA, которая реконструировала стадион Soccer City на 94 700 мест в Йоханнесбурге, принимавший матчи открытия и закрытия чемпионата, освоила $440 млн, а заплатить ей придется около $90 млн.

У Москвы, которая примет чемпионат мира в 2018 году, все впереди. В момент объявления о победе заявки России единственным действующим стадионом из всей заявочной книги был московский "Лужники". Матч открытия чемпионата мира, один из полуфинальных матчей и финал пройдут здесь. Сейчас, незадолго до выборов мэра, в Москве много спорят о необходимости продолжения крупных строек. Но мало кто из жителей столицы догадывается, какая гигантская стройка развернется вот-вот в "Лужниках", которые станут московским Soccer City. Чем москвичам придется заплатить за чемпионат и за завязавшиеся в тугой узел в "Лужниках" интересы чиновников и бизнесменов? И кто те действующие лица, от которых зависит судьба крупнейшего московского спортивного комплекса на берегу Москвы-реки?

Рынок и дома Мы идем по скверу с Владимиром Алешиным, который почти 30 лет управлял "Лужниками" - был директором в советские времена и владельцем крупнейшего пакета акций после рыночных реформ. "Теперь я пенсионер", - улыбается 68-летний бизнесмен, но чувствуется, что с этой ролью ему мириться нелегко.

Алешин 20 лет был советником Юрия Лужкова, водил дружбу с Павлом Бородиным, Сергеем Ястржембским, Александром Музыкантскими считался человеком весьма состоятельным. Когда в 1990-е годы по инициативе мэрии на территории "Лужников" появилась крупнейшая в стране вещевая ярмарка, Алешин, по его словам, сначала был против и только позже осознал выгоду.

Вал денег от аренды (доходы от рынка составляли 85% выручки "Лужников") помогал поддерживать в рабочем состоянии Большую и Малую спортивные арены, бассейн, Дворец спорта и прочее хозяйство.

В 2000-х появился новый источник дохода - девелопмент. "Лужники" построили на Хамовническом Валу жилой дом и несколько представительских зданий для сдачи в аренду. В 2011 году продажи квартир обеспечили уже треть выручки комплекса. Алешин был воодушевлен: собирался сносить рынок и строить торговый центр, гостиницу, аквапарк, а на деньги от аренды сделать Большую спортивную арену стадионом-трансформером, способным принимать и соревнования в разных видах спорта, и концерты. Узнав, что Россия готовит заявку на чемпионат мира, Алешин составил бизнес-план реконструкции "Лужников" за счет компании, без бюджетных денег. Объем инвестиций, по его расчетам, не должен был превысить $550 млн. "Мы собственники, нам не было резона завышать стоимость", - говорит Алешин.

Планам не суждено было сбыться. Осенью 2010 года президент Дмитрий Медведев отправил Лужкова, покровителя Алешина, в отставку и назначил мэром Москвы Сергея Собянина, и у Алешина начались неприятности. В "Лужниках", в самом спорткомплексе и на рынке, прошли 62 проверки. 14 апреля 2011 года "Лужники" принимали четвертьфинал Лиги Европы, "Спартак" готовился встретиться с "Порту", а в это время в дирекцию стадиона пришли 50 сотрудников УБЭП с автоматами и в масках. Проверка прокуратуры выявила вывод активов. Общаясь с журналистами, Собянин заявил, что "Лужники" со всеми стадионами и парком должны принадлежать правительству Москвы, а не частному лицу. Заместитель мэра Андрей Шаронов потом объяснял, что больше всего властям Москвы не нравится, что такое красивое место, как "Лужники", стало торговой точкой.

Алешин предпочел уволиться. "Хотели одного: чтобы я отдал акции, - рассказывает Алешин. - Я решил отдать". СМИ сообщали, что за свой пакет 22,5% акций Алешин получил € ю млн и долю в фитнес-центре "Мультиспорт", который находится на территории "Лужников". Сам он настаивает, что за 400 млн рублей город выкупил акции у всех акционеров - сотрудников комплекса, которых было около 300, а "Мультиспорт" ему не отдавали.

Первого июля 2011 года рынок в "Лужниках" закрылся, торговые павильоны снесли.

Новые хозяева Новым генеральным директором "Лужников" стал советник главы "Ростехнологий" Сергея Чемезова Александр Пронин. До этого он успел поработать вице-президентом АвтоВАЗа, занимался обширной дилерской сетью автозавода, разбираясь в том числе с миноритарными акционерами дилерских салонов в разных городах России. Да и сам Пронин вместе с партнером Игорем Лисютиным владели одним из крупных дилеров, компанией "Элекс Полюс". "Ростех" любит "Лужники" - часто проводит корпоративные мероприятия, например спартакиады на площадках спорткомплекса.

Каковы успехи новой команды? По данным отчетности "Лужников", в 2006-2010 годах при выручке 1,5-2 млрд рублей чистая прибыль компании колебалась в диапазоне 200-400 млн рублей, из прибыли каждый год выплачивались дивиденды.

Смена руководства произошла весной 2011 года, и в том же году при сохранившейся выручке 2,1 млрд рублей компания показала 200 млн рублей убытка, в 2012 году прибыль была 133 млн рублей. "Они проедают деньги!" - решительно говорит Роман Карманов, генеральный директор компании "АПС-Центр", миноритарного акционера "Лужников".

По его словам, компания получила миллиард рублей от допэмиссии, но продолжает брать большие кредиты. Два крупных объекта, Малую спортивную арену и бассейн, заложили Сбербанку - под кредитную линию на финансирование текущей деятельности, рассказал заместитель гендиректора "Лужников" Эдуард Зернин. Кредитную линию на миллиард рублей открыл Банк Москвы. Впрочем, из отчетности компании видно, что миллиард рублей, которого раньше в балансе не было, лежит на депозитах в банке.

У Карманова есть повод обижаться на новых хозяев "Лужников". В ходе проведенной в 2012 году в пользу города допэмиссии доля "АПС-Центра" была размыта с 24% до 11,9%, Карманов пытался оспорить ее в суде, но проиграл. Он предлагал городу выкупить акции у компании сначала по 64 000, потом уже по 37 000 рублей за штуку, но Департамент имущества отказался. Не удалось Карманову и оспорить маневр, при помощи которого город избежал обязательного выкупа акций у миноритариев: суд счел, что Департамент имущества и принадлежащие городу юрлица "Усадьба центр", "Центральная топливная компания" и "ОЭК-Финанс" не аффилированы между собой, поскольку орган власти не может быть аффилированным. Значит, выкуп производить необязательно.

Кто стоит за "АПС-Центром"? Компания принадлежит кипрской Salter Ventures Limited, среди ее учредителей два киприота. "Коммерсантъ" со ссылкой на чиновников правительства Москвы писал, что за компанией стоит семья бывшего владельца "Лужников" Владимира Алешина, но и Карманов, и Алешин это отрицают. Однако Роман Карманов был генеральным директором в нескольких компаниях, принадлежащих сыну Владимира Алешина Дмитрию. "Я не скрываю, мы с Дмитрием учились в одной группе на экономфаке, - говорит он. - Алешина-старшего я знаю лет двадцать.

У нас с Дмитрием до сих пор есть ряд совместных проектов, но с "Лужниками" они не связаны".

Дмитрий Алешин находится в отпуске, сообщил его знакомый, связаться с ним нельзя. А источник, близкий к ОАО "Лужники", утверждает, что семья прежних владельцев и "АПС-Центр" "действуют скоординированно".

Сейчас Карманов готовит новый судебный иск.

На этот раз он хочет оспорить решение совета директоров подарить Москве Большую спортивную арену.

Большой спорт

Все лето 2013 года Большая спортивная арена "Лужников" была в центре внимания. По требованиям FIFA вместимость главного стадиона чемпионата должна составлять 89 000 мест, сейчас их 78 000, и увеличить вместимость можно только при полном сносе и строительстве заново. Сносить или не сносить? Для Сергея Собянина в предвыборную пору этот вопрос был чрезвычайно болезненным.

Марат Хуснуллин летал в Бразилию, чтобы вести переговоры с футбольными чиновниками, российские спортивные функционеры, московские власти и FIFA создали специальную рабочую группу по "Лужникам".

Наконец, в начале августа Собянин объявил, что сошлись на 81 000 мест. Нужно будет полностью разобрать трибуны, поскольку угол обзора с них не соответствует нормативам, но внешние стены БСА решено оставить нетронутыми. "Переговоры продолжаются", - сообщили Forbes в медиацентре FIFA, сейчас разбираются несколько вариантов новой конструкции трибун. VIP-ложа "Лужников" рассчитана на 1500 мест, на стадионе есть 350 мест для прессы, а по требованиям FIFA должно быть 4500 и 5500 соответственно. Стадион еще даже не перешел на баланс города, а Хуснуллин уже распорядился начинать проектирование. По его словам, стоимость реконструкции арены - примерно 20 млрд рублей (всего в Адресной инвестиционной программе на подготовку "Лужников" к чемпионату заложено 46 млрд рублей, из них 8 млрд - на инженерные сети, остальное - на БСА и 29 более мелких объектов). Конкурс по выбору генподрядчика состоится не раньше конца года. Кто станет этим подрядчиком?

На первой странице обновленного в апреле сайта группы компаний АРКС - вид на "Лужники" с высотки МГУ на Воробьевых горах. "Сказать, что для компании "Лужники" не знаковый объект, значит сказать неправду, - рассуждает генеральный директор компании Дмитрий Симарев. - Такой объект дает референции на долгий срок". Группа АРКС, основанная Александром Лавленцевым, всегда была крупным подрядчиком города на инженерных стройках, однако, после того как 25% акций купил друг Путина Геннадий Тимченко, портфель ее заказов на строительство инфраструктуры в городе достиг 100 млрд рублей, выручка выросла в прошлом году на 30%, до 29 млрд рублей.

Почему АРКС поставила "Лужники" на заставку сайта до проведения формальных процедур? "Мы осознаем, что есть и другие крупные компании, которым под силу этот проект, - говорит Симарев. - Другое дело, насколько они продвинулись". На Петербургском экономическом форуме в июне АРКС подписала меморандум о сотрудничестве с итальянской Codest, которая строит, в частности, коммерческую часть стадиона "Динамо". Кроме АРКС и Codest в консорциум, который будет претендовать на реконструкцию БСА, входят производитель металлоконструкций компания Cimolai, архитектурное бюро ARUP и американская инжиниринговая компания АЕСОМ, построившая больше десятка стадионов. Консультантом проекта станет компания Turner, генподрядчик строительства стадиона Yankee в Нью-Йорке.

"Продвинуться" - не только создать консорциум. Forbes поговорил с руководителями нескольких крупных строительных компаний, которыетеоретически могли бы претендовать на генподряд. "Там пока тихо", "ничего не ясно", "нет концепции" - примерно такие ответы приходилось слышать. "Мы были очень заинтересованы в проекте и при прежней администрации даже прошли предквалификацию, - говорит Александра Булгакова, директор по развитию турецкой "Ренейссанс Констракшн", которая построила в России несколько промышленных предприятий, а сейчас возводит небоскреб в Сити. - Вместе с прежними владельцами ездили в ЮАР, изучали опыт. Но потом все стихло. Как только о проекте объявят, мы обязательно будем участвовать".

А вот компания Тимченко действует иначе. "АРКС - наш технический консультант по самому широкому кругу вопросов, - рассказывает Эдуард Зернин. - Консорциум АРКС и Codest, на наш взгляд, может стать одной из сильнейших команд на рынке строительства спортивной инфраструктуры". Дмитрий Симарев говорит, что специалисты его компании "совершенно бесплатно" помогали "Лужникам" готовить техзадание на демонтаж внутренних конструкций БСА.

Один из подрядчиков строительства московского метро рассказывал Forbes, как компании часто облегчают себе выигрыш в конкурсе. Без всяких формальных процедур будущий участник может помочь заказчику провести изыскательские работы, разработать проектную документацию, на основе которой заказчик выставит техническое задание.

Понятно, что в этом случае у автора проекта есть огромная фора перед другими, менее информированными игроками. Дмитрий Симарев говорит, что с переходом БСА в собственность города ему стало легче прогнозировать процесс, потому что он хорошо знает городские конкурсные процедуры.

Кстати, сама сделка дарения Большой спортивной арены между ОАО "Лужники" и городом еще может быть оспорена в суде. Роман Карманов из "АПС-Центра" уверен, что она наносит существенный ущерб акционерному обществу. Федеральное агентство по управлению госимуществом, по его данным, отказалось регистрировать сделку, ссылаясь на то, что стороны не произвели рыночную оценку актива. В протоколе заседания совета директоров сказано, что балансовая стоимость Большой спортивной арены составляет з,86 млрд рублей.

Эдуард Зернин говорит, что рыночная стоимость близка к балансовой. Получается, что стадион площадью 134 000 кв. м стоит $900 за кв. м - дешевле, чем склад в отдаленном районе Подмосковья. Зернин объсняет,что оценку делал профессиональный оценщик, а относительно низкая рыночная цена обусловлена солидным возрастом и необходимостью реконструкции объекта.

Вокруг арены

В любом случае арена - это только часть проекта реконструкции, хотя и важная. А что будет со всем остальным? ОАО "Лужники" в прошлом году сделало то, что долгие годы не получалось у Владимира Алешина: добилось оформления участка земли, на котором расположен комплекс, в долгосрочную аренду. Концепцию развития территории заказали международному консорциуму во главе с компанией Colliers International. По расчетам консорциума консультантов, реконструкция Большой спортивной арены, которую в итоге взял на себя город, должна была стоить около $750-800 млн, а весь проект в целом требовал $2-3 млрд инвестиций. По словам генерального директора Colliers International Николая Казанского, концепцию оплатили и приняли. Весной Градостроительно-земельная комиссия согласовала ГПЗУ,а Моспроект-2 разработал новый проект планировки территории. Когда он был обнародован, то стал сенсацией.

Основной задачей нового проекта, писали в начале представленного документа проектировщики, стало строительство и реконструкция объектов для проведения чемпионата мира по футболу. Для этого предлагалось увеличить максимальную площадь строений на территории с 272 000 кв. м до 780 000 кв. м - почти втрое. Старый проект планировки, разработанный в 2007 году, в разгар бума на рынке недвижимости и еще до всякого чемпионата, предполагал увеличение максимальных площадей до 570 000 кв. м. Существующие строения пранируется реконструировать с увеличением площади:

Дворец спорта, например, вырастет с 28 000 кв. м до 88 000 кв. м, бассейн с 19 700 кв. м - до 42 000 кв. м.

Крупнейшие из запланированных зданий, которые построят с нуля, - некий "спортивно-коммерческий центр" площадью 76 000 кв. м, который появится на месте снесенного рынка, семиэтажная гостиница на 55 боо кв. м, офисный комплекс класса Аи В площадью 48 000 кв.м и два здания международного вещательного центра - 44 000 и 16 000 кв. м.

Нет разве что жилья. Только эти крупные объекты, назначение которых после чемпионата, скорее всего, будет иметь опосредованное отношение к спорту, вместе дадут 240 000 кв. м коммерческой недвижимости - размер среднего небоскреба в Москва Сити. Спортивные сооружения тоже будут строиться: появятся крытые теннисные корты и футбольные поля.

"Это уничтожение не только культурного, но и социального слоя здешнего района", - считает депутат муниципального собрания старого московского района Хамовники Александра Парушина.

Она считает, что масштабная застройка "выдавит" из "Лужников" простых жителей тихих и престижных Хамовников, которые приезжают сюда поплавать в бассейне или покататься на велосипедах, а будет обслуживать только богатую публику.

К публичным слушаниям, на которых должен был быть утвержден проект планировки, Парушина собрала 3500 подписей жителей, которые были категорически против планов застройки. Основные претензии такие. Во-первых, трудно поверить, что реконструкция исторических зданий с увеличением площади в два-три раза никак не скажется на их внешнем виде. Во-вторых, проект планировки резко увеличивает нагрузку на транспортную инфраструктуру, а никаких вариантов решения проблемы не предлагается. Тревожит жителей и такое понятие, как роза ветров: "Лужники" расположены в низине, и плотная застройка будет мешать циркуляции воздуха. Наконец, проект предполагает масштабное освоение подземного пространства. Сейчас в "Лужниках" под землей 10 000 кв. м, а будет 160 000 кв. м: 96 000 кв. м займут только подземные парковки на 2100 машино-мест. Этопрактически новые "Лужники", только под землей, возмущаются активисты. Как это масштабное освоение подземного пространства скажется на участке насыпного грунта, окруженном водой?

Следов проведенных экспертиз в проекте нет.

На слушания собралось около 700 человек. Некоторые из них сидели в тесном зале с плакатами "Москве - стадион мирового уровня", Парушина считает их подсадными, а результаты слушаний - фальсифицированными. На ее 3500 подписей "против" неожиданно нашлось 3700 подписей "за", отданных в основном людьми, которые не живут, а работают на территории Хамовников, причем в подозрительных компаниях вроде ООО "Организация". Тем не менее проект утвержден.

Затишье перед бурей

Возле здания администрации "Лужников" припарковано много Lexus, BMW и других дорогих иномарок. Заместитель гендиректора Эдуард Зернин усталым тоном объясняет корреспонденту Forbes, что тревоги жителей напрасны, так как проект планировки только задает лимиты и описывает возможное функциональное назначение зданий, а вовсе не утверждает, что все описанное непременно будет построено, тем более к 2018 году. Правда, первый девелоперский проект, над которым ведет работу новая команда "Лужников", - реконструированный плавательный бассейн - скорее всего, полностью выберет разрешенные площади в 42 000 кв. м. Месяц назад компания объявила конкурс по выбору проектировщика для реконструкции бассейна. "Лужники" - территория спорта? Площадь бассейна увеличится вдвое, до тех самых 42 000 кв. м. При этом "ванны" для тренировок и соревнований займут только 6000 кв.м,а 18 000 кв. м придется на аквапарк с горками и аттракционами. Кроме того, проектировщик должен предусмотреть VIP-парковку, просторную lounge-зону с кафе и банным комплексом, а также гипермаркет спортивных товаров. А как же спорт, болельщики? Вместимость зрительских трибун сократится с 8000 до 250 мест.

Пока администрация "Лужников" финансирует проект самостоятельно, однако появление сторонних инвесторов тоже весьма вероятно. Соблазн велик. Ставки аренды офисов в Хамовниках составляют $600-900 за кв. м в год, то есть если сдать в аренду хотя бы половину из 240 000 кв.м новостроек, можно рассчитывать на годовой доход $72 млн. Участок находится у воды, окружен зеленью, так что прибыльность может быть даже больше.

Заинтересованные лица, конечно, находились.

Группа "Сумма" Зияудина Магомедова предлагала городу вложить $2,6 млрд и взять всю реконструкцию "Лужников", включая Большую спортивную арену, на себя. Взамен Магомедов хотел получить акции ОАО "Лужники", а окупать вложения планировал в том числе за счет строительства жилья. Жилья на участке, скорее всего, не будет (хотя этот запрет девелоперы иногда обходят, называя квартиры апартаментами, которые жилыми помещениямиюридически не являются). Но стоимость бизнес-центров и гостиниц заявленного объема может превысить $1 млрд, а "Лужники",московская достопримечательность, привлекут арендаторов. "Окупить частные инвестиции в стадион за счет коммерческих объектов невозможно", - уверен Николай Казанский из Colliers International. Он ссылается на зарубежный опыт, ведь государственное финансирование крупнейших стадионов страны - обычное явление в мире.

Никто не скрывает, что по дорожкам "Лужников" скоро пойдет тяжелая строительная техника, но пока спорткомплекс работает в штатном режиме, никаких следов лихорадочной подготовки к чемпионату не заметно. И дело не только в том, что перед закрытием на реконструкцию "Лужники" должны еще принять чемпионат мира по легкой атлетике и регби. Масштаб строительных работ в районе, который многие считают парком, фигура генподрядчика - громкие раздражители для москвичей. Тут дело может дойти не только до тихого возмущения, но и до настоящих демонстраций, а у столичного мэра Сергея Собянина на носу выборы, причем не "карманные". Злить горожан перед выборами чиновникам не хочется. Однако уже в 2017 году в России должен пройти Кубок конфедераций, так что после завершения выборов строителям в "Лужниках" придется ускориться, а жителям тихих Хамовников - столкнуться с дивизиями строительной техники.

Новые "Лужники"

Площадь построек на территории спорткомплекса после реконструкции по планам вырастет почти втрое, кв. м.

1. Спортивный городок (футбольный стадион)

2 600 -16 000

2. Дворец спорта 28 000 - 88 000

3. Каток "Кристалл" (академия фигурного натания)

5 400 - 16 500

Заброшенное здание бывшего катка, часть здания принадлежит ООО "Бета-строй"

4. Малая спортивная арена 27 000 - 36 000

5. Большая спортивная арена 134 000 - 221 000

Будущий центральный стадион Чемпионата мира - 2018

6. Бассейн 19 700 42 000

Вероятно, превратится в крупный аквапарк

7. Международный центр развития самбо 45 000

Планируется подземный паркинг площадью 10 000

8.Гостиница 55 600

По плану в ней должны останавливаться спортсмены, а не туристы

9. Административно коммуникационный центр (офисы класса А и В) 48 000

10. Спортивно-коммерческий центр 76 000

Планируется на месте торговых объектов, принадлежавших компании "Моэссо"

11. Закрытый торговый центр "Гермес" (принадлежит компании "Луверест")

12. Фитнес-центр "Мультиспорт"

13. Электроподстанция "Золотаревская"

14. Здание администрации ОАО "Лужники"

Источник: проект постановления об утверждении проекта планировки

Трудно поверить, что реконструкция исторических зданий с увеличением площади в два-три раза не скажется на их внешнем виде

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 22 августа 2013 > № 878755 Мария Абакумова

Полная версия — платный доступ ?


Россия. ЦФО > Транспорт > forbes.ru, 1 апреля 2013 > № 854108 Мария Абакумова

ПРЕДВЫБОРНАЯ СТРОЙКА

МАРИЯ АБАКУМОВА

Власти Москвы собираются потратить на новые линии и станции метро больше 1 трлн рублей. Среди допущенных к освоению этих денег случайных нет.

Строительную площадку новой станции "Петровско-Разумовская" Лю-блинско-Дмитровской линии окружает стихийный рынок. Начальник участка встречает нас в резиновых сапогах, спецовке "Мос-метростроя" и белой каске, он пробирается по узким коридорчикам между прилавками с кожаными куртками, ботинками и другим ширпотребом. "Уже давно обещают это безобразие закрыть", - ругается Валерий Иванович. Старая "Петровско-Разумовская" заработала в 1991 году. Она проектировалась как пересадочная, рядом была запланирована еще одна станция, но распался Советский Союз, финансирование резко сократилось, и строительство второй станции было законсервировано. Площади вокруг станции и саму стройплощадку сдали в аренду под рынок, торговцы складировали свои товары даже в помещении, именуемом "душкомбинат" (строители там могут переодеться, пообедать и т. д.). Но прошло 20 лет, и на территории снова появились работники "Мосметростроя", душкомбинат избавился от залежей тряпья, и снова загрохотала по старинке устроенная шахтерская клеть, в которой строители спускаются в тоннель на глубину 65 м. Стройка ожила.

Сразу после прихода к власти в городе Сергея Со-бянина объемы ежегодного финансирования строительства метро из бюджета выросли как минимум в два, а в 2013 году и в три раза. В 2012-м город выделил 100 млрд рублей, в планах на ближайшие три года финансирование - 140-170 млрд рублей в год. Юрию Лужкову такое и не снилось - при нем тратили по 20-40 млрд. На сотнях стройплощадок уже работают 21 000 человек. Под землей круглосуточно врезаются в грунт 13 тоннелепроходческих механизированных комплексов (ТПМК). Сергей Собянин обещал построить 75 км метро за пять лет, то есть среднегодовой объем ввода должен составить 15 км. В 2011 году ввели 4,5 км, в 2012-м - 8,5 км, ускоряться приходится вдвое каждый год.

Бурная активность строителей нравится далеко не всем. Сопротивляются собственники участков и владельцы недвижимости, которую приговаривают к сносу, проводят протестные кампании жители московского юго-запада и защитники Битцевского парка. Корреспонденты Forbes спустились на глубину 84 м, чтобы разобраться, как строится новое московское метро, кому оно не нравится и кто на нем зарабатывает.

Откуда берутся подрядчики

Метро трудно строить незаметно. Приходится перекрывать улицы, рыть огромные ямы, переносить коммуникации, и, хотя основные работы и гигантские тоннелепроходческие щиты скрыты под землей, на поверхности остается достаточно техники, привлекающей внимание. Тем не менее собрать информацию об объектах строительства метрополитена - задача непростая. Несколько частных компаний-подрядчиков, получив запросы от Forbes, согласились на встречу только с одобрения департамента строительства Москвы, возглавляемого Андреем Боч-каревым. "Это его устное распоряжение: никаких контактов с прессой без ведома департамента", - сказал сотрудник одной из компаний-подрядчиков. Строительная компания УСК "Мост", которая в 2011-2012 годах освоила на строительстве метро 12 млрд рублей и стала четвертым крупнейшим подрядчиком после "Мосметростроя", "Трансинжстроя" и "Ингеокома", в последний момент от общения отказалась, как утверждают ее сотрудники, по прямому указанию владельцев компании Владимира Костылева и Евгения Сура. С 2012 года 25% в этой компании принадлежит отнователю нефтетрейдера Gunvor и знакомому Владимира Путина миллиардеру Геннадию Тимченко.

Можно ли в современном мире распределять бюджетные подряды на десятки миллиардов рублей без тендеров и конкурсов?

В Москве это оказалось возможным. Частные "Мосметрострой", "Трансинжстрой","Ингеоком","Бамтоннельстрой" и государственный "Казметрострой" получили подрядов более чем на 100 млрд рублей, пройдя так называемую "процедуру предквалификационного отбора". Заказчиком и распорядителем бюджетных средств выступала мало известная широкой публике компания "Мосинжпроект" - институт, который при Лужкове довольствовался скромной ролью проектировщика подземных сооружений и инженерных коммуникаций, а к метро никакого отношения не имел. В 2010 году выручка "Мосинжпроекта" была 1,2 млрд рублей, в 2011 году - уже 15,8 млрд. Всего до конца 2014 года компания планирует освоить в качестве генподрядчика по проектно-изыскательским работам 68 млрд рублей, а по строительно-монтажным - 292 млрд рублей. С выручкой 70 млрд в год "Мосинжпроект", будь он частным, занял бы высокое место в рейтинге частных компаний Forbes.

Как небольшая проектная организация меньше чем за два года превратилась в гиганта, на которого работают бывший монополист по строительству метро компания "Мосметрострой" и по проектированию - "Метрогипротранс"?

Расположенный в уютном особняке близ Чистых прудов, "Мосинжпроект" в этом году отмечает 55-летие. Его специалисты разрабатывали документацию по реконструкции Манежной площади, тоннелей под площадью Гагарина, Кутузовским проспектом и многим другим подобным сооружениям. "Диаметр подземного коллектора - четыре метра, диаметр тоннеля метро - шесть, - рассказывает в интервью Forbes руководитель департамента строительства Москвы Андрей Бочкарев. - Очень похоже. Мы искали компании, которые разбирались бы в подземных сооружениях. Поэтому на базе "Мосинжпроекта" формируется большая организация, которая будет заниматься проектированием, закупкой оборудования и строительством объектов". В качестве примера московские чиновники ссылаются на опыт Мадрида, где за последние го лет сеть метро растет быстрее, чем в других столицах Европы. Еще в 1970-х и 1980-х годах строительство подземки буксовало, а заработало все только после создания единого государственного оператора - компании Metro de Madrid.

До 2011 года за проектирование метро в Москве отвечала компания "Метрогипротранс". Именно этот институт выступал генеральным проектировщиком всех станций и линий. Почему не на его базе решили строить русский аналог Metro de Madrid?

"Мосинжпроект" до 2010 года оставался ГУПом, а сейчас является открытым акционерным обществом, 100% которого принадлежит Москве. А "Метрогипротранс" подконтролен Валерию Абрамсону и Артуру Минцу, которые вместе с Романом Абрамовичем были совладельцами ЗАО "Инфраструктура", компании, которая строила один из первых и крупнейших в Москве проходческих щитов. "Деятельность "Мосинжпроекта" абсолютно прозрачна и контролируется департаментом строительства Москвы", - объясняет Андрей Бочкарев. Тем не менее найти в открытых источниках информацию о распределении подрядов на строительство метро Forbes не удалось. На сайте "Мосинжпроекта" в разделе "Закупки" выложена информация о небольших закупках (например, автомобиля Nissan Teana или компьютерной техники) на сумму менее 1 млрд рублей. На сайте госзакупок по 223-ФЗ информации не больше.

В действительности схема финансирования строительства метро выглядит так, объяснил Forbes заместитель мэра Москвы по строительной политике Марат Хуснуллин. Город сделал взнос 150 млрд рублей в уставный капитал ГУЛ "Московский метрополитен", которое стало основным заказчиком строительства и объявило конкурс по выбору управляющей компании для проектирования и строительства линий и станций. Конкурс выиграл "Мосинжпроект", причем других претендентов не нашлось. Почему?

В "Метрогипротрансе" отказались от комментариев. "Никакая другая компания не справилась бы с такими объемами", - уверен Андрей Бочкарев. А "Мосинжпроект" справляется?

"Это формирующаяся структура сильного проектного управленца, - дипломатично комментирует вице-президент компании "Ингеоком" Сергей Ки-дяев. - Они сформируются, но на это нужно время". Тем временем проектную документацию для объектов "Ингеокома" в действительности разрабатывает "Метрогипротранс", в котором до 1995 года работал председатель совета директоров компании и потомственный метростроевец Илья Маковский.

Ставший подрядчиком ГУЛ "Московский метрополитен" и управляющей компанией по проектированию и строительству метро, "Мосинжпроект" провел в 2011 году ту самую процедуру "предквали-фикационного отбора", в ходе которой определились пять крупнейших на сегодня подрядчиков строительства метро. "Мы собрали все организации, способные строить метро, - объясняет Марат Хуснуллин. - Выезжали к каждой, смотрели, какие работники у них есть, какая техника". По какому именно принципу "СК Мост" назначали строить Таганско-Краснопресненскую линию, а "Казметро-строй" - Бутовскую, он не объясняет. "Раздача слонов" выглядела бы приличнее, если бы провели хоть какой-то тендер или конкурс. Но чтобы сделать это по 94 или 223-ФЗ, нужен весь комплект проектно-сметной документации, прошедший экспертизу, а на разработку документации на 75 км и 37 станций (именно такой объем распределил "Мосинжпроект") потребовалось бы минимум два года. Сергею Собянину, которому в 2015 году идти на выборы мэра, метро нужно было гораздо быстрее.

"Как раньше строилось метро?

Планировались трассы, потом готовилась документация, потом освобождалась площадка, и начиналось строительство, - объясняет Сергей Кидяев из "Ингеоко-ма". - А сегодня проектирование и строительство идет фактически параллельно. Совершенно беспрецедентная ситуация". В этой "беспрецедентной ситуации" Ростехнадзор уже оштрафовал "Ингео-ком" как подрядчика строительства линии "Парк Победы" - "Деловой центр" за работы без завизированной Главгосэкспертизой проектной документации. Дело рассматривал Московский арбитражный суд. Ссылки "Ингеокома" на то, что он является субподрядчиком, а обязанность предоставить документацию лежит на заказчике ГУП "Московский метрополитен" и генподрядчике "Мосинжпроект", на судью не подействовали. Он постановил оштрафовать компанию, принадлежащую семье Михаила Рудяка, на 50 000 рублей. Стройка, разумеется, не останавливалась.

Гендиректором "Мосинжпроекта" до недавнего времени оставался Геннадий Рязанцев, работавший здесь с 1969 года. Впрочем, в 2011 году в институте появилась должность заместителя директора по строительству. Им стал Константин Матвеев, ранее возглавлявший ООО "Нефтегазинжиниринг" (Татарстан). Эта компания была генподрядчиком строительства комплекса нефтеперерабатывающих предприятий "Танеко" в Татарстане. Курировал стройку тогда министр правительства республики, а ныне глава московского стройкомплекса Марат Хуснуллин. "Матвеев в чистом поле построил нефтехимический завод, какого нет в России, - объясняет Хуснуллин. - Управленцев такого уровня я и пяти не назову". На сайте "Мосинжпроекта" Матвеев называется уже гендиректором всей компании. Запрос Forbes компания переадресовала в городской департамент строительства.

Комментировать качество работы "Мосинжпроекта" строители отказываются. В неформальных разговорах они жалуются, что проектировщики большую часть работы перекладывают на строителей, а сами "рисуют" очень мало и неконкретно или "усаживают" будущие станции так, чтобы для их строительства требовалось на два года перекрывать оживленные проспекты. "Вы посмотрите, кто пришел в "Мо-синжпроект" - те, кого в свое время выгоняли из строительно-монтажных управлений", - возмущается один из пенсионеров московского стройком-плекса. "Метрогипротранс", работающий у "Мосинж-проекта" на субподряде, по данным СПАРК, увеличил выручку с 2,4 млрд в посткризисном 2010-м до 4 млрд рублей в 2011 году - самый большой показатель за четыре года. На субподрядах работают Харьковский, Ташкентский, Минский проектные институты.

По словам Хуснуллина, с 2012 года вступил в силу 223-ФЗ и все договоры "Мосинжпроект" заключает по этому закону. Первый крупный тендер на строительство и проектирование части Кожуховской ветки метро до Некрасовки должен был пройти в декабре, но не состоялся. Договор "Мосинжпроект" заключил с новичком московского метростроения УСК "Мост".

Кто на новенького

Прогуливаясь по перегонному тоннелю строящегося участка "Выхино" - "Лермонтовский проспект", который возводит УСК "Мост", легко забыть, что находишься в самом сердце огромной стройки. Тоннелепроходческий щит диаметром 6 м проходит 16 м в сутки и оставляет за собой коридор из плотно и аккуратно уложенных бетонных колец. Составные части колец уже с изоляцией из резины поставляет принадлежащий "Мосту" Толбинский завод железобетонных изделий. В тоннеле чисто, светло и тихо, пол тщательно подметен, порода, которую выгрызает ротор щита, вывозится вагонетками, но уже почти смонтирована лента конвейера - с ним будет быстрее. Внутри щита в небольшой кабине, напоминающей кабину самолета, пилот и маркшейдер управляют махиной. Механизм длиной 100 м, диаметром 6 м и весом больше 100 т отклоняется от проложенного маршрута не больше чем на 2 мм по горизонтали и 4 мм по вертикали - нос чуть задирают, чтобы щит "не зарывался". Со смены выходит хрупкая девушка-маркшейдер, в руках у нее букет цветов - в честь того, что она прошла юбилейный километр тоннелей. Она работала на Саяно-Шушенской ГЭС, строила тоннели в горах в олимпийском Сочи и теперь вот - метро в Москве.

До сих пор самый известный проект УСК "Мост" - мост на остров Русский во Владивостоке. Подряд объемом 32 млрд рублей на строительство крупнейшего вантового моста в стране с пролетом длиной более километра "Мост" получила в 2008 году указом президента Медведева. Тогда же компания выиграла крупный подряд РЖД на строительство совмещенной автомобильной и железной дороги Адлер - Альпика-Сервис объемом 25 млрд рублей. Костылев и Сур успели завершить работу к саммиту АТЭС, а сейчас спешат сдать дорогу Адлер - Альпика-Сервис к началу Олимпиады в Сочи. Но центр инвестиционной активности государства сейчас сместился в сторону Москвы, здесь ежегодно распределяется 300 млрд рублей только по программе "развитие транспортной системы". Крупными подрядчиками города стали компании "Мостотрест", долей в которой владеет еще один миллиардер и друг Владимира Путина Аркадий Ротенберг, а также ИФСК АРКС (она, впрочем, была крупным подрядчиком и при Лужкове), блокирующий пакет в которой купил Геннадий Тимченко.

"УСК "Мост" сегодня - одна из лучших строительных организаций по тоннельным сооружениям в стране, - утверждает Марат Хуснуллин. - Они строили Новосибирское метро. И вообще мне очень нравится, как они работают". Компания Ко-стылева и Сура начинала со строительства железнодорожных мостов, но в 2006 году купила крупнейшего строителя бамовских тоннелей "Бамтоннельстрой", сразу став обладателем самого крупного в стране парка тоннелепроходческих меанизированных комплексов. В компании работает 30 000 человек, на строительстве метро занято около 2000, но будет больше. Первый участок, продолжение Таганско-Краснопресненской линии от станции "Выхино" до станции "Котельники" длиной 6,6 км с четырьмя станциями УСК "Мост" получила от "Мосинжпроекта" в 2011 году и должна достроить в сентябре 2013 года. Общая стоимость работ - 31,7 млрд рублей, из них освоено только 12,2 млрд. Получается, что за оставшиеся полгода строительной компании бамовцев и Тимченко предстоит освоить 19,6 млрд рублей.

Самый крупный из последних лотов - Кожуховская линия от станции "Авиамоторная" до "Новогиреево" - был разыгран в конце прошлого года. "Был тендер, но мы в нем не участвовали", - сказал Forbes Сергей Кидяев из "Ингеокома", поясняя, что мощности и так загружены. По словам Марата Хус-нуллина, в тендере по проектированию и строительству части Кожуховской ветки победила УСК "Мост". Вся ветка длиной 16,7 км имеет восемь станций, совокупный объем вложений в нее департамент строительства оценивал в 80 млрд рублей.

"Такого глубокого метро нигде в мире нет"

Крупнейшим подрядчиком Московского метрополитена пока остается "Московский метрострой" - компания, которая долгие годы была монополистом на этом рынке. Сотрудники "Мосметростроя" ощущают себя единственными подлинными метростроевцами и вспоминают, как к ним на участок приезжали учиться люди из "Бамтоннельстроя". Стоит миновать рынок у "Петровско-Разумовской" и войти в ворота стройплощадки, как словно окунаешься в 1980-е: аккуратные, но уже в стиле ретро информационные доски, потрепанные КамАЗы, а во взглядах работников читается: сделаем, как велено, хотя знаем, как было бы лучше, но не скажем.

"Мы работаем на большой глубине. Такого глубокого метро нигде в мире нет, - объяснял журналистам газеты "Московская перспектива" генеральный директор "Мосметростроя" Геннадий Штерн в 2009 году. - Почему мы строим так глубоко?

На глубине 30 м у нас плывун, тут строить нельзя... А на глубине 60-70 м уже устойчивые породы, где можно делать станции". По этой причине, а не только из-за выполнения вторичной функции бомбоубежища в Москве так много станций - настоящих бункеров. Однако из тех 37, которые проектируются и строятся сейчас, 29, по словам Марата Хуснуллина, будут станциями мелкого заложения. Даже те, по которым был задел, перепроектируют и поднимают. Такая станция стоит в полтора-два раза меньше, чем глубокая, и строится на два года быстрее, но зато как раз в том самом плывуне. "Вот введут в эксплуатацию, и никто не знает, что будет", - зловеще предрекают строители из "Мосметростроя".

В докризисном 2008 году выручка этой компании была 27 млрд рублей, в 2010-м - 10 млрд, а в 2011-м - всего 6,4 млрд рублей. Тогда многие строительно-монтажные управления (СМУ) "Метро-строя" сидели без работы или уходили в свободное плавание. В конце 2010 года Росимущество выставило 100%-ный пакет акций "Мосметростроя" на торги, на которых победила компания "Центр-строй", принадлежавшая структурам основателя "Банкирского дома Санкт-Петербург", чиновника Минрегиона и главы совета директоров компании Владимира Когана. Весь "Метрострой" с его трудовым коллективом 8500 человек был продан за 7,6 млрд рублей. Компании НПО "Мостовик" Олега Шишова и "Е4" Михаила Абызова целый год пытались доказать в судах, что торги были несправедливыми, цена занижена, а их незаконно не допустили до участия, но ничего не добились. В 2011 году, уже после распределения больших московских подрядов, Коган неожиданно вышел из бизнеса и продал свой пакет менеджменту компании во главе с гендиректором Евгением Кашиным.А еще через полгода ФАС одобрила приобретение компанией Questron Business Inc. 50,02% акций кипрского офшора, контролирующего "Мосметрострой" и ряд его бывших "дочек", выведенных за пределы группы в 2010-2011 годах и подконтрольных менеджменту. Представитель "Мосметростроя" заявил газете "Ведомости", что одобренное ходатайство является частью сделки по продаже контрольного пакета компании совладельцу "Трансмашхолдин-га", который поставляет московскому метрополитену вагоны, Андрею Бокареву. Бокарев возглавил совет директоров "Мосметростроя". Андрей Бокарев является давним партнером Максима Ликсу-това, руководителя департамента транспорта Москвы. Департамент транспорта и департамент строительства - два основных соисполнителя программы "Развитие транспортной системы".

До конца 2014 года "Мосметрострою" предстоит возвести 16,6 км тоннелей и восемь станций, совокупная стоимость около 72 млрд. По словам Марата Хуснуллина, средняя рентабельность, которую бюджет позволяет иметь подрядчикам, составляет 15% от стоимости строительно-монтажных работ.

Две другие компании, которые наращивают объемы по строительству московского метро, тоже не совсем чужие для руководителей московского правительства. По данным московских властей, компания "Ингеоком" в 2011 году освоила 3,1 млрд рублей, в 2012-м - 10 млрд. "Ингеоком" работает на строительстве московского метро довольно давно, с 1995 года это направление в основанной Михаилом Рудяком компании возглавлял Илья Маковский, сын автора идеи глубокого метро в Москве Вениамина Маковского и брат заведующего кафедрой мостов и транпортных тоннелей МАДИ Льва Маковского. "Ингеоком" под руководством представителя славной семьи метростроевцев построил станцию "Славянский бульвар" и перегонные тоннели Арбатско-Покров-ской линии, ветку от "Киевской" до "Москва-Сити" и еще несколько объектов. Но в конце 2011 года Маковского перевели на должность председателя совета директоров, а вице-президентом "Ингеокома", курирующим строительство метро, стал Сергей Кидяев. До прихода в "Ингеоком" он работал первым вице-президентом ОАО "Сити", а ранее руководил проектом модернизации комбината "Уральская сталь" в Оренбурге. По работе в "Уральской стали" (бывшая НОСТА) Кидяев пересекался с нынешним руководителем Департамента строительства города Москвы Андреем Бочкаревым, который в 2006-2007 годах занимался инвестиционными проектами "Русала".

Наконец, четвертый подрядчик, чьи объемы на московском метро неуклонно растут, - это казанское ОАО "Казметрострой".В 2011 году компания, которой строить метро в Казани помогали и "Мос-метрострой", и "Ингеоком", освоила 1,1 млрд рублей, в 2012-м - уже 6,1 млрд. Компании выделили участок "Битцевский парк" - "Старокачаловская" на юге Москвы, его протяженность составляет 5 км, три станции. "Казметрострой" на 100% принадлежит Комитету земельных и имущественных отношений Казани. Бессменный генеральный директор компании Марат Рахимов одновременно возглавляет созданное в прошлом году в Москве ЗАО "Транс-метрострой". По данным СПАРК, 50% в этом ЗАО принадлежит фирме, подконтрольной Валерию Са-милову. Самилов - гендиректор холдинга "Кама-главстрой", который владел "Нефтегазинжинирин-гом" - той самой компанией, построившей в чистом поле нефтеперерабатывающий завод под руководством Константина Матвеева, ныне гендиректора могучего "Мосинжпроекта". Оба, Матвеев и Самилов, некоторое время были совладельцами нижнекамской компании ООО "Техно-Ресурс". У строителей тоннелей есть традиция давать тонне-лепроходческим комплексам женские имена - щит "Ольга", щит "София", щит "Юлия". У "Казме-тростроя" щиты называются "Айсылу" и "Ляйсан".

Борцы против метро

Несмотря на то что у совладельцев или топ-менеджеров подрядчиков строительства московского метро оказались знакомые в разных эшелонах власти, строительство не идет гладко. "Самая большая проблема - это отсутствие подготовленных площадок", - жалуется Марат Хуснуллин. По первоначальному проекту станцию "Хорошевская" Третьего пересадочного контура предполагалось построить на месте здания Россельхозакадемии и ресторана "Макдоналдс", сумма компенсанционных выплат, по расчетам специалистов "Ингеокома", превысила бы 3,5 млрд рублей, то есть была бы сопоставима со стоимостью станции; кроме того, проект предполагал перекрытие Хорошевского шоссе. "Мы надели сапоги, - рассказывает Сергей Кидяев, - и пошли по округе искать оптимальное расположение станции". В ходе поисков "Ингеокому" пришлось проводить переговоры с РЖД и Мосводокана-лом,и в результате сноса зданий удалось избежать. В бюджете Москвы на 2013 год предусмотрено только 782 млн рублей на компенсационные расходы.

Летом 2011 года Сергей Собянин подписал распоряжение об изъятии для нужд строительства станции "Лермонтовский проспект" трех участков. С двумя участками все прошло гладко, а вот владелец дома 109 по Лермонтовскому проспекту Михаил Рачков и его семья из восьми взрослых и четырех детей, прописанных в частном деревянном доме, выезжать отказались. Московские чиновники и владелец недвижимости, чьи права защищает закон о неприкосновенности частной собственности, никак не могли договориться о размере компенсации. Рачков показывал журналистам газеты "Жулебинский бульвар" акт независимой оценки домовладения в 51 млн рублей и требовал от властей трехкомнатную квартиру и 160 млн рублей. Чиновники предлагали только "двушку", ссылаясь на то, что площадь дома не превышает 64 кв. м. Строителям из компании "Бамтоннельстрой" ждать окончания разбирательства было нельзя, в результате покосившийся дом 109 по Лермонтовскому проспекту оказался будто на острове - и слева, и справа вырыли котлован. В декабре департамент жилищной политики все-таки выиграл дело во всех судебных инстанциях, согласившись отдать семье Рачкова две трехкомнатные квартиры. "Это в чистом виде экономический шантаж, - говорит Марат Хуснуллин. - Старый дом, куда всеми правдами и неправдами прописали огромное количество людей и требовали колоссальных компенсаций. При всем нашем горячем желании год ушел на суды", 15 февраля деревянный дом все-таки снесли.

Бывает, что строительство упирается и в другие сложности. В 2010 году известный в городе Котельники бизнесмен, владелец торгового комплекса "Автогарант" Яков Ровнер выкупил у Росимущества 20 га земли в районе "Опытное поле". Ровнер собирался построить там жилой квартал и торговый центр. Но в 2011 году выяснилось, что для разгрузки станции "Выхино" Таганско-Краснопресненской линии нужно протягивать ветку по территории области, строить станцию "Котельники" и транспор-тно-пересадочный узел на ней. Ровнер согласился выделить землю под вестибюли метро, но ТПУ с огромным потоком маршруток и автобусов строить не позволяет. Власти Москвы пообещали финансировать строительство станции на территории области, если область обеспечит выделение участка. Уже в ноябре 2011 года следственное управление МВД России "Люберецкое" возбудило уголовное дело против неустановленных чиновников Росимущества, продавших Ровнеру землю за 290 млн (дешево, потому что у компании Ровнера был договор аренды этого участка на 49 лет, что для любого другого покупателя было бы серьезным обременением). Позже Одинцовский суд санкционировал арест участков по гражданскому иску одного из бывших партнеров Ровнера, против детей и жены бизнесмена были возбуждены уголовные дела. Следственная махина дала сбой - Московский областной суд арест снял, из уголовных дел ничего не вышло. СК "Мост" обустраивает площадку. Ровнер сказал Forbes, что сейчас "договоренности удалось достичь".

Иногда выхода из тупиков не находится вовсе. Например, осенью было принято решение отменить строительство станции "Стахановская" - во многом потому, что не удалось договориться с собственником участка и найти альтернативные варианты размещения станции. Жители района Раменки и студенты МГУ выходили протестовать против строительства станции "Ломоносовский проспект" на пересечении Ломоносовского и Мичуринского, останавливали вырубку деревьев и обращались с исками против Мосгосстройнадзора и департамента строительства в суд - требовали, чтобы станцию разместили там, где предусмотрено Генпланом, на пересечении Мосфильмовской и Минской улиц, и строили закрытым способом. "Жители Ясенево в защиту Битцевского леса" протестуют против строительства на небольшой глубине под лесом продолжения Бутовской линии - это может нанести вред водоносному слою почвы и в конечном счете всей экосистеме парка.

Процедура публичных слушаний - бич московского стройкомплекса, и власти были бы рады избавиться от нее. Все больше жителей столицы принимает в них участие, все активнее они выражают свое несогласие с представленными проектами и добиваются их корректировки. Без проведения публичных слушаний строители не могут получить комплект проектно-сметной документации, это приводит к многомесячным задержкам. Перед самым Новым годом депутаты Мосгордумы решили сделать строителям подарок и приняли в первом чтении поправки в Градостроительный кодекс, которые отменяли публичные слушания по большой части проектов (обсуждения ГПЗУ и территориальных и отраслевых схем). Однако интернет-пользователи, активисты, муниципальные депутаты так громко и интенсивно возмущались, что Сергею Со-бянину пришлось обращаться к городским депутатам с призывом публичные слушания не отменять.

"Тоннелепроходческий комплекс - он идет безостановочно, - объясняет Марат Хуснуллин. - Метро будет построено, его невозможно остановить". К 13 круглосуточно работающим машинам в этом году должно прибавиться восемь. Стоимость техники превысит полмиллиарда долларов. Но если власти и строители не научатся договариваться с теми, для кого, собственно, роются все эти километры подземных тоннелей, вся увлекательная игра в метро с приближенными подрядчиками и управляемыми правилами может закончиться ничем. Привлечение на работу в Москве "проверенных кадров" из Татарстана не означает непременно сговор и коррупцию, но все же обращает на себя внимание. Кстати, в начале февраля нового руководителя получил один из старейших и серьезнейших проектных институтов Москвы - НИиПИ Генплана, рассчитывающий в числе прочего пассажиропоток для будущих станций метро. Исполняющей обязанности директора учреждения, уже 60 лет работающего над Генпланом столицы (большинство руководителей которого имеют примерно тот же возраст), стала 28-летняя Карима Нигматуллина, дочь знаменитого океанолога академика Роберта Нигматуллина. Выпускница Принстонского университета по специальности "прикладная математика" - бывший руководитель проектов в Intellectual Ventures Билла Гейтса. Советской гвардии метростроевцев пора на пенсию?

Россия. ЦФО > Транспорт > forbes.ru, 1 апреля 2013 > № 854108 Мария Абакумова

Полная версия — платный доступ ?


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 25 февраля 2013 > № 766276 Мария Абакумова

Кто владеет самой дорогой недвижимостью рядом с Кремлем

Мария Абакумова

редактор Forbes

Самый «дешевый» объект оценивается в $60 млн, стоимость самых дорогих проектов превышает $1 млрд

«Если бы у вас был участок на Красной площади, вы бы его продали?» — задавая этот риторический вопрос, владелец площадки с видом на Кремль дает понять, насколько высоко ценит свою собственность. Действительно, цифры ослепляют: стоимость квадратного метра в Третьяковском проезде или в первых домах на Тверской доходит до $30 000 за 1 кв. м, стоимость аренды здесь может быть и $7000, и $10 000 за кв. м в год.

Forbes решил узнать, кто владеет этими сокровищами и получает эти баснословные доходы. Мы отобрали самые крупные объекты из тех, что находятся на расстоянии одного километра от Кремля и приносят своим владельцам деньги. Кремль в плане — треугольник, поэтому карта получилась в виде сердца. По нашим оценкам, стоимость выбранных 19 объектов приближается к $7 млрд.

Разворачивать стройку вокруг Кремля неудобно. Окрестности плотно застроены, территории непосредственно возле красной стены строго охраняются ФСО, подземное пространство переполнено сетями и коммуникациями, да и концентрация исторических памятников здесь выше, чем где-либо. Все это может увеличить себестоимость строительства на 20–30% по сравнению с другими районами центра Москвы. И несмотря на всю эту тесноту, гостиницы, офисы и торговые комплексы здесь прикупили Роман Абрамович, Сулейман Керимов, Аркадий Ротенберг, Дмитрий Рыболовлев, Александр Занадворов, Михаил и Саит-Салам Гуцериевы, Микаил Шишханов и многие другие участники списка Forbes.

Список владельцев мог бы быть намного длиннее, если включить в него всех бывших участников «Золотой сотни», которые когда-то владели проектами вблизи Кремля, но затем почему-либо их утратили. Наблюдая, как переходили из рук в руки самые привлекательные объекты у Кремля, можно изучать новейшую российскую историю.

«[Гостиница]«Москва» — здание, «Россия» — целый квартал! — в интервью, данном несколько лет назад Forbes, девелопер Шалва Чигиринский, который принимал участие в реконструкции обеих гостиниц, не скрывал воодушевления. — «Россия» — совсем другие перспективы». Будучи главой Московской девелоперской компании, которая на паях принадлежала ему и столичному правительству, Чигиринский разрабатывал в начале 2000-х концепцию обновленной гостиницы «Москва». Право реконструировать гостиницу и получить за это часть ее площадей досталось структурам депутата Ашота Егиазаряна, однако Чигиринский, который был хорошим приятелем жены столичного мэра Елены Батуриной (их офисы располагались по соседству в построенном Чигиринским здании в Никитском переулке, Чигиринский утверждал, что оплачивал ее расходы на самолет), получил от города куда более сладкий кусок. А именно проект строительства целого квартала офисов и гостиниц на месте снесенной гостиницы «Россия» — гигантский проект на 300 000–450 000 кв. м с объемом инвестиций $830 млн. Конкуренты Чигиринского обещали вложить в реконструкцию площадки на берегу Москвы-реки, где стояла гостиница, вдвое больше, но конкурсная комиссия, послушная воле Юрия Лужкова, была непреклонна.

Ну и где новый квартал на месте «России»? Чигиринский успел только разобрать остатки гостиницы, затем грянул кризис, девелопер не смог выплачивать долги, новые власти Москвы во главе с Сергеем Собяниным отобрали площадку, а недавно Владимир Путин пожелал видеть на месте пустыря парк. Чигиринский, как и Елена Батурина, давно за границей.

Другой баловень судьбы эпохи Лужкова — совладелец Черкизовского рынка Тельман Исмаилов. В начале 2000-х годов он выкупил у города и миноритарных акционеров (среди них был Иосиф Кобзон) знаменитый «Военторг» на Воздвиженке. Здание разобрали до основания и построили заново, площадь увеличилась с 18 000 до 70 000 кв. м, и до кризиса и смены власти в Москве обновленный торговый комплекс, который отчаянно ругали архитектурные критики, оценивался в $700 млн. Однако после кризиса, закрытия Черкизовского рынка и бегства Тельмана Исмаилова за рубеж (газеты писали, что он поссорился с Владимиром Путиным) объект купил владелец «Нафта Москвы» Сулейман Керимов. Он, в свою очередь, в 2011-м отдал это здание другому олигарху — «королю удобрений» Дмитрию Рыболовлеву: «Военторг» пошел в счет оплаты сделки по приобретению пакета акций химического гиганта «Уралкалий».

Подобных примеров много. Когда-то влиятельный, а сейчас скрывающийся за рубежом депутат Ашот Егиазарян уже лишился гостиницы «Москва» и участка на Софийской набережной — первый проект получили Сулейман Керимов и друг Владимира Путина Аркадий Ротенберг, второй — «Альфа-Групп». Компания «Интеко» Елены Батуриной не построит пятизвездный отель на месте Теплых торговых рядов на Красной площади, хотя еще несколько лет назад дело казалось решенным.

Можно ли владеть недвижимостью вблизи Кремля и не стать жертвой очередной волны передела собственности? Как показывает опыт, можно, если вести бизнес аккуратно и оставаться по возможности незаметным. Владелец бизнес-центра «Романов двор», в котором расположен офис «Тройки Диалог» и который уже много лет сохраняет лидерство по ставкам аренды, Гагик Адибекян начал возводить свой проект еще в 1990-е и постепенно расширил его с 6000 кв. м до нынешних 46 000 кв. м. Адибекян полюбовно улаживал дела с партнерами, когда те хотели заняться другим бизнесом, и ни с кем не воевал. А долей в бизнес-центре «Балчуг Плаза», окна которого также выходят на Кремль, уже очень давно владеет самый договороспособный из российских олигархов Роман Абрамович.

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 25 февраля 2013 > № 766276 Мария Абакумова


Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 24 января 2012 > № 480227 Мария Абакумова

Стоп, кран! Почему и куда из Москвы бегут строители

Мария Абакумова

В Москве может остаться всего четыре крупных девелопера. Все — связанные с государством

«Сейчас представители проверяющих служб слетаются, как только увидят подъемный кран! Раньше-то строек было много, на всех хватало», — с возмущением рассказывает владелец крупной московской строительной компании. «За последние два месяца в Москве не появилось ни одного объекта», — говорит генеральный директор компании Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Объем строительства в Москве снизился вдвое, подъемные краны действительно встречаются реже. Бизнес, подаривший России таких ярких персонажей, как Сергей Полонский, обещавший съесть свой галстук и подравшийся в телеэфире с миллиардером Александром Лебедевым, или Владислав Доронин, подругой которого стала модель Наоми Кэмпбелл, переживает драматические перемены.

С 2001-го по 2008-й в Москве строили не менее 4,4 млн кв. м жилья в год (для сравнения: один многоэтажный микрорайон — это 0,2–0,5 млн кв. м). О рекордах любил рапортовать на совещаниях у мэра Юрия Лужкова его первый заместитель Владимир Ресин, который курировал московский стройкомплекс (после последних думских выборов он собирался занять кресло депутата Госдумы). Сейчас все изменилось. В 2010 году в Москве ввели в строй 1,7 млн кв. м жилья, в этом году ожидается 2,2 млн, и дальнейшего роста не предвидится. Похожая ситуация с коммерческой недвижимостью. В 2007 году построили 2,5 млн кв. м торговых центров и офисов, в 2010-м — 1,3 млн кв. м. Квадратный метр любой недвижимости в Москве стоит не меньше $3000, это значит, что на рынок теперь приходит на $11 млрд меньше денег. В 2008 году в Москве официально было 3759 строек, в 2011-м —2804 стройки.

Первый удар по московским стройкам нанес кризис 2008 года, а осенью 2010-го назначенный мэром Сергей Собянин приступил к полному пересмотру практики строительства в столице. «К сожалению, в Москве создана мутная среда инвестиционных контрактов, которая является образцом российской коррупции, чиновничьего беспредела, да и просто бестолковщиной», — заявил он и создал Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК), руководить которой поставил бывших министра строительства Татарстана Марата Хуснуллина и федерального замминистра экономического развития Андрея Шаронова — чиновников, никак не связанных ни с московским бизнесом, ни с командой предыдущего мэра. Эта комиссия занялась пересмотром заключенных городом инвестиционных контрактов.

Что такое инвестиционный контракт? По сути, это самый популярный до недавнего времени способ вести девелоперскую деятельность в Москве. Большая часть земли в столице избежала приватизации и осталась в муниципальной собственности. Чтобы построить на этой земле дом или магазин, девелопер заключал инвестконтракт: город разрешал строительство, а взамен должен был получить долю готовых площадей в реальном или денежном выражении. Все остальные документы — договор аренды участка, проект планировки и т. д. — по отношению к инвестконтракту были вторичными.

Инвестконтракт считался серьезным активом. Имея инвестконтракт, девелоперы записывали непостроенные объекты в свой портфолио, когда продавали акции инвесторам на западных биржах: капитализация «Системы Галс» превышала $2 млрд, RGI International — $1,4 млрд, причем у последней выручка в предыдущем году была $380 000. Инвестконтракты были товаром, они перепродавались и с учетом особенностей столичного земельного рынка заменяли куплю-продажу земли.

Эту систему Собянин полностью перекраивает. Мэр лично возглавляет Градостроительно-земельную комиссию (по рассказам участников рынка, он за полтора часа заседания подписывает 120 резолюций, что исключает возможность внимательного изучения). Планировалось, что 1300 инвестиционных контрактов, заключенных городом с бизнесменами, ГЗК успеет рассмотреть к сентябрю, однако эта работа до сих пор не закончена. По состоянию на начало декабря ГЗК вынесла решения только по 800 контрактам: 344, почти половина из них, должны быть расторгнуты.

Заместитель мэра Андрей Шаронов, отвечая на вопросы Forbes, называет основные причины расторжения инвестконтрактов: невозможность оформить земельные отношения, слишком большой объем проектов, который не выдержала бы инфраструктура, наличие на участке сложных обременений. «Конечно, можно догадываться, — говорит он, — как согласовывались в свое время подобные несуразности — что называется, в «ручном режиме». При этом расторгаются преимущественно те инвестконтракты, строительство по которым не началось.

С 1 января 2012 года у московской администрации появится еще одно мощное оружие в борьбе с системой инвестконтрактов. Вступает в силу принятый Госдумой закон, который позволяет администрациям Москвы и Петербурга расторгать инвестиционные контракты и договоры аренды с девелоперами без выплаты компенсаций, кроме документально подтвержденных затрат. Расторгнуть контракт можно, если больше 40% работ не выполнено в срок, если есть обременения и по другим подобным причинам. Пока этот закон не был принят, девелоперы часто обращались в суд — уже сейчас зарегистрировано несколько десятков таких процессов.

Отключив одну систему отношений, новую власти не создали. «В городе отсутствует рынок инвестиционных предложений, — сказано в письме, подготовленном в ноябре Ассоциацией инвесторов Москвы и депутатом Мосгордумы Иваном Новицким. — В 2011 году проведено восемь земельных аукционов для строительства зданий общей площадью лишь 46 000 кв. м. Другие узаконенные формы привлечения инвестиций (концессионные соглашения, договоры на развитие застроенных территорий, доверительного управления и др.), как и прежде, в городе не работают».

Вопросы без ответов

«Разговоры о том, что мы остановили стройку, неправда», — ответил инвесторам через несколько дней на расширенном заседании коллегии стройкомплекса заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. По его словам, с начала года в Москве было выдано 339 новых разрешений на строительство, а площадь всех строящихся объектов в Москве превышает 32 млн кв. м.

Но по сравнению с тем, к чему привыкла Москва, это уже заметное снижение темпов. На том же заседании Хуснуллин рассказал, что, хотя Генплан предполагает строительство 200 млн кв. м недвижимости, в нынешних границах будет возведено только 80 млн кв. м, остальное — в «новой Москве», на большой территории, недавно прирезанной к столице с юго-запада. Значит, в «старой» Москве и дальше будут строить вдвое меньше жилья и вдвое меньше торговых и офисных центров. Борцы за сохранение исторического облика Москвы и противники точечной застройки могут ликовать, но для девелоперов подобная закупорка губительна. Новых проектов просто нет.

В мэрии понимают, что томительная пауза между остановкой одного механизма ведения бизнеса и запуском другого затянулась. Власти предлагают девелоперам два пути. Первый — игра на той же территории по новым правилам. При реализации инвестконтрактов во взаимоотношениях с инвесторами надо переходить на формат земельных аукционов, объясняет Андрей Шаронов. А после их проведения разрешать строительство на основании градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) с учетом известных и с самого начала понятных ограничений. Однако этот механизм пока не работает. «Я с удовольствием поучаствовал бы в аукционе, — возражает генеральный директор строительной компании. — Но где аукционы?» На тех восьми, которые состоялись, речь шла главным образом о строительстве гаражей, общая площадь которых, 46 000 кв. м, — капля в море московского рынка недвижимости.

Почему город не может распределять больше участков? Потому что не успевает готовить те самые ГПЗУ. «Раньше в Москве существовал девелопмент двух видов, — говорит владелец корпорации «Баркли» Леонид Казинец. — Девелопмент зданий и ленддевелопмент — сбор необходимых для строительства документов для участка и продажа такого юридически подготовленного участка застройщику. Сегодня государство функцию ленддевелопмента оставило только у себя». Но подготовка участка к аукциону — по-византийски долгий, запутанный процесс, и проходить все круги бюрократического ада государству ничуть не легче, чем частнику. «Была сложная система, которую знал, хотя и не полностью контролировал, Ресин, — рассказывает бывший чиновник московского правительства. — Все департаменты имели какие-то свои интересы и могли торговаться: ты вот здесь сделаешь послабление моему проекту, а я вот тут завизирую бумаги по твоему. Эту систему разрушили, а новой не создали».

Инвесторы смогут возобновить свою активность на новой территории, предлагает еще один путь заместитель мэра Андрей Шаронов, имея в виду 160 000 га «новой Москвы». Но условия для ведения бизнеса там тоже отсутствуют, и, когда появятся, непонятно — реальных сроков нет. Чиновник прежнего состава московского правительства замечает, что на новых территориях пока элементарно не хватает воды. Не урегулированы земельные отношения, нет градостроительной документации, неясно, кто будет ее готовить, констатирует столичный девелопер. Специалисты Москомархитектуры и раньше были перегружены работой, откуда брать ресурсы для двукратного роста производительности, непонятно.

Выходит, что оба пути упираются в неспособность городских властей справляться со взятыми на себя задачами. У участников рынка накопилось много вопросов к эффективности команды Собянина. Рассказывают, например, что простой протокол совещания подписывается в течение 25 дней.

Как анекдот пересказывают историю с детскими садами. Городской заказ предполагал, что за год будет введено 50 детских садиков. По 12 из них не успели провести аукцион, просто подготовить все бумаги. На 22 участках «привязали» сады из сборных бетонных конструкций, строители выполнили нулевой цикл, когда внезапно обнаружилось, что завод, который производит детали для садиков, остановился. В сентябре город решил строить на месте сборных садиков монолитные, но с учетом работ по перепроектированию можно предположить, что план вряд ли будет выполнен полностью. План по вводу жилья выполняется медленно: уже понятно, что 2,5 млн кв. м, о которых говорили в начале года, не будет построено, максимум — 2,2 млн. При этом на конец ноября было введено только 1,4 млн.

«То, что эта команда не работоспособна, стало ясно примерно месяца через два после ее прихода, — горячится девелопер, которому столичные власти пытаются урезать площади. — У Хуснуллина в Татарстане было 50 объектов, у одной моей компании 45, а в Москве их несколько тысяч! Это в Казани можно было по каждому объекту совещание проводить и ездить на него, здесь так не получится». Его коллега вспоминает об одном из таких визитов: «Приехал ко мне, осмотрел площадку, похвалил. Спросил, сколько собираюсь строить. Я ответил, что 50 000 кв. м. — А сколько есть? — 5000. — Оставь 5000. Не надо перегружать город».

Возмущенных девелоперов можно, конечно, считать необъективными. Генеральный директор московского подразделения группы компаний «Пионер» Олег Сорока, напротив, хвалит московские власти за то, что они наводят порядок в земельных отношениях. «Пионер» строит жилой дом на землях Фонда развития жилищного строительства (РЖС, неподконтрольная Москве федеральная организация, в которую государство передает ненужные ему земли, например военные или сельскохозяйственные в черте города). В компании говорят, что получают все возможные согласования максимально быстро. Проблема только в том, что фонд РЖС провел в Москве лишь четыре аукциона.

Инвесторы и девелоперы могут возмущаться, говорить, что им не дают работать, и писать коллективные письма, но, по сути, перед правительством Москвы и не стоит задачи защищать их бизнес. Приоритет в развитии города, как неоднократно объяснял Сергей Собянин, — транспортное строительство. Принятая адресная инвестиционная программа города на 2012–2016 годы предполагает потратить на жилье 183 млрд рублей, а на транспорт — 892 млрд. Эра инвестконтрактов заканчивается.

Куда податься строителю

Для многих девелоперов сверхдоходный бизнес по застройке московской «Золотой мили», где цена квадратного метра исчисляется десятками тысяч долларов, уходит в прошлое. Каким бы сладким ни казался московский рынок недвижимости, девелоперы вынуждены перебираться на другие территории. «Мы сейчас закончим все проекты, документы на которые получили при Лужкове, новых пока не

начинаем», — говорит Леонид Казинец. «Баркли» — один из крупнейших застройщиков Остоженки, кроме того, в портфеле компании несколько жилых домов бизнес-класса в других районах Москвы, всего, как уверяет Казинец, более 300 инвестиционных объектов. «Мы можем работать на любой земле, работали в Прибалтике, Чехии, Черногории», — рассуждает Казинец. Но, конечно, о прежней доходности мечтать не приходится. По данным Knight Frank, средняя цена квадратного метра элитной недвижимости в Москве составляет $22 800, а в Праге — только $8000.

В провинции работать всегда проще, говорит гендиректор компании «Мосфундаментстрой-6» Виктор Нестеренко, там легче получать согласования. Построив в Москве больше миллиона квадратных метров, его компания собирается переходить в область и готовится построить крупный жилой комплекс в Нижнем Новгороде. Стоимость недвижимости здесь, по данным портала Gdeetotdom, в три раза меньше, чем в Москве: 47 000 рублей против 150 000 рублей за 1 кв. м.

Порядки, заведенные третьим московским мэром, может быть, положительно скажутся на решении транспортных проблем города, но отрицательно повлияют на цену квадратного метра, считает управляющий проектами риелторской компании «Тринфико Проперти Менеджмент» Артем Цогоев. Из-за снижения нового предложения цены могут, по его оценке, вырасти в ближайшее время на 20%. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в квартире бизнес-класса в Москве составляет примерно $6800. Предложение квартир в Москве имеет явную тенденцию к снижению, а значит, стоимость квадратного метра будет расти, соглашается Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Forbes рассмотрел несколько примеров того, как изменение привычной схемы работы в Москве отразилось на бизнесе отдельных девелоперов.

В область

Крупнейшим застройщиком Остоженки, московской «Золотой мили», была компания RGI International. Основатель компании Борис Кузинец — законодатель мод в строительстве максимально дорогого и качественного жилья. Цене $50 000 за 1 кв. м в его домах до кризиса никто не удивлялся. Один из пентхаусов в домах RGI выставлялся на продажу за $30 млн. Квартиры в его домах очень редко появляются на вторичном рынке. Долгое время фигура Кузинца была окружена ореолом загадочности. Он проводил бесчисленные встречи с клиентами, но воздерживался от общения с журналистами. В 2007 году RGI International разместила акции на Лондонской бирже альтернативных инвестиций (AIM). Финансовые показатели компании были более чем скромными — выручка $380 000. Однако девелоперский портфель, шесть перспективных участков на Остоженке и Сретенке, потянул более чем на $200 млн, а капитализация RGI через полгода после размещения акций перевалила за миллиард долларов.

За четыре года компания построила только один торговый центр — «Цветной» на Цветном бульваре. По остальным велась предпроектная работа, однако сейчас Борис Кузинец, пожалуй, может пожалеть о своей неспешности. ГЗК запретила увеличивать строительные объемы, тем самым сводя на нет экономический эффект от девелопмента. На одном из участков, где Кузинец планировал построить офисный комплекс на 25 000 кв. м, комиссия разрешит построить только 5000 кв. м. RGI пока продолжает сдавать стоящее на участке старое здание в аренду и снизила в своей оценке стоимость проекта в 3,5 раза — с $38 млн до $11 млн. Неудивительно, что инвесторы, купившие акции в RGI, недовольны менеджментом и операционными показателями компании. По оценкам компании Synergy, акционера RGI, текущее состояние каждого из проектов в центре Москвы не позволяет осуществить возврат инвестиций в приобретение прав.

Из семи перспективных проектов RGI в стадии активного строительства числится только микрогород «В лесу», жилой район экономкласса за МКАД площадью 1,3 млн кв. м. Стоимость метра по бизнес-плану здесь примерно в 10 раз меньше, чем на Остоженке, — $2600. Основатель RGI пригласил топового архитектора Сергея Чобана, но от персональных встреч с каждым клиентом ему теперь приходится отказываться.

Вокруг МКАД

Крупнейший московский домостроительный комбинат, который в год строит около миллиона квадратных метров жилья, переживает серьезные перемены. Еще до кризиса «ДСК-1» выиграл на аукционах, проводимых городским тендерным комитетом, право сноса ветхого жилья и строительства трех микрорайонов в Кузьминках, Ивановском и Нагатинском затоне общей площадью около 1 млн кв. м. Но исполнить эти инвестконтракты «ДСК-1» не смог. Оказалось, что они не соответствуют требованиям земельного законодательства, рассказывает заместитель генерального директора «ДСК-1» Андрей Паньковский. Аукционы проводились на право заключения инвестконтракта, а Земельный кодекс требует, чтобы разыгрывалось право заключения договора аренды. ФРС просто не зарегистрировала бы право собственности на объект, а значит, и права конечных покупателей квартир. Площадки вернулись в собственность города, а город вернул деньги, потраченные на аукционы. Других столь крупных инвестконтрактов в Москве у «ДСК-1» нет.

Другая важная часть бизнеса «ДСК-1» — строительство муниципального жилья. До кризиса город на свои средства возводил около 2 млн кв. м, из них 650 000 кв. м приходилось на «ДСК-1». Сейчас весь городской заказ — 650 000 кв. м, и доля «ДСК» снизилась до 150 000 кв. м в год, то есть объемы сократились в четыре раза. К тому же новые власти Москвы разрабатывают новые стандарты для «муниципального дома». В нем должно быть много однокомнатных и двухкомнатных квартир небольшой площади, но, по мысли руководителя департамента градостроительной политики Сергея Левкина, такой дом должен быть «вне серий», чтобы побудить московские ДСК конкурировать между собой. Марат Хуснуллин полагает, что конкурс по площадке, к которой привязана серия П-44Т, — это псевдоконкурс, поскольку эту серию выпускает только одно предприятие. «Такие разговоры ходят последние 10 лет, — говорит Андрей Паньковский. — Чтобы запустить новую серию, нам и другим ДСК нужно модернизировать мощности, а это сотни миллионов рублей и года три по времени. Если объявят конкурс на дом, в котором будут, скажем, двухкомнатные квартиры площадью 54 кв. м, то ни один из ДСК просто не сможет выйти на него, так как серий с таким набором квартир у него нет».

Портфель заказов «ДСК-1» сейчас по большей части состоит из строительства микрорайонов вокруг МКАД, на расстоянии примерно до 10 км. По итогам трех кварталов 2011 года выручка «ДСК-1» составляет 20,2 млрд рублей (аналогичный показатель прошлого года — 30 млрд рублей). Кроме того, этой осенью произошли изменения в структуре собственников комбината: владельцами 92% акций оказались четыре фирмы, из них три зарегистрированы за рубежом, в частности в Лондоне. Бенефициаром одной из них с долей 25% является Владимир Копелев, больше 50 лет проработавший на комбинате и раньше считавшийся основным владельцем. —

Государственная стройка

В одном из интервью совладелец компании «Дон-Строй» Максим Блажко оценил свой бизнес в $7 млрд. Дело было в 2008 году, когда «Дон-Строй» был одним из крупнейших строителей жилых домов бизнес-класса и коммерческой недвижимости. После кризиса от былого величия не осталось и следа. Компания «Дон-Строй-инвест», которая возводит жилые комплексы, перешла под контроль банка ВТБ — долг «Дон-Строя» перед ним достиг 80 млрд рублей. Генеральным директором стала вице-президент ВТБ финансист Алена Дерябина.

Сейчас, три года спустя, она уже уверенно сыплет строительными терминами, когда на коллегии стройкомплекса рассказывает о проблемах повторного согласования проектов после кризиса. «Хотелось бы, чтобы строители могли вводить объект в эксплуатацию с тем же набором документов, с которым они начинали его строить», — говорит она. «Дон-Строй-инвест» может позволить себе бороться с законодательной практикой, потому что его-то крупные проекты никто не рискует приостановить. Среди одобренных ГЗК проектов «Дон-Строй-инвеста» — строительство 100 000 кв. м жилья на Погодинской улице в ЦАО. Сейчас в работе у компании восемь проектов, объем продаж в 2011 году превысил 64 000 кв. м.

«Строительство — это последний немонополизированный крупный сегмент бизнеса, — говорит один из конкурентов «Дон-Строя». — Теперь его тоже национализируют. В Москве останутся четыре крупных связанных с государством девелопера: ВТБ, Сбербанк, «Ростехнологии» и еще кто-то».

Россия. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 24 января 2012 > № 480227 Мария Абакумова

Полная версия — платный доступ ?


США. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 3 ноября 2011 > № 454548 Мария Абакумова

Как оживить парк

Мария Абакумова

Парки занимают около трети территории Москвы, но остаются неуютным местом. Forbes нашел несколько примеров творческого решения этой проблемы в развитых странах

Ортодоксальное градостроительство относится к местным открытым участкам поразительно не критически, обожествляет их и фетишизирует», — пишет в своей книге «Смерть и жизнь больших американских городов» известный ученый-урбанист Джейн Джекобс. Но это ничем не оправданно. По мысли Джекобс, залог успеха публичного пространства вроде парка, сквера или сада — заполненность его людьми разных возрастов и социальных групп, причем большую часть дня. Если в парке катаются на велосипедах тинейджеры, совершают пробежки взрослые, прогуливаются с колясками мамы и няни из близлежащих домов и любуются на птиц пенсионеры, то парк полон жизни.

Обеспечить притяжение публики — совсем непростая задача, решать которую нужно, например, путем создания интересного, неравномерного ландшафта в самом парке и строительства зданий неодинакового функционального назначения вокруг него. Тогда по вечерам здесь будут гулять жители окрестных микрорайонов, а днем — студенты близлежащих вузов и клерки (в обеденный перерыв). Если эту задачу не решить, парк пустеет и в нем начинают собираться асоциальные, а то и криминальные элементы. И вот уже местные жители обходят стороной парк, разбитый когда-то для них.

Обитатели некоторых восточных московских районов, граничащих с Измайловским парком, или люди, объединявшиеся в социальных сетях, чтобы поймать «битцевского маньяка», вполне согласятся с рассуждениями Джекобс. В столице 106 парков, и многие честнее было бы назвать опасными пустырями. Столичные чиновники признают, что материальная инфраструктура парков изношена, не хватает даже скамеек и урн. Вячеслав Король, директор Филевского парка, занимающего 280 га на западе Москвы, признал в интервью газете МК, что в парке освещена только одна аллея.

Новый мэр Москвы Сергей Собянин объявил, что займется столичными парками. Объем финансирования пятилетней программы «Развитие индустрии отдыха и туризма» превышает 125 млрд рублей. Пока опыт Москвы ограничивается Парком Горького. Роман Абрамович вызвался профинансировать реконструкцию павильона «Шестигранник», чтобы разместить там свой арт-центр «Гараж». Младший партнер Абрамовича Сергей Капков, который за год руководства ЦПКиО сумел организовать в парке бесплатный интернет, сделать вход свободным, убрать незаконные аттракционы и пивные ларьки, так впечатлил Сергея Собянина, что тот назначил его главой Департамента культуры.

А вот несколько зарубежных примеров того, как можно оживить пустующие городские парки.

Downsview Park, Торонто

Переделать ландшафт

На окраине крупнейшего города Канады с середины 1950-х годов были военная база и аэродром. В 1994 году власти Канады сочли, что 230 га городской земли можно использовать лучше, и решили разбить здесь парк. Десять лет понадобилось на окончательный вывод всех военных сооружений и рекультивацию почвы, в 2005 году часть территории была засажена лесом, но власти сочли, что успешный парк не должен быть плоским, как аэродром. Центральным пунктом нового ландшафта стало искусственное озеро площадью 3,6 га (примерно четыре футбольных поля) и глубиной 4 м, вдоль берега проложены прогулочные дорожки. 400 000 куб. м грунта, извлеченных при сооружении озера, пошли на строительство другого места прогулок — холма высотой 20 м. По всей этой пересеченной местности проложили пешеходные дорожки. В парке разбито несколько футбольных полей, есть площадка для хоккея с мячом. Бывший самолетный ангар переделали в спорткомплекс с полем для волейбола и футбола, оно сдается в аренду спортивным командам. Часть земли и помещений сдана в аренду в виде коммерческой недвижимости. Благодаря этому — и несмотря на то что работы по обустройству еще далеки от завершения, — в прошлом году парк выручил $13,2 млн, то есть окупил больше половины из $20 млн, затраченных на эксперименты с ландшафтом.

Ocean Park, Гонконг

Потратить деньги

В 2005 году крупнейший парк развлечений Гонконга Ocean Park, основанный в 1977 году, столкнулся с угрозой: по соседству открывался гонконгский Диснейленд. Именитый конкурент мог перетянуть к себе поток посетителей, и менеджмент Ocean Park, занимающего 87 га прибрежной земли, затеял масштабную реконструкцию. Удвоили число аттракционов — их стало 70. Построили аквариум емкостью 5 млн л на 5000 рыб, запустили новые водные шоу. За шесть лет в реконструкцию было вложено $705 млн, которые государственному парку выделили государственные банки в виде кредитов. Получается, что менеджмент во главе с ресторатором-миллионером Аланом Земаном (он уроженец Восточной Германии, сделавший состояние в Канаде и принявший китайское гражданство) ежегодно тратил больше $100 млн в год — примерно столько же, по словам Сергея Капкова, предстоит вкладывать и дирекции ЦПКиО. Результаты команды Земана впечатляют: число посетителей выросло на 8%, до 5,4 млн в год, а конкуренты из Диснейленда с трудом рефинансируют кредиты.

Dowden’s Ordinary Special Park, Кларксбург, США

Раскопать историю

Когда американский девелопер US Homes купил под застройку участок на окраине городка Кларксбург в Мэриленде, он решил на полутора гектарах бывшей фермерской земли разбить тематический парк. Оказалось, что именно на этом месте в XVIII веке находилась таверна, которая принадлежала семье крупных землевладельцев и героев американской революции Доуденов. Строители парка пригласили археологов и ученых, которые сумели проследить историю здания вплоть до сноса в 1924 году. Стальной каркас таверны в натуральную величину, так называемое здание-призрак, стал центральным сооружением в новом парке. Дорожки парка аккуратно обходят стороной площадки, где работают археологи, но все же позволяют посетителям наблюдать за ними. Пустые пространства засадили деревьями, которые росли здесь в XVIII веке, — канадской иргой и американским падубом. Для самых любознательных посетителей выстроили павильон, где можно найти исторические материалы о таверне, ее изображения и даже предположительное меню.

Marvin Gaye Park, Вашингтон

Вынести мусор

Небольшой Уотт-Брэнч Парк в северо-восточной части американской столицы долго имел неофициальное название «Парк Иглы»: он был местом паломничества наркоманов, героиновым рынком под открытым небом. Дело в том, что в 1970-е годы парк перевели с государственного финансирования на окружное, а денег на поддержание порядка у федерального округа Колумбия не было. Парк считался очень опасным местом, но в начале 2000-х инициативная группа жителей прилегающего к парку района создала общественную организацию Washington Parks & People (WPP), которой удалось наладить сотрудничество с властями округа и добиться закрытия расположенной по соседству метадоновой клиники. Окружная администрация выделила на обновление парка $10 млн. За пять лет 24 000 привлеченных WPP волонтеров вынесли из парка 1500 т мусора, в том числе больше 9000 шприцев и 3000 автомобильных покрышек. Расчистили берег ручья, пересадили больше 1000 деревьев. Наладили охрану и расставили по всей территории «тревожные кнопки». Сделали несколько детских площадок, а чтобы привлечь посетителей разных возрастов, организовали школу парикмахеров, школу вегетарианской кухни, скалодром. В 2006 году парк переименовали в Marvin Gaye Park в честь жившего по соседству музыканта. Наркоманы ушли, благодаря активности местных жителей парк удалось оживить.

США. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 3 ноября 2011 > № 454548 Мария Абакумова


Евросоюз. США. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 3 октября 2011 > № 427146 Мария Абакумова

Под солнцем

Мария Абакумова

Мировая мода на экологичные дома докатилась до России

Веб-дизайнер Корней с женой и тремя дочерьми целый год будет бесплатно жить в новеньком особняке в коттеджном поселке в 20 км от Москвы по Киевскому шоссе. Правда, ему придется выполнять несложную работу и регулярно терпеть нашествие зрителей, как участнику шоу «За стеклом». Корней выиграл конкурс, и теперь он с семьей — обитатели первого в России «активного дома».

Этот дом построил крупный подмосковный лендлорд Дмитрий Аксенов, который увидел такой же, путешествуя по Дании. Этот дом, способный самостоятельно открывать и закрывать окна и двери, не только разумно потреблял энергию, но и производил ее больше, чем требовалось для самообеспечения. Больше половины энергии приходится на солнечные панели, остальную дает геотермальный насос, использующий тепло грунта и грунтовых вод. Излишки энергии можно сбрасывать в местные сети.

Пригласив к сотрудничеству инженеров из датской Danfoss (производитель теплооборудования), английской Velux (оконные конструкции) и нескольких других фирм, Аксенов решил построить свой «Активный дом». Сразу же выяснилось, что продавать излишки энергии у нас невозможно — не позволяет законодательство. Но Аксенова это не остановило. Цифр затрат он не раскрывает, но, судя по всему, они достаточно высоки, чтобы не рассчитывать на запуск подобных домов в серию.

Ориентацию дома по сторонам света просчитывали с помощью специальной компьютерной модели. В доме 24 мансардных окна общей площадью 22,3 кв. м. Они расположены асимметрично и на разных уровнях — это позволяет максимально использовать солнечный свет. Издалека с окнами можно спутать 13 солнечных коллекторов (их площадь 15,3 кв. м). Они улавливают до 60% энергии, необходимой для получения горячей воды. Все окна подключены к интеллектуальной системе контроля микроклимата с погодной станцией. Станция замеряет температуру, скорость ветра, загазованность воздуха, а система сама открывает и закрывает окна для создания комфортного микроклимата без искусственной вентиляции.

Стены оклеивают специальной пароизоляционной пленкой: она защищает от конденсата, а еще удерживает внутри дома лишние 10% тепла. Создатели проекта надеются, что в результате дом будет потреблять в 10 раз меньше энергии, чем обычный.

Это точно не будет лишним. Больше 40% энергии в мире расходуется жилыми зданиями. Американский Forbes опубликовал в 2008 году рейтинг самых энергоэффективных государств, ранжируя их по тому, какое количество условных единиц энергии страна расходует на $1 ВВП. Лидером оказалась Япония с показателем 4500, дальше идут с близкими показателями Дания и Швейцария. Успехи США невелики — 6000 единиц энергии на доллар, Китая еще хуже — 35 000. «Но они далеко не худшие, — отмечают авторы. — На противоположном конце шкалы страны бывшего СССР: Россия, Казахстан, Узбекистан и Украина». Украина тратит 138 000 условных единиц энергии на $1 ВВП — в 30 раз больше, чем Япония.

А вот несколько примеров того, как массированное использование энергоэффективных технологий может изменить жизнь.

Сенигаллия, Италия

Солнечные панели

Небольшой городок Сенигаллия (население 45 000 человек) на берегу Адриатического моря в прошлом году получил почти 1 МВт энергии от 4000 кв. м солнечных панелей, установленных на крышах домов, общественных зданий, магазинов и складов. Это самый большой показатель среди малых и средних итальянских городов. Дело в том, что в Италии ежегодно проводится своеобразный чемпионат среди городов по внедрению солнечной энергетики. Всего в Италии установлено свыше 260 000 кв. м солнечных панелей, которые в год производят больше 2100 МВт, половина приходится на Монтальто-ди-Кастро, крупнейший завод по производству энергии из солнца. Это огромное построенное в чистом поле предприятие, а вот власти Сенигаллии, городка с тысячелетней историей, сумели добиться размещения панелей на двух городских стадионах, что наполовину обеспечило их энергией. Власти города при помощи налоговых методов принуждают девелоперов устанавливать солнечные панели на все новые строения начиная с 2008 года. Использование солнечной энергии позволило сократить вредные выбросы на 45 000 т.

Мальмё, Швеция

Район Во01

Мальмё — город на юге Швеции, третий в стране по численности населения. В XX веке это был серьезный центр кораблестроения, верфи Мальмё обслуживал самый крупный на тот момент портальный кран Kokcums высотой 138 м и грузоподъемностью 1500 т, своеобразная местная достопримечательность. Однако мир изменился, спрос на продукцию верфи упал, Kokcums за $1 купили и увезли к себе корейцы. Власти Мальмё задумались, что делать с оставшейся промзоной. В 1998 году здесь открылся университет, а сейчас на месте старого машиностроительного завода построен новый район с современным названием Bo01. Чем он примечателен? Более 600 домовладений, в которых живут около 3000 человек, и офисы и публичные здания на 100% обеспечены энергией из возобновляемых источников, произведенной в самом районе. Электроэнергию поставляет ветряная ферма и 120 кв. м поверхностей солнечных батарей, установленных на крышах домов. Еще 1400 кв. м солнечных коллекторов обеспечивают отопление. Кроме того, для отопления зимой и охлаждения летом используется естественный водный резервуар, расположенный на глубине 90 м под землей, который обеспечивает сезонное хранение тепла и холода. Наконец, еще одним источником тепла является биогаз, который производится из органических отходов. В оборудование инфраструктуры государство инвестировало 250 млн шведских крон (около $34 млн), €2 млн дал Евросоюз, остальное вкладывали девелоперы.

Кейп-Код, штат Массачусетс, США

Ветряная электростанция Кейп-Винд

С острова Нантакет в погоню за Моби Диком отправился знаменитый «Пекод». Сейчас в проливе Нантакет, который отделяет от острова материковый Кейп-Код, разворачивается грандиозное строительство. Энергетическая компания ENI собирается прямо в море, в пяти милях от побережья, возвести 130 ветрогенераторов — первую в США офшорную ветряную электростанцию. Стоимость сооружения превышает $700 млн, максимальная мощность — 468 МВт, при средней загрузке ветряная ферма сможет на 75% покрыть потребности Кейп-Кода и окрестностей в электричестве. Оператор проекта обещает, что экономический эффект от снижения цен на электричество для местных бюджетов превысит $25 млн в год. Все замечательно, однако до сих пор проект идет с проволочками.

Состоятельные жители Кейп-Кода, владеющие недвижимостью, особенно прибрежными виллами, выступают категорически против возведения по соседству с ними объекта новой энергетики. Они со свойственной потомкам китобоев энергией объединились в специальный «Альянс для защиты пролива Нантакет» и требуют остановки проектирования. Почему? Во-первых, строительство завода может нарушить экосистему пролива: например, ветряки могут встать на пути перелетных птиц. Во-вторых, есть риск, что нефтепродукты, которые будут по необходимости находиться на станции (около 1000 баррелей), в случае катастрофы смогут попасть в воду. В-третьих, National Grid, местная сетевая компания, подписала с Кейп-Виндом долгосрочный контракт, обязуясь закупать энергию по фиксированным ценам, что ограничит конкуренцию. И наконец в-четвертых, стометровые ветряки испортят вид на море, отчего может подешеветь недвижимость. Альянс не возражает против ветряной энергетики, но предлагает расположить ферму где-нибудь подальше от Кейп-Кода, например у западного побережья Великобритании.

Евросоюз. США. ЦФО > Недвижимость, строительство > forbes.ru, 3 октября 2011 > № 427146 Мария Абакумова


Нашли ошибку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter